Calculer le TAEG pour comprendre le coût de votre crédit

Un crédit immobilier engage sur plusieurs années. Pour être certain de faire le bon choix, il est conseillé de comparer entre les différentes offres de prêt que l’on vous propose.

Pour faciliter ce travail de comparaison, la loi Scrivener impose aux établissements prêteurs d’afficher un taux annuel effectif global (TAEG). Cet indicateur tient compte de l’ensemble des frais relatifs à votre crédit immobilier.

Qu'est-ce que le TAEG ?

Le taux annuel effectif global (TAEG), anciennement taux effectif global (TEG), est un indicateur qui permet de calculer le coût total d’un crédit immobilier. Il est exprimé en pourcentage et appliqué sur le capital emprunté. Le TAEG représente tous les frais que vous devrez verser en plus des sommes empruntées. Il ne doit pas dépasser le taux d’usure fixé par la banque de France pour protéger les emprunteurs contre d’éventuels abus.

Le TAEG est fixé sur l’offre de prêt qui reste valable 30 jours dès sa réception par l’emprunteur. Au-delà de ce délai, une nouvelle offre de prêt immobilier doit être éditée et la banque peut appliquer un nouveau TAEG.

Qu'est-ce qui est compris dans le TAEG ?

Le taux annuel effectif global est composé des éléments suivants :

• Le taux nominal. Celui-ci sert de base au calcul des intérêts du prêt immobilier et celui sur lequel les banques communiquent. Le taux nominal peut être fixe ou variable ;
• Les frais de dossier. Ils représentent la rémunération à verser à la banque en contrepartie de l’étude et du montage de votre dossier. Ils s’élèvent généralement de 450 à 1 500€ en moyenne. Pour certains prêts aidés comme le Prêt à taux zéro, il n’y a pas de frais de dossier.
• Les frais de garantie du prêt immobilier. Pour obtenir un crédit immobilier, la banque exige une garantie (hypothèque, caution…). Celle-ci permet à la banque de s’assurer de récupérer les sommes avancées en cas de défaillance de paiement de la part de l’emprunteur. Selon la garantie choisie, il peut y avoir des frais de caution ou des frais de l'hypothèque ;
• Le coût de l’assurance emprunteur. L’assurance de prêt immobilier permet de protéger l’emprunteur contre un éventuel accident de la vie (perte d’emploi, invalidité partielle ou totale, décès). Son coût est représenté par le TAEA. L’organisme d’assurance prend alors le relai et poursuit le remboursement de votre crédit après un délai de carence prévu dans le contrat ;
• Les frais imposés en contrepartie de l’obtention du prêt. Ceux-ci représentent les coûts des produits bancaires, d’ouverture de compte, de tenue de compte ainsi que des moyens de paiement. Ces frais sont intégrés dans le TAEG car ils sont considérés comme induits par la souscription du crédit immobilier. En d’autres termes, pour obtenir un prêt immobilier vous devez ouvrir un compte. Le TAEG récapitule les frais occasionnés par cette ouverture ;
• Les frais d’évaluation immobilière hors frais d’enregistrement liés au transfert de propriété du bien immobilier. C’est-à-dire que lorsque la banque exige l’évaluation de votre bien immobilier, notamment dans le cadre d’un prêt relais ou un rachat de soulte par exemple, les frais qui résultent de cette évaluation, effectuée par un professionnel de l’immobilier, sont calculés dans le TAEG.

Quelle est la différence entre le TEG et le TAEG ?

Le TEG ou taux effectif global permet de calculer le coût de votre crédit immobilier. Il comprend les frais de garantie, les frais de dossier et le coût de l’assurance. Au 1er octobre 2016, il a été remplacé par le TAEG pour taux annuel effectif global. La différence tient au calcul de l'un et de l'autre :

• Le TEG est un taux d'intérêt équivalent, qui correspond exactement au taux nominal annuel. Il permet d'obtenir un taux périodique, multiplié ensuite par le nombre de périodes dans l'année.
• La formule du TAEG est, elle, plus précise car il s'agit d'un taux actuariel qui prend en compte le caractère composé des intérêts : le TAEG est calculé sur une base annuelle, contrairement au TEG, qui est calculé sur une base périodique.

Ce qui change entre le TEG et le TAEG, ce sont donc les modalités de calcul du taux. On utilise aujourd'hui le TAEG pour répondre aux normes européennes et il est désormais le seul élément de référence pour comparer deux crédits immobiliers.

Comment calculer un taux annuel effectif global ?

Seul l’établissement prêteur peut vous communiquer un TAEG précis et celui-ci n’est valable que lorsqu’il est inscrit sur l’offre de prêt. Néanmoins, pour obtenir une première idée de votre TAEG, vous pouvez avoir recours à notre outil de calcul de TAEG. Il vous suffit pour cela de renseigner les champs indiqués pour obtenir une simulation simple et gratuite de ce taux.

TAEG fixe… et TAEG variable ?

Comme expliqué précédemment, le calcul du TAEG prend en compte plusieurs éléments. Si l’un d’entre eux varie, le TAEG est automatiquement impacté.

Le taux annuel effectif global fixe

Lorsque vous optez pour un prêt immobilier à taux fixe, le TAEG reste constant durant toute la durée de votre crédit.

