Calculer sa capacité d'emprunt en 2025

Quels biens pouvez-vous envisager d'acheter ? Difficile d'évaluer clairement le montant que l'on peut investir dans son projet immobilier. Pour vous aider dans vos démarches, Empruntis vous propose de réaliser une simulation de votre capacité d'emprunt immobilier.

Capacité d'emprunt : définition

Avant d'estimer votre capacité d'emprunt, un zoom sur sa définition exacte est utile ! En effet, il ne faut pas la confondre avec la capacité d'achat.

Définition

La capacité d'emprunt, ou capacité de financement, c'est le montant total en euros que vous pouvez emprunter auprès de la banque pour financer votre projet à l'aide d'un crédit.

Différence entre capacité d'emprunt et capacité d'achat

Si la capacité d'emprunt vous permet de calculer votre budget pour un prêt immobilier, la capacité d'achat désigne quant à elle l'enveloppe totale que vous pouvez consacrer à l'achat en lui-même, frais annexes du financement et de la transaction déduits. Concrètement, il s'agit du prix maximal du bien que vous pouvez viser sur le marché immobilier.

Capacité d'achat = capacité d'emprunt + apport personnel + éventuels prêts aidés – frais annexes

Comment est calculée la capacité d'emprunt ?

Les critères pris en compte par les banques

A moins de réaliser un achat comptant, un crédit immobilier est nécessaire pour acheter un logement !

Pour calculer votre capacité d'emprunt, les banques s'appuient sur vos revenus et vos charges. Le taux d'intérêt et la durée du crédit sont aussi des critères déterminants pour un emprunteur.

Le taux d'endettement est aussi très important. En effet, il indique quelle mensualité maximum vous pouvez assumer en fonction de vos revenus et de vos charges. Votre capacité d'emprunt découlera de cette mensualité.

Pour vous donner une première idée de votre capacité d'emprunt sans utiliser de calculette, vous pouvez faire le calcul suivant :

Capacité d'emprunt totale = ((Revenus - charges) x 33 / 100) x durée (en mois)

Le taux d'endettement et sa limite légale

Le taux d'endettementpermet de protéger les emprunteurs et l'équilibre de leur budget, en gardant des mensualités raisonnables. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a défini une limite que toutes les banques doivent observer : sauf exception, votre taux d'endettement ne peut excéder 35 % (ligne d'assurance de prêt incluse).

Le taux d'endettement se calcule comme suit :

Taux d'endettement = (Charges / revenus fixes nets du foyer) x 100

A noter qu'outre le taux d'endettement, les banques regardent aussi le reste à vivre avant de vous accorder un prêt. Il d'agit de la somme qu'il vous reste dans le mois, une fois toutes vos dépenses contraintes payées (donc après paiement de votre mensualité de prêt). Ceci, toujours dans le but que le remboursement de votre prêt n'étouffe pas votre budget !

Les documents nécessaires pour le calcul

Pour calculer votre capacité d'emprunt à l'aide de notre calculette, vous n'avez pas besoin de documents particuliers, mais il vous faut connaître les informations suivantes :

• vos revenus (et ceux de votre co-emprunteur s'il y a lieu), avant imposition (y compris primes régulières) ;
• vos charges après opération (un autre crédit à rembourser, un loyer ?) ;
• le montant de votre apport.

Quels revenus sont considérés dans le calcul ?

Sans surprise, les revenus à considérer pour calculer votre capacité d'emprunt sont les mêmes que les revenus pris en compte dans un prêt immobilier.

Le salaire mensuel

Pour calculer votre capacité d'emprunt, vous devez prendre en compte votre salaire mensuel net avant impôt sur le revenu.

Les primes et bonus

Les primes exceptionnelles, d'intéressement et de participation ne sont pas prises en compte.

Par contre, le salaire variable et les commissions sont prises en compte, dans le cas d'une ancienneté de plus de trois ans et en se basant sur une moyenne des revenus nets des deux ou trois dernières années.

Les revenus locatifs

Ils sont un plus ! Si vous demandez un crédit immobilier, la banque les retiendra à hauteur de 70 %, tenez-en compte pour les intégrer à vos revenus lorsque vous souhaiterez utiliser un simulateur pour calculer votre capacité d'emprunt.

Les autres revenus

Les pensions comme la retraite et les rentes, si elles sont versées pendant la majeure partie de la durée du crédit, sont retenues par la banque pour calculer votre crédit immobilier.

