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Calcul frais de notaire
Calculer le montant de vos frais de notaire rapidement et simplement selon votre achat immobilier. Empruntis vous accompagne et vous explique la différence entre émoluments et rémunération du notaire.
Vous avez trouvé le bien idéal et souhaitez faire une offre d'achat ? Si vous passez par une agence immobilière, vous devrez vous acquitter des honoraires de cette dernière mais une autre dépense importante doit également être prise en compte dans votre prêt immobilier : celle des frais de notaire.
- Il est impératif de les intégrer dans l'estimation de votre crédit immobilier avant de vous lancer.
- Ils sont calculés sur le type de bien immobilier (neuf ou ancien), sa valeur et sa localisation.
- Depuis la loi Macron du 6 août 2015, ils sont plafonnés à hauteur de 10 % de la valeur du logement.
Sommaire
- Les frais de notaire, qu'est-ce que c'est ?
- De quoi sont composés les frais de notaire ?
- Comment sont calculés les émoluments du notaire ?
- A combien s'élèvent les frais de notaire pour votre opération immobilière ?
- Comment réduire les frais de notaire ?
- Déduire la valeur immobilière
- Empruntis vous accompagne dans le calcul de vos frais de notaire immobilier
Les frais de notaire, qu'est-ce que c'est ?
Les frais de notaire (d'actes ou d'acquisition) correspondent aux sommes demandées en contrepartie de la prestation réalisée par le notaire. Généralement, ils doivent être réglés par l'acquéreur par le biais de son apport personnel. Comptez environ 10 % du bien immobilier pour couvrir les frais de notaire et de garantie pour un projet immobilier réussi.
Le rôle du notaire
Dans le cadre d'une vente immobilière, la contribution du notaire peut prendre plusieurs formes :
- Ce professionnel du droit, chargé de rédiger et d'authentifier des actes juridiques, peut se charger de rédiger le compromis de vente.
- Dans le cas où vous garantissez votre crédit immobilier par hypothèque, le notaire effectue les démarches administratives pour inscrire le bien au registre des hypothèques.
- L'officier public vérifie les diverses informations juridiques et administratives pour éviter tout problème ultérieur et assurer votre droit.
- Il rédige l'acte de vente authentique, enregistre la transaction et se charge des formalités de publicité foncière.
- En cas de nécessité, le professionnel s'occupe également d'évaluer la valeur d'un bien immobilier.
Quelle est la différence entre frais de notaire et frais d'acquisition ?
Frais de notaire et frais d'acquisition désignent la même chose : la rémunération versée à l'officier public lors d'une vente immobilière. L'unique différence est que « frais de notaire » est l'expression la plus utilisée. Expression qui, d'ailleurs, est plus complexe qu'il n'y paraît. En effet, il ne s'agit pas que de la rémunération des notaires. Ces coûts regroupent évidemment la rémunération des professionnels, mais aussi et surtout les coûts de formalités et débours ainsi que les taxes dues aux collectivités territoriales. Les Conseils généraux des départements définissent la politique liée à ces taxes appelées droits de mutation.
Bon à savoir
Sauf quelques rares exceptions, les frais de notaire sont toujours à la charge de l'acheteur et doivent être payés à la signature de l'acte de vente.
De quoi sont composés les frais de notaire ?
Les frais d'acquisition sont composés des :
- émoluments. Ils correspondent à la rémunération perçue par l'officier public en contrepartie de sa contribution et des services fournis et sont réglementés selon un barème fixé par l'Etat ;
- débours qui désignent les frais réglés par le notaire dans le cadre de la réalisation de documents mais aussi pour rémunérer certains intervenants ;
- droits et taxes qui représentent les sommes versées à l'Etat et aux collectivités territoriales. Elles correspondent aux droits d'enregistrement, à la TVA et autres coûts.
| Frais de notaire | Achat d'un bien neuf | Achat d'un bien ancien |
|---|---|---|
| Emoluments (TTC) | 2 440€ | 2 440€ |
| Débours | 1 250€ | 1 250€ |
| Droits et taxes | 1 630€ | 11 813€ |
| Total | 5 320€ | 15 503€ |
Source : simulateur de l'ANIL.