L’avantage du taux fixe est qu’il vous permet une sécurité mais également une visibilité sur le remboursement de votre crédit. En effet, vous connaissez d’avance le montant de vos mensualités. Grâce au tableau d’amortissement, vous savez quelle est la part du capital, des intérêts et de l’assurance de prêt à chaque mensualité de votre crédit.

Le taux annuel effectif global variable

Le taux variable ne permet pas le calcul du TAEG. En effet, il devient impossible pour les banques de définir avec exactitude le coût total de votre crédit ainsi que le montant de vos futures mensualités. En effet, celles-ci peuvent augmenter ou baisser en fonction d’un indicateur de référence choisi par votre banque. Et c’est généralement l’Euribor qui est privilégié. Ce dernier constitue le taux auxquelles les banques européennes se prêtent des liquidités entre elles. Pour aider les emprunteurs à avoir une idée de leurs futures mensualités, les établissements délivrent différents scénarios de mouvements de taux qui vont du plus pessimiste au plus optimiste.

L’avantage du taux variable est de permettre à l’emprunteur, lorsque les taux baissent, de profiter de la conjoncture actuelle des taux. Par ailleurs, les banques proposent très souvent un taux variable plus bas en début de remboursement que pour un prêt à taux fixe. Toutefois, opter pour un taux variable rend difficile la projection sur le remboursement de votre crédit immobilier. Il existe d’autres types de taux variables plus sécurisés : le taux semi-fixe qui reste figé durant 8 à 12 ans pour passer ensuite en taux variable et le taux variable capé dont les fluctuations sont limitées à +1, +2, voire +3 points maximum par rapport au taux de départ.

Toutefois, le taux fixe reste toujours plus sécurisé que toutes les catégories du taux variable précédemment citées. D’autant plus que lorsque les taux baissent, vous pouvez tout de même profiter des conditions favorables si vous sollicitez une renégociation de crédit auprès de votre banque ou un rachat de votre prêt immobilier par un autre établissement.

Offre de prêt : il faut comparer les TAEG, mais pas seulement

Le TAEG aide les futurs emprunteurs à comparer différentes offres de prêt immobilier entre elles. Cependant dans certains cas, le taux annuel effectif global ne permet pas de prendre en compte les frais issus des opérations suivantes :

• Le remboursement anticipé. Lorsque vous souscrivez un crédit immobilier, vous êtes engagé à rembourser les sommes empruntées selon un calendrier détaillé à l’avance. Si vous décidez de rembourser votre crédit immobilier par anticipation, la banque applique des indemnités de remboursement anticipé (IRA) dont le montant est plafonné à 6 mois d’intérêts et 3% du capital restant dû. Ces indemnités représentent un coût qui n’est pas pris en compte dans le calcul du TAEG ;
• La modulation des échéances. Lorsque vous remboursez un crédit immobilier, si votre offre de prêt le prévoit, il est possible de moduler vos échéances à la hausse ou à la baisse. La modification du montant de vos mensualités influe sur le coût total de votre crédit et sur sa durée. En effet, si vous augmentez vos mensualités vous accélérez le remboursement, ce qui fait baisser la durée et le coût de votre prêt immobilier. A l’inverse si vous baissez le montant de vos mensualités, vous rallongez le remboursement. La durée ainsi que le coût de votre crédit augmentent. Le TAEG ne permet pas de prendre en compte les frais issus des éventuelles modulations d’échéances que vous pourriez effectuer ;
• Le report des mensualités. Effectuer un report d’échéances permet de suspendre momentanément le remboursement de votre crédit immobilier. Qu’il soit total (capital + intérêts) ou partiel (capital uniquement), le report des mensualités implique des frais. Un coût qui n’est pas pris en compte dans le calcul du taux annuel effectif global ;

Il existe aussi des cas où le TAEG exclue certains frais qui pèsent pourtant dans le coût total de votre prêt immobilier, notamment :

• Dans le cas d’une garantie par caution, la somme que reverse l’organisme de cautionnement en fin de remboursement n’est pas prise en compte dans le calcul du TAEG ;
• Lorsque vous optez pour une garantie par hypothèque, le TAEG n’intègre pas les frais de mainlevée en cas de revente du bien ou de remboursement du crédit immobilier par anticipation.

Comment obtenir le meilleur TAEG ?

Pour être financé aux meilleures conditions, vous pouvez faire appel à un courtier en crédit immobilier. Ce professionnel se charge de soumettre votre demande de financement à ses établissements bancaires partenaires. Il s’occupe ensuite de comparer les différentes offres de prêts qui vous sont proposées et vous aide dans leur compréhension. Son rôle est également d’obtenir pour ses clients le meilleur taux et les meilleures conditions de crédit. Il négocie la réduction ou la suppression de certains frais comme les indemnités de remboursement anticipé ou les frais de dossier, autant d’éléments entrant dans le calcul du TAEG. Votre courtier étudie tous les aspects de votre financement pour être certain que vous obteniez un crédit sur-mesure. A la réception de l’offre de prêt, celui-ci peut vous accompagner dans sa lecture et sa compréhension, et s’assurer que l’offre de prêt reflète bien l’offre négociée. L’accompagnement du courtier se poursuit ensuite jusqu’au déblocage des fonds.