Vous pouvez donc les compter comme revenus dans votre calcul de capacité d'emprunt. Il en va de même pour la prestation compensatoire en cas de divorce.

Les allocations familiales et sociales peuvent être retenues si elles sont versées la majeure partie de la durée du prêt, mais cela peut dépendre de la banque.

Les charges prises en compte dans le calcul de la capacité d'emprunt

Les charges à prendre en compte pour calculer votre capacité d'emprunt sont aussi les mêmes que celles retenues par la banque quand elle étudie votre demande de prêt.

• les éventuels crédits (à la consommation ou immobilier) que vous continuerez à rembourser une fois le nouveau prêt en place ;
• les loyers qui perdurent après la mise en place du prêt ;
• les pensions que vous versez.

Combien je peux emprunter selon mes revenus ? Exemples de calculs

C'est en effet LA question qui vous mène sur cette page : « Combien je peux emprunter ? »

Pour avoir une première idée du montant que vous pouvez obtenir d'une banque en fonction de vos revenus, vous pouvez utiliser notre calculette.

Prenons un exemple d'utilisation : Elodie et Firmin ont des revenus de 3 800 euros nets mensuels. Ils n'ont pas d'autre prêt en cours de remboursement et souhaitent acheter une maison ancienne. Ils disposent de 20 000 d'apport.

Ils utilisent le simulateur de capacité d'emprunt qui leur donne ce résultat :

Estimation de capacité d'emprunt d'Elodie et Firmin

Détails du projet	Montant
Capacité d'emprunt	200 775 €
Apport personnel	+ 20 000 €
Frais de notaire	- 15 620 €
Capacité d'achat (hors PTZ)	205 155 €

Exemple d'utilisation de la calculette réalisé en décembre 2023.

Cela signifie qu'ils peuvent emprunter 200 775 euros sur 20 ans selon cette simulation et qu'ils bénéficient d'une enveloppe budgétaire totale de 205 155 euros pour cet achat. La simulation tient compte de l'apport et d'une estimation des frais d'acquisition.

Un autre exemple ? Xavier souhaiter acheter un appartement neuf et n'a pas de crédit en cours. Ses revenus sont de 2 800 € nets mensuels et bénéficie d'un apport personnel de 30 000 € suite à une donation de ses parents. Il simule sa capacité d'emprunt à l'aide de notre calculette :

Estimation de capacité d'emprunt de Xavier

Détails du projet	Montant
Capacité d'emprunt	147 939 €
Apport personnel	+ 30 000 €
Frais de notaire	- 4 460 €
Capacité d'achat (hors PTZ)	173 479 €

Exemple d'utilisation de la calculette réalisé en décembre 2023.

En tant compte de tous les critères, Xavier dispose d'une enveloppe totale de 173 479 euros qui comprend un crédit immobilier de 147 939 euros sur 20 ans.

A noter : notre outil estime également votre capacité d'emprunt sur différentes durées de prêt immobilier. Ainsi, dans notre exemple, Xavier pourrait emprunter :

• 92 126 € sur 10 ans
• 123 241 € sur 15 ans
• 167 089 € sir 25 ans

Les taux d'intérêt immobiliers varient bien entendu en fonction de la durée d'emprunt.

Comment améliorer sa capacité d'emprunt ?

Réduire ses charges fixes

Pour améliorer votre capacité d'emprunt, l'un des leviers est de baisser votre taux d'endettement. Par exemple, si vous avez un crédit à la consommation en cours, soldez-le si possible avant de demander votre prêt immobilier. Cela améliorera la qualité de votre dossier.

Augmenter son apport

Un apport plus conséquent vous permettra d'obtenir une enveloppe globale plus importante. Une épargne salariale, une donation ou un héritage peuvent ainsi venir enrichir votre apport. Conservez néanmoins toujours une épargne résiduelle « de sûreté ».

Allonger la durée du crédit

Un crédit étalé sur une plus longue durée vous permet d'emprunter plus ! Mais ne perdez pas de vue que plus le prêt immobilier est long, plus il est cher et les intérêts sont plus élevés.

Penser aux prêts aidés

Prêt à taux zéro, prêt action logement... il existe des prêts aidés qui peuvent vous permettre d'augmenter votre capacité d'emprunt.

Passer par un courtier immobilier

Votre capacité d'emprunt dépend aussi des taux immobiliers du moment. En comparant les conditions des différentes banques et en négociant auprès de ses partenaires, un courtier en prêt immobilier peut vous accompagner dans l'obtention d'un crédit au meilleur taux au regard de votre projet et de votre profil.