Les graphiques ci-dessous représentent la répartition des frais d'acquisition pour un appartement neuf de 200 000 € :
Les graphiques ci-dessous représentent la répartition des frais d'acquisition pour un appartement ancien de 200 000 € :
Comment sont calculés les émoluments du notaire ?
Ces rétributions sont calculées en fonction d'un barème fixé par l'arrêté du 28 février 2020 et applicable depuis le 1er janvier 2021.
La loi Macron et la réforme des honoraires du notaire
La loi pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques, plus communément appelée Loi Macron, fixe les nouveaux tarifs des notaires. Ces derniers ont légèrement baissé en 2016, puis en 2021. La loi Macron a ainsi baissé les honoraires du notaire de 2,5 %.
Le 1er janvier 2021, les émoluments du notaire ont fait l'objet d'une nouvelle baisse, d'environ 1,9 %, suite à un arrêté du 28 février 2020 (en lien avec la loi Macron de 2015). Ainsi, pour un achat immobilier de plus de 60 000€, le pourcentage des émoluments du notaire passe de 0,814 % en 2020 à 0,799 % en 2021.
Les notaires sont aussi autorisés, depuis le 1er janvier 2020, à accorder des remises sur leurs émoluments. Si en 2020 ces remises étaient possibles pour les biens de plus de 150 000€ et à hauteur de 10 %, depuis le 1er janvier 2021 elles peuvent atteindre 20 %, et concernent désormais les biens dont le prix est supérieur à 100 000€. Un notaire qui choisit d'appliquer cette remise doit cependant l'appliquer à tous ses clients.
Bon à savoir
On peut distinguer les émoluments du notaire, rétribution pour tout acte de vente pour un pacs ou un contrat de mariage, et les honoraires du notaire (rémunération pour toute prestation n'apparaissant pas dans le tableau 5 de l'Annexe 4-7 du Code du commerce). Malgré les baisses successives des rétributions de l'officier public, ils restent élevés en raison des débours (frais de gestion administrative) et frais d'acquisition (impôts payés à l'Etat : taxe de publicité foncière, droits d'enregistrement, etc.). Au moment de la signature de l'acte authentique de la vente du logement, les notaires sont en charge de collecter pour le Trésor public les frais d'actes.
A combien s'élèvent les frais de notaire pour votre opération immobilière ?
Les frais sont toujours composés des mêmes éléments, mais les coûts sont différents en fonction du type de bien choisi.
Frais de notaire dans l'ancien
Vous achetez un bien déjà bâti, c'est-à-dire un bien ayant déjà fait l'objet d'une mutation ? Vos frais de notaire représentent alors un taux compris entre 7 à 8 % du prix de vente du bien.
La taxe de publicité foncière ayant déjà fait l'objet d'une mutation est comprise dans les droits de mutation et représente 5,80 % du prix de vente du bien.
Frais de notaire dans le neuf
Vous achetez un bien immobilier neuf, c'est-à-dire achevé depuis moins de 5 ans et jamais vendu, ni habité par son premier propriétaire ? Que vous optiez pour un logement en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) ou en CCMI (contrat de construction de maison individuelle), vos frais de notaire sont réduits par rapport à ceux d'un achat dans l'ancien. Ainsi, le taux est compris entre 2 et 3 % du prix du bien neuf.
Pourtant, la composition des frais de notaire dans le neuf et dans l'ancien est la même. Alors, d'où vient la différence de coût ?
Dans le neuf, la taxe de publicité foncière est abaissée à 0,715 % du montant du bien au lieu de 5,80 % dans l'ancien, car l'Etat incite à la construction de logements neufs grâce à une fiscalité attractive.
Frais de notaire pour l'achat d'un appartement ou une maison
Le montant de vos frais de notaire pour l'achat d'un appartement dépend du caractère neuf ou ancien du bien que vous souhaitez acheter. Comptez des frais de notaire de 7 % à 8 % du prix du bien pour un appartement ancien, et des frais d'acquisition de 2 à 3 % du prix du bien pour un appartement neuf.
Les frais de notaire d'une maison suivent les mêmes règles de l'ancien et du neuf. Vos frais de notaire pour une maison ancienne s'élèvent donc à 7 à 8 % du prix de votre acquisition, tandis que les frais d'acquisition d'une maison neuve représentent uniquement 2 à 3 % du prix du bien.
