Rachat de crédit Immobilier : comment ça fonctionne  ?

Rachat de crédit immobilier : définition

Vous avez souscrit un crédit immobilier à un taux immobilier plus élevé que ceux actuellement pratiqués ? Vous pouvez faire baisser le coût de votre crédit en obtenant un taux plus bas, et donc faire baisser le montant de vos mensualités et/ou raccourcir la durée de votre prêt.

Deux possibilités s’offrent à vous :

1. Vous renégociez votre prêt immobilier avec votre banque : n effet, vous pouvez échanger avec votre conseiller bancaire en lui faisant part de la baisse des taux actuels par rapport aux conditions de votre prêt. Votre banque peut alors vous faire une nouvelle proposition à un taux immobilier plus avantageux. Mais ce n’est pas systématiquement de cette façon que vous pouvez obtenir le meilleur taux du moment.
2. Vous faîtes un rachat de crédit immobilier avec une autre banque : désireuses de gagner de nouveaux clients, d’autres banques pourraient bien vous proposer de meilleures conditions que votre banque actuelle. Il convient donc de faire jouer la concurrence.

Quand faire racheter son prêt immobilier ?

Vous constatez que les taux immobiliers ont baissé, mais est-ce le bon moment pour renégocier votre prêt avec une autre banque ? Pour que l’opération soit rentable, il vous faut réunir trois conditions qui concernent la période de remboursement dans laquelle vous vous trouvez, l’écart de taux et le montant de votre capital restant dû.

La renégociation avec votre banque a échoué

Vous pouvez renégocier auprès de votre banque votre taux actuel ou faire racheter votre prêt immobilier par une banque concurrente. Si votre banque n'a aucun intérêt à renégocier votre crédit actuel à un taux plus bas, elle peut parfois le faire pour vous conserver comme client ! Cela reste cependant difficile à obtenir et votre banque risque de vous demander en échange la souscription d'autres produits (assurance, placement etc.).

Dans le cas d'une renégociation de crédit immobilier avec votre banque actuelle, vous n'avez pas à payer les différents frais du rachat de crédit immobilier (IRA, frais de dossier et de garantie) mais elle ne sera certainement pas en mesure de vous proposer le taux le plus bas du marché. Tout est affaire de négociation !

En revanche, les banques concurrentes, elles, sont prêtes à vous faire leurs meilleures offres de crédits immobiliers au taux le plus bas du marché pour vous compter parmi leurs nouveaux clients. Il s'agit d'offres d'appel : Les banques utilisent le crédit immobilier pour conquérir de nouveaux clients.

Être dans le premier tiers du remboursement de votre crédit

Pour faire racheter votre prêt immobilier par une autre banque, il faut vous situer dans le premier tiers de la durée de remboursement de votre prêt. En effet, le but est de faire baisser le montant des intérêts or, il y a plus d’intérêts au début du remboursement du crédit.

Un écart de taux suffisant

Il vous faut obtenir un taux immobilier d’au moins 0,80 % à 1 % inférieur à votre taux actuel. Ceci pour assurer la rentabilité de l’opération en tenant compte des frais liés au rachat.

Le montant du capital restant dû

Le capital restant dû de votre prêt immobilier doit être au moins de 70 000 euros.

A noter qu’outre ces trois conditions, si vous êtes prêt à partir sur une durée plus courte, (faire racheter votre crédit immobilier par une autre banque tout en augmentant vos mensualités ou en gardant des mensualités similaires), l'opération peut aussi être très intéressante. Par exemple, si vos revenus ont augmenté depuis la souscription de l'emprunt, vous pourrez vous offrir une durée plus courte et alléger de façon plus importante encore le coût de votre crédit, tout en vous endettant moins longtemps.

Combien coûte un rachat de crédit immobilier ?  

Lorsque vous faites cette opération, il vous faut compter les frais du rachat de crédit immobilier. Le rachat ne vous est en effet profitable que si vous vous économisez plus que vous ne dépensez en frais financiers de l'opération. Avec un taux plus bas, vous devez obtenir un coût total du crédit suffisamment intéressant pour compenser les frais suivants :

Les indemnités de remboursement anticipé

Les indemnités en cas de remboursement anticipé (IRA) ou pénalités représentent le total des 6 mois d'intérêts à suivre au moment de la demande de rachat de crédit immobilier mais ne peuvent excéder 3 % du capital restant dû.

Ainsi, si vous faites racheter votre crédit immobilier en octobre, les IRA s'élèveront à la somme des intérêts que vous auriez dû payer jusqu'en avril. Il ne vous est pas possible d'y échapper à part si à la souscription du crédit vous aviez négocié une annulation des IRA en cas de revente du bien ou de remboursement avancé du crédit grâce à vos fonds propres. En revanche, impossible d'être exonéré d'IRA en cas de rachat du prêt immobilier par une banque concurrente.

Le coût de la garantie 

Un rachat de crédit immobilier implique un nouvel emprunt et donc une nouvelle garantie. Selon votre garantie actuelle, les démarches sont différentes :

• En cas d'hypothèque, ou d'IPPD, vous devez vous acquitter de frais de main levée et prévoir la mise en place d'une nouvelle garantie.
• Si votre garantie actuelle est une caution (de type Crédit Logement par exemple), vous récupérez 75 % du fonds mutuel de garantie que vous aviez versé lors de la souscription du premier crédit. Cette somme vous permet en bonne partie de payer la nouvelle garantie à mettre en place.

