Garantir son prêt immobilier grâce à la caution bancaire : comment ça marche ?

 

Qu’est-ce qu’une caution bancaire pour un prêt immobilier ?

La caution bancaire pour un prêt immobilier diffère des autres types de garantie. En effet, l’hypothèque est considérée comme un sûreté réelle, c’est-à-dire prises sur le bien. La caution bancaire est un acte par lequel un organisme financier spécialisé dans le cautionnement bancaire s’engage à prendre le relais du paiement de vos échéances en cas de défaillance. C’est le mode de garantie privilégié car simple à mettre en place. La caution bancaire est également appelée caution simple.

Il existe également la caution réservée aux fonctionnaires, que l’on appelle caution mutuelle. Ce sont les organismes comme la CASDEN ou GMPA qui garantissent les crédits immobiliers des fonctionnaires comme les agents SNCF, les policiers, les gendarmes, les agents hospitaliers, etc.

En contrepartie de la caution vous devez verser :

• Une commission pour rémunérer l’organisme de caution ;
• Une participation servant à alimenter le Fonds mutuel de garantie (FMG) que vous pouvez récupérer en totalité ou en partie, une fois le crédit immobilier entièrement soldé.

Comment obtenir la caution bancaire pour un prêt immobilier ?

Le principe de la caution simple repose ainsi sur la mutualisation des risques. En cas de défaillance de paiement, la caution bancaire puise dans le FMG pour régler les mensualités (avant de se tourner vers l’emprunteur pour récupérer les sommes avancées).

Contrairement à l’hypothèque, le cautionnement par un organisme spécialisé est accordé après étude de votre profil. Votre banque soumet votre dossier à l’organisme de caution qui après vérification, donne sa réponse rapidement. Revenus, apport personnel, ancienneté au travail, et autres éléments sont passés en revue.

Quels organismes proposent la caution bancaire ?

Plusieurs types d’organismes peuvent se porter caution pour votre crédit immobilier. On retrouve ainsi :

• Le Crédit Logement, organisme indépendant avec lequel travaillent près de 200 banques en France ;
• Les mutuelles réservées aux fonctionnaires ;
• Les sociétés affiliées aux banques, que l’on appelle les cautions bancaires.

Il existe plusieurs organismes de cautions bancaires :

• SACCEF pour la Caisse d’Epargne ;
• CAMCA pour le Crédit Agricole et LCL ;
• SOCAMI pour la Banque Populaire ;
• Bred Habitat pour la BRED ;
• CMH pour une partie du Crédit Mutuel et le CIC.

Les sociétés de cautionnement pour les fonctionnaires

Pour les fonctionnaires de l’éducation nationale, policiers, gendarmes, agents de la poste, agents de la SNCF et du secteur hospitalier, c’est les mutuelles comme la CASDEN ou la GMPA qui se portent caution pour votre crédit immobilier. La particularité de ces organismes est qu’ils donnent droit à des conditions privilégiées par rapport aux organismes de caution classiques.

Quels organismes de caution bancaire restituent la participation au FMG ?

En fin de crédit immobilier, la participation au FMG peut être restituée à l’emprunteur. Cela dépend de la politique de l’organisme de caution. Nous vous présentons dans ce tableau les organismes de caution bancaire en fonction de la restitution ou non de la participation au FMG en fin de crédit :

Organisme de Cautionnement	Restitution de la caution en fin de garantie
Crédit Logement	Oui
CAMCA	Non
SACCEF	Non
Bred Habitat	Oui
CMH	Non
SOCAMI	Oui

Comment choisir votre organisme de caution bancaire ?

C’est généralement votre banque prêteuse qui choisit l’organisme de caution bancaire qui doit garantir votre prêt immobilier. Ces sociétés ont été créées par les banques ou résultent d’un groupement bancaire. Dans le cas où vous souhaiteriez choisir un autre organisme que celui proposé par votre établissement prêteur, il vous suffit de demander quelles sociétés de cautionnement sont agréées auprès de lui.

Pourquoi choisir la caution bancaire plutôt qu’une hypothèque ?

Car mettre en place une caution bancaire est plus simple qu’une hypothèque. En effet, cette dernière nécessite l’intervention d’un notaire. Alors que la caution bancaire est établie par un contrat que l’emprunteur doit retourner signé à la banque.

La caution est plus avantageuse car, contrairement à l’hypothèque, la caution bancaire peut être transférée, sous conditions d’acceptation de la banque, sur le nouveau prêt sans débourser de frais supplémentaire.

Autre avantage au recours à la caution bancaire comme garantie de prêt immobilier est que les frais de caution bancaire sont moins élevés que ceux de l’hypothèque en cas de remboursement anticipé. En effet, des frais de mainlevée sont appliqués lors du remboursement par anticipation pour une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers, mais pas dans le cas d’une caution bancaire.

Voici un exemple comparant les frais de caution bancaire et d’hypothèque pour un crédit immobilier à 200 000€ avec un remboursement anticipé :

	Frais d'Hypothèque (bien neuf ou ancien)	Frais de Caution bancaire Crédit Logement (Barème Classic)
Coût de mise en place	1 230€	2 630€
Frais de mainlevée	913€	0€
Restitution au remboursement du prêt	0€	1 458€
Coût TOTAL	2 143€	1 172€

 *Simulation à titre indicatif réalisée en mars 2020, basée sur les chiffres ANIL, Chambre des notaires de Paris et Crédit Logement