Comment bien choisir votre garantie de prêt immobilier ?

Garantie de prêt immobilier : la caution

La caution bancaire est l’engagement pris par un organisme financier spécialisé qui se porte garant en cas de défaillance de l'emprunteur. Ce dernier effectue le remboursement du capital restant dû auprès de la banque.

Afin de mettre en place cette garantie de prêt immobilier, votre banque soumet les éléments constitutifs de votre dossier à l’organisation de cautionnement qui l’étudie avant de formuler sa réponse dans un délai rapide. La caution de prêt immobilier est le type de garantie privilégié par les banques, elle représente ainsi 60% des garanties souscrites dans le cadre d’un crédit immobilier.

Le principal organisme de cautionnement est Crédit Logement.

La caution bancaire est la garantie de prêt immobilier la moins coûteuse et la plus modulable. Pour la mettre en place, vous devez verser une commission comprise entre 150 et 600 euros et participer au Fonds Mutuel de Garantie (FMG) à hauteur de 0,8% du montant de votre crédit immobilier. Une partie de cette participation peut vous être restituée à la fin de votre prêt immobilier (jusqu’à 75% selon l’organisme de cautionnement choisi).

Pourquoi choisir la caution comme garantie de prêt immobilier ?

La caution bancaire vous permet d’éviter des démarches administratives et obtenir ainsi un accord de la banque pour votre prêt immobilier plus rapidement. En effet, c’est votre conseiller bancaire qui constitue votre dossier et le fait étudier par la société de cautionnement. Lorsque vous rencontrez des difficultés de remboursement de votre crédit, votre bien immobilier n’est pas immédiatement saisi. L’organisme de caution, après avoir remboursé votre banque, vous demandera la restitution des sommes qu’elle a avancées en privilégiant les solutions amiables comme l’échelonnement de la dette, avant toute procédure de recouvrement judiciaire. Enfin, vous ne devez pas régler de frais de mainlevée lorsque vous effectuez un remboursement anticipé de votre prêt immobilier.

Toutefois, dans certains cas, il n'est pas possible de mettre en place une caution mutuelle. Par exemple si l'organisme de cautionnement refuse votre dossier, si votre financement inclut un prêt d'accession sociale (ou prêt PAS) d'un montant supérieur à 15 000€, ou encore si votre financement est composé d'un prêt PAS complété par un PTZ (prêt à taux zéro). Mais vous pouvez alors généralement garantir votre prêt immobilier à l’aide d’une hypothèque.

Garantie de prêt immobilier : l’hypothèque

L'hypothèque est une garantie de prêt immobilier devant être inscrite par le notaire auprès de la Conservation des Hypothèques. C’est une sûreté réelle car elle est prise sur la valeur de votre bien. En cas de remboursement anticipé du prêt immobilier (par exemple si vous vendez votre bien avant le terme du crédit), l’hypothèque s'avère la garantie de crédit immobilier dont le coût total est le plus élevé, représentant 2% du montant de votre emprunt, car il faudra alors compter avec des frais de mainlevée. Ces frais permettent au notaire d’annuler votre inscription à la Conservation des Hypothèques. Par contre, si vous remboursez votre crédit jusqu'à son terme, aucuns frais de mainlevée ne seront à prévoir.

Dans quels cas privilégier l’hypothèque comme garantie de prêt immobilier ?

L’hypothèque nécessite davantage de démarches administratives car il faut prendre rendez-vous avec le notaire pour l’inscription de l’hypothèque ou lorsque vous effectuez un remboursement anticipé de votre prêt immobilier pour réaliser une mainlevée d’hypothèque. Lors de sa mise en place, l’hypothèque peut dans certains cas être moins coûteuse que la caution. C’est par la suite que la situation s’inverse car la caution vous restitue généralement une part de votre participation au FMG tandis que l’hypothèque entraîne des frais de mainlevée lorsque vous revendez votre bien avant la fin de votre crédit.

Toutefois, l’hypothèque est une solution qui vous permet d’emprunter lorsqu’il n’est pas possible de garantir votre prêt immobilier par le moyen d’une caution, c’est-à-dire dans les cas suivants :

• En cas de refus de dossier par l’organisme de cautionnement
• Si votre financement se compose d’un prêt PAS complété par un PTZ
• Si votre prêt PAS est d’un montant supérieur à 15 000€

En cas de défaillance de votre part dans le remboursement de votre crédit, la banque pourra privilégier des solutions amiables comme l’étalement de la dette avant toute saisie de votre bien.

Si vous ne remboursez pas votre crédit immobilier par anticipation, l’hypothèque disparaît d’elle-même un an après le paiement de la dernière mensualité prévue au contrat de prêt : dans ce cas vous ne devez pas de frais de mainlevée.

Garantie de prêt immobilier : le privilège de prêteur de deniers

Comme l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers (aussi appelé PPD ou IPPD) est une sûreté réelle prise sur la valeur de votre bien, permettant à la banque d’être remboursée du capital restant dû en vendant aux enchères votre bien immobilier en cas de défaillance de remboursement. La différence réside dans le fait que l’inscription au PPD permet à la banque d’être prioritaire sur l’indemnisation par rapport à d’éventuels autres créanciers. Le privilège de prêteur de deniers doit faire l’objet d’un acte notarié et être inscrit auprès du service chargé de la publicité foncière.

Les frais de privilège de prêteurs de deniers sont similaires à ceux de l’hypothèque sauf qu’ils sont exonérés de la taxe de publicité foncière. Ils représentent entre 0,50 et 1% du montant de votre prêt immobilier. Les frais de mainlevée sont les mêmes que ceux de l’hypothèque.

Quand peut-on souscrire cette garantie ?

Le privilège de prêteur de deniers n’est utilisable que si votre prêt immobilier sert à financer l’achat d’un bien déjà existant (maison, appartement, terrain) et ne s’applique pas à une acquisition en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Tout comme l’hypothèque, il peut être souscrit lorsque la mise en place d’une caution n’est pas possible, par exemple quand votre prêt PAS est d’un montant supérieur à 15 000€. Le PPD prend effet dès le jour de l'achat. Son coût de départ peut paraître moins important que les deux autres garanties mais tout comme l’hypothèque, il suppose le règlement de frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé du prêt, et n’est pas applicable pour tous les projets (par exemple, non applicable pour un projet en VEFA).

Pour comparer les coûts des différentes garanties de prêt immobilier, voici une simulation des coûts liés à la mise en place de l’hypothèque, de la caution Crédit Logement et du privilège de prêteurs de deniers pour un prêt immobilier d’un montant de 300 000€ destiné à l’achat d’un logement neuf ou ancien, revendu avant le terme du prêt :

Type de garantie	Hypothèque (bien neuf ou VEFA)	Caution Crédit Logement (Barème Classic)	Privilège de prêteurs de deniers (bien ancien)
Coût de mise en place	3 800€	3 520€	1 655€
Frais de mainlevée	1171€	0€	1 171€
Restitution au remboursement du prêt	0€	2 103€	0€
Coût total	4 971€	1416,92€	28 26€

Simulation réalisée d’après les chiffres de l’ANIL (agence nationale pour l’information sur le logement), la chambre des Notaires de Paris et Crédit Logement en février 2020.