Les frais de dossier

La banque qui vous propose le rachat de crédits immobilier vous appliquera probablement des frais de dossier pour la mise en place du nouveau crédit. Si ceux-ci sont variable d’une banque à l’autre, comptez en général 500 à 1 000 euros ou 1 % du montant du prêt (400 euros maximum, 1 000 euros minimum).

Quel sont les avantages d'un rachat de crédit immobilier ?

Réduire mes mensualités

Quand les taux baissent, cela peut vous permettre de faire revoir vos mensualités à la baisse également. C’est l’une des possibilités du rachat de crédit immobilier, mais parfois il est possible de conjuguer deux effets.

Raccourcir la durée de mon prêt

C’est là le second effet possible d’un rachat de crédit immobilier par une autre banque. Vous pouvez choisir de raccourcir la durée du prêt. Et selon les situations et la baisse de taux, donc, vous pouvez parfois baisser mensualités et durée.

Simulation d’un rachat de crédit immobilier

Madame P. a souscrit en octobre 2008 un prêt immobilier de 200 000 euros sur 20 ans pour l'acquisition de sa résidence principale. Elle a alors obtenu un taux de 5.40 % hors assurance. Elle veut renégocier son emprunt en faisant racheter son crédit immobilier à un taux plus bas. Elle a le choix entre réduire ses mensualités tout en gardant son échéance à 2028 ou augmenter les mensualités tout en réduisant la durée de son prêt. Cette dernière option est particulièrement intéressante si ses revenus ont été augmentés.

Prêt immobilier actuel de Mme P et capital restant dû au bout de 5 ans

Capital emprunté en 2008	Taux hors assurance sur 20 ans	Mensualité assurance incluse	Coût total de son crédit initial	Capital restant dû (CRD)	Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA)	Montant du nouveau prêt demandé (CRD + IRA)
200 000 €	5.40 %	1 364 €	127 480 €	72 920 €	4 513 €	172 600 €

 

Rachat de crédits 5 ans plus tard : les deux scénarios possibles

Objectifs du rachat de crédits	Taux hors assurance sur 15 ans	Mensualité assurance incluse	Coût total du crédit	Gain mensuel	Coût total du crédit économisé
Baisse des mensualités	3,25  %	1 212 €	45 560 €	1 364 € - 1 212 € = 152 €	72 920 € - 45 560 € = 27 360 €
Baisse de la durée du crédit	2,95 %	1 662 €	26 840 €	1 662 € - 1 364 € = 298 €	72 920 € - 26 840 € = 46 080 €

On remarque que dans les deux cas, avec un taux plus bas et malgré les pénalités, le coût total du crédit a considérablement diminué. Si elle prend son nouveau prêt dans une autre banque Madame P. devra aussi prendre en compte le coût de la nouvelle garantie et ses frais de dossiers pour obtenir son gain net.

En résumé : 

Dans le cadre d'un rachat de prêt immobilier, il vous faut veiller au nouveau coût total du crédit proposé au moins autant qu'aux nouvelles mensualités. Au gain brut réalisé par l'obtention d'un taux de crédit immobilier plus bas, il vous faut retrancher les différents frais inhérents au rachat de crédit immobilier (pénalités, garantie, frais de dossier et de domiciliation bancaire) pour obtenir votre gain net.

4 conseils pour faire racheter votre prêt immobilier

C’est le moment de vous donner quelques astuces pour renégocier votre prêt immobilier auprès d’une autre banque.

1.Faire appel à un courtier pour comparer les offres

Faire soi-même le tour des banques est chronophage. Et négocier, c’est un métier ! Pour comparer plusieurs banques d’un coup et obtenir un rachat de crédit immobilier intéressant auprès d’une autre banque, vous pouvez faire appel à un courtier. Celui-ci saura, selon votre profil, vous obtenir le meilleur taux actuel et les meilleures conditions.

2.Renégocier l’assurance emprunteur

Comparer toutes les solutions du marché y compris en matière d’assurance de prêt vous permet également d’avoir accès à la couverture la plus compétitive en matière de tarif et de garanties. Là encore, un courtier en assurance de prêt peut vous accompagner.

3.Conserver votre mensualité pour un amortissement plus rapide

En effet, au lieu de diminuer la mensualité, conserver celle-ci, si vous le pouvez, vous permettra d’amortir votre crédit immobilier plus rapidement. 

4.Connaître votre objectif : gain ou projet

Votre rachat de crédit immobilier pourra être intéressant s'il remplit sa mission bien entendu. Il existe deux objectifs principalement :

• Le gain : au-delà du taux, l'élément à regarder, c'est surtout le gain si vous souhaitez que l'opération soit intéressante financièrement parlant. Sous les 5 000 euros de gain par rapport à votre prêt immobilier actuel par exemple, l'opération risque de ne pas être très intéressante si vous devez compter les frais du rachat. 
• Le projet : faire racheter votre prêt immobilier à un taux plus bas peut vous permettre de baisser vos mensualités. Or si vous avez un projet à financer à l'aide d'un crédit conso par exemple, votre taux d'endettement devra être assez bas pour que la banque vous octroie ce crédit. Dans ce cas précis, le gain vous importe peu. La clé, c'est de voir si la baisse de mensualité libère suffisamment d'endettement pour vous permettre de contracter le prêt en question.