Frais de notaire pour l'achat d'un terrain
En général, les frais de notaire pour l'achat d'un terrain représentent 8 % du prix du terrain à bâtir, presque semblables à ceux dans l'ancien. Toutefois, il existe des cas dans lesquels le terrain est soumis à des frais de notaire de 2 à 3 % du coût de construction, en raison d'une réduction de la taxe de publicité foncière (comme c'est le cas pour un achat dans le neuf). Ces réductions pour l'achat d'un terrain concernent les cas suivants :
- le vendeur est soumis au paiement de la TVA ;
- le terrain de moins de 5 ans a déjà été acheté par le vendeur. Celui-ci a payé la TVA et l'a récupérée avant de vous vendre la parcelle ;
- vous vous engagez à revendre la parcelle sous 5 ans maximum à partir de la signature de l'acte notarié.
Frais de notaire pour un rachat de soulte
Vous divorcez et souhaitez devenir l'unique propriétaire d'un bien acheté avec votre ex-conjoint, ou lors d'une succession vous souhaitez racheter les parts des autres héritiers ? Vous procédez alors à un rachat de soulte. Des frais de notaire sont aussi à régler dans le cas d'un rachat de soulte : ils représentent 7 à 8 % de la valeur de la compensation versée.
Dans le cas d'un divorce, le montant de la soulte est la valeur nette du bien (en retirant l'éventuel capital restant dû), que l'on divise en deux. Les frais de notaire pour un rachat de soulte lors d'un divorce sont donc calculés sur la moitié de la valeur nette du bien.
Le principe est le même dans le cas d'un héritage : la valeur de la soulte est la valeur nette du bien divisée par le nombre de parts. Pour chaque part, les frais de notaire s'élèvent donc à 8 %.
Comment réduire les frais de notaire ?
Il existe certains cas où il est possible pour l’acquéreur de bénéficier de frais d'acquisition réduits, notamment lorsque vous :
- achetez un bien neuf ou en VEFA ;
- déduisez la valeur mobilière des frais d'actes.
Acheter dans le neuf
Comme expliqué précédemment, les frais de notaire dans le neuf sont réduits, et représentent 2 à 3 % du prix du bien. Dans le cas de l'achat d'un bien neuf acheté 370 000 euros, ils seront donc de 8 366 €.
La répartition des coûts est alors la suivante :
- 4 101 € d'émoluments ;
- 3 016 € de droits et taxes ;
- 1 250 € de formalités et débours.
Déduire la valeur immobilière
La valeur mobilière des biens que le propriétaire laisse dans le logement peut être déduite du prix d'achat pour le calcul des frais de l'officier public. Par exemple : une cuisine aménagée et entièrement équipée, des meubles de salle de bains, système d'alarme, etc.
Exemple de calcul des frais d'actes avec la déduction de la valeur mobilière : Dans le cas de l'achat d'une maison dans l'ancien dont le montant est de 310 000 euros, sans frais d'agence et d'une valeur mobilière de 10 000 euros. Le calcul des frais de notaire est effectué sur la somme de 300 000 euros.
L'acheteur devra ainsi s'acquitter de 22 387 € en plus du montant du bien, soit 332 387 € en tout.
Pour cette simulation, l'opération comporte :
- 15 % d'émoluments TTC ;
- 79 % de droits et taxes ;
- 5 % de formalités et débours.
La rémunération du notaire s'élève donc à 3 417 € à laquelle s'ajoutent les divers frais d'actes.
Empruntis vous accompagne dans le calcul de vos frais de notaire immobilier
Le montant des frais de notaire doit faire partie intégrante de votre projet immobilier et de l'estimation de votre crédit. Afin de pouvoir faire une proposition d'achat réaliste, estimer ces charges en amont, pour que le montant total de l'acquisition rentre dans votre budget, est primordial. Pour vous aider, vous pouvez utiliser notre calculette de capacité d'emprunt qui permet de simuler vos mensualités de prêt, en fonction du taux immobilier moyen actuel, ainsi que vos frais d'acquisition en fonction du type de bien que vous convoitez.
Vous pourrez ensuite procéder à la simulation de votre tableau d'amortissement de prêt immobilier pour visualiser quelles seront vos dépenses mensuelles associées.