Comment fonctionne le taux fixe pour un prêt immobilier ?

Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, la banque exige en contrepartie des sommes avancées le paiement d’intérêts. Ceux-ci se présentent sous la forme d’un pourcentage calculé sur le capital emprunté. La banque récupère le capital ainsi que les intérêts par le biais des mensualités. Chaque établissement de prêt choisit d’appliquer son propre taux d’intérêt tout en veillant à respecter le plafond légal appelé le taux d’usure. Fixé par la Banque de France, le taux d’usure permet de protéger les emprunteurs contre un éventuel abus des organismes prêteurs.

Qu’est-ce qu’un taux d’intérêt immobilier ?

Le taux d’intérêt immobilier représente la rémunération de la banque. Il peut être fixe, variable, variable capé ou semi-fixe. Lorsqu’il s’agit d’un taux d’intérêt fixe, celui-ci reste figé du début jusqu’à la fin du prêt.

Comment sont déterminés les taux immobiliers ?

Pour arriver à fixer un taux immobilier les banques tiennent compte du taux auquel elles empruntent à la BCE, que l’on appelle le taux directeur. Ensuite, elles prennent en compte :

• Leurs coûts de fonctionnement (locaux, collaborateurs, matériel…) ;
• Leur marge commerciale ;
• Le coût du risque. Celui-ci est évalué en fonction du profil de l’emprunteur. Plus le risque est grand, plus le taux d’intérêt augmente.

Après avoir pris en considération tous ces éléments, les banques établissent des barèmes de taux révisés tous les mois. Ces barèmes définissent les taux mini, moyens et maxi qu’elles peuvent vous accorder. Le taux que la banque appliquera à votre crédit dépend de :

• La durée de l’emprunt. Plus le crédit immobilier est long, plus le risque s’accroît et plus le taux augmente ;
• Votre profil d’emprunteur. Plus vous présentez de garanties (montant et stabilité des revenus, apport, taux d’endettement compatible avec l’emprunt souhaité, bonne gestion des comptes…), plus elle est encline à vous proposer un taux avantageux ;
• L’apport personnel. Plus vous épargnez, moins vous devez emprunter. Le coût de votre crédit est donc moins important. Par ailleurs, présenter un apport personnel vous permet d’accéder à des grilles de taux plus avantageuses réservées par les banques aux meilleurs clients.

Après avoir examiné tous les éléments de votre dossier, la banque définit le taux de votre crédit immobilier. Cependant, il existe plusieurs types de taux immobiliers : le taux fixe, le taux variable ou variable capé et le taux semi-fixe. En majorité, ce sont les taux fixes qui sont le plus souvent appliqués. Voici pourquoi.

Qu’est-ce qu’un taux fixe ?

Le taux fixe est favorisé par les banques comme par les emprunteurs car il est le taux de la sécurité. Lorsqu’il est défini sur une offre de prêt et que celle-ci est signée par l’emprunteur, le taux fixe reste le même du déblocage des fonds jusqu’à la dernière mensualité du crédit immobilier. Il est donc important de le négocier en amont puisque vous le conserverez du début jusqu’à la fin de votre prêt (sauf renégociation en cours de prêt).

Pourquoi choisir un taux fixe ?

Le principal avantage du taux fixe est que si les taux de crédit augmentent, le vôtre ne bouge pas, contrairement à un crédit à taux variable. Vous avez donc l\'esprit tranquille jusqu\'à la fin du remboursement de votre prêt.

L’autre avantage est qu’en souscrivant un prêt à taux fixe, vous connaissez d’emblée le coût total de votre prêt. Ce qui permet, contrairement au taux variable, de calculer le Taux Annuel Effectif Global (TAEG). Le TAEG est très utile lors de la recherche de votre crédit immobilier puisqu’il permet de faciliter la comparaison entre deux offres de prêt.

Opter pour un prêt à taux fixe permet également une visibilité sur l’ensemble de votre crédit. En effet, la banque vous délivre un tableau d’amortissement qui est joint à votre offre de prêt. Le tableau d’amortissement définit le montant et la date de paiement de l’ensemble des mensualités de votre prêt immobilier. Il décrit en détail la part du capital, de l’assurance et des intérêts de votre crédit immobilier pour chaque mensualité à payer. Il présente également le capital restant dû à chaque étape du crédit. Le tableau d’amortissement est donc le calendrier détaillé du remboursement de votre prêt immobilier à taux fixe.

Quels sont les inconvénients du taux fixe ?

En cours de remboursement de crédit, il n’est pas impossible de voir les taux immobiliers du marché chuter. Rappelez-vous en 2016 et en 2019, les taux étaient au plus bas.

Si vous remboursez déjà un prêt immobilier à taux fixe alors que les taux du marché baissent considérablement, vous ne pouvez pas profiter de la conjoncture favorable des taux à moins de solliciter la renégociation de votre crédit. En d’autres termes, vous demandez à votre banque de s’aligner au mieux sur les taux du marché.

Si votre banque refuse votre demande ou si les nouvelles conditions qu’elle vous propose ne vous conviennent pas, vous pouvez demander à une autre banque de racheter votre crédit immobilier. Pour rechercher la meilleure offre et obtenir le meilleur taux, il peut être utile de mettre les différents établissements bancaires en concurrence en faisant appel à un courtier immobilier.

Les échéances de prêt immobilier à taux fixe

Le taux fixe à échéances constantes

Dans les cas les plus classiques, le taux fixe ainsi que les mensualités restent constants tout au long du crédit. Ainsi, l’emprunteur garde une visibilité sur la totalité du prêt. Le montant des échéances est connu à l’avance, ce qui facilite la gestion du budget.

Le taux fixe à échéances évolutives

Un prêt immobilier à taux fixe peut avoir des échéances évolutives. C’est le cas notamment du prêt progressif par exemple. Le taux reste le même, mais ce sont les mensualités qui sont augmentées d’année en année de 1 à 2%. Ce prêt permet aux profils à revenus évolutifs (fonctionnaires, jeunes cadres, etc.) d’amortir plus rapidement le capital et d’économiser sur le coût total du crédit.

Autre cas où les échéances d’un prêt à taux fixe varient en cours de remboursement : quand vous souscrivez un prêt sur deux lignes sans lissage, ou prêt à paliers. Ce type de prêt a pour but de réduire le coût total de votre crédit en souscrivant deux prêts : un long et un court qui ont chacun leur taux fixe.

Exemple : le prêt 1 dure 20 ans, et le prêt 2 dure 15 ans. Sur les 15 premières années vous remboursez deux crédits. Le fait de souscrire un crédit court et un crédit long vous permet d’emprunter à un taux inférieur que si vous aviez souscrit un seul prêt long. A la 16^ème année, votre mensualité baisse.

Le taux fixe à échéances modulables

Vous avez un prêt à taux fixe. Pendant votre crédit, vous pouvez modifier à la hausse ou à la baisse le montant de votre mensualité si votre contrat le prévoit. Ce qui permet de faire face par exemple à une baisse de revenus ou au contraire, d’augmenter les mensualités si vos revenus augmentent. Dans le cas d’une baisse de mensualités, la durée du prêt est allongée, ce qui augmente le coût du crédit.

Pour quelle opération est conseillé le taux fixe ?

Il est improbable que les taux augmentent brutalement sur une courte période. A l’inverse, sur les plus longues durées, les taux peuvent augmenter considérablement et menacer la solvabilité de l’emprunteur. Pour vous protéger contre les évolutions de taux, il est conseillé d’opter pour le taux fixe lorsque vous souscrivez un prêt sur une longue durée.

Les autres types de taux immobiliers

Hormis le taux fixe, les banques peuvent proposer des taux plus souples qui suivent l’évolution du marché. Explications.

Le taux variable

Le taux variable de prêt immobilier (ou révisable) fluctue en fonction d’un indice de référence, qui est généralement l’Euribor. Ce dernier représente le taux auquel les banques européennes se prêtent des liquidités entre elles. Souscrire un prêt à taux variable présente des avantages mais aussi des inconvénients.

Pour limiter les inconvénients, vous pouvez opter pour le taux variable capé. Il permet de plafonner la hausse des taux à +1, +2 voire +3 points par rapport au taux de départ pour empêcher une augmentation trop importante.

Le taux semi-fixe ou mixte

Il existe une alternative plus sécurisée au taux variable : le taux semi-fixe. Le taux du prêt immobilier reste fixe durant un certain nombre d’années (8 à 12 ans), puis il passe en taux variable. Le taux semi-fixe initial est inférieur aux prêts classiques à taux fixes.

Peut-on passer d’un taux variable à un taux fixe ?

Oui. Il est possible en effet de passer d’un taux variable ou variable capé à un taux fixe si votre contrat de prêt le prévoit. Le changement peut être effectué une seule fois durant la totalité du crédit. Vous pouvez transformer votre crédit à taux variable en crédit à taux fixe à la date anniversaire de votre contrat de prêt.

Vous devez alors formuler votre demande par écrit et la faire parvenir à votre banque en lettre recommandée avec accusé de réception.