⏱L'essentiel en quelques mots
Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, les fonds empruntés sont généralement versés en une fois mais ils peuvent également être débloqués progressivement lors d’un achat sur plan comme la VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou le CCMI (contrat de construction de maison individuelle), mais aussi lorsque vous réalisez des travaux importants. Des frais sont alors engendrés appelés intérêts intercalaires. Mais que désignent-ils ?
- Les frais appliqués à votre crédit lorsque le capital emprunté est débloqué de manière progressive
- Ce sont des mensualités composées des intérêts et de l’assurance durant généralement la 1ère année de construction du bien. Une fois la construction terminée, vous commencez à rembourser les intérêts et le capital de votre prêt immobilier.
- Ils sont reportés au moment du remboursement de votre prêt immobilier lorsque vous demandez une franchise totale. En revanche, vous devrez tout de même effectuer le remboursement de l’assurance durant la période de construction.
Sommaire
Intérêts intercalaires : définition
Les intérêts intercalaires sont les frais appliqués aux crédits dont le capital emprunté est débloqué progressivement. Au fur et à mesure des déblocage des fonds, les intérêts intercalaires se cumulent. Les déblocages correspondent aux appels de fonds émis par le constructeur ou le maître d’œuvre et adressés à la banque à chaque étape de la construction franchie. Ce mode de déblocage par appel de fonds permet d’éviter de se retrouver à payer simultanément le loyer et les mensualités de son crédit immobilier. Pendant la phase de construction ou de travaux, vous réglez les intérêts intercalaires ainsi que l’assurance de prêt immobilier. Une fois la construction du logement ou les travaux achevés, vous commencez à rembourser votre crédit immobilier.
Les appels de fonds sont réglementés, voici leurs plafonds en détail et en fonction du projet choisi :
Appels de fonds pour un appartement neuf :
- 35 % du prix à l’achèvement des fondations ;
- 70 % du prix à la mise hors d’eau (murs et toiture achevés...) ;
- 95 % du prix à l’achèvement de l’immeuble ;
- 100 % lors de la livraison, si aucune réclamation.
Appels de fonds pour une maison neuve :
- 20 % à l’achèvement des fondations ;
- 45 % à la mise hors d’eau ;
- 85 % à l’achèvement de la maison ;
- 100 % à la livraison de la maison, si aucune réclamation.
Dans le cas où vous avez souscrit un prêt immobilier pour financer des travaux importants (pour plus de 75 000€), comme l’agrandissement ou la rénovation d’un bien par exemple, le capital est également débloqué par appels de fonds. L’entreprise ou l’artisan chargé d’effectuer les travaux fournit une facture que vous transmettez à votre banque afin qu’elle débloque les sommes nécessaires. Quand commencer à payer des intérêts intercalaires ? Dès le premier déblocage.
Il est nécessaire de distinguer les intérêts intercalaires en VEFA, CCMI ou grands travaux, des intérêts intercalaires dans l’ancien. Car ces derniers ne sont pas des frais supplémentaires et représentent simplement un décalage de remboursement. En effet, lorsque vous souscrivez un crédit immobilier avec un déblocage de fonds classique (en une fois), votre 1ère mensualité de crédit doit être réglée 30 jours minimum après le jour de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Si ce délai ne peut être respecté, le paiement de la 1ère mensualité est reporté au mois suivant et des intérêts intercalaires sont appliqués.
Comment calculer les frais intercalaires ?
Le montant de l'intérêt intercalaire est calculé sur le montant du crédit immobilier au taux du prêt et s’ajoutent au coût initial de votre crédit. Pour calculer vos intérêts intercalaires, il suffit d’appliquer la formule suivante :
Mensualité = Montant débloqué X Taux du crédit / 12
Exemple d’un achat en VEFA
(selon les taux immobiliers pratiqués début 2020) : vous empruntez 300 000€ à 1,15% sur 20 ans . La banque débloque 35% de la somme empruntée à l’achèvement des fondations ce qui équivaut à 105 000€.
Vos intérêts intercalaires mensuels (hors assurance) s’élèvent à :
105 000 x 1,15% /12 = 100,62€.
Vous continuez de payer 100,62€ d’intérêts intercalaires jusqu’au prochain appel de fonds.
Pour la mise hors d’eau, l’appel de fond est plafonné à 70% de la somme empruntée. Vous avez déjà versé 35% du capital, la banque débloque alors 35% supplémentaires, ce qui représente 105 000€. Les intérêts intercalaires se cumulant, pour calculer vous additionnez la première et la deuxième somme débloquée, vos intérêts intercalaires se montent alors à :
105 000€ + 105 000€ = 210 000€
210 000€ x 1,15% /12 = 262,5€.
La banque débloque une troisième somme pour l’achèvement de l’immeuble à savoir 75 000€. Les fonds débloqués atteignent 95% du capital emprunté. Les intérêts intercalaires passent à :
210 000€ + 75 000€ = 285 000€
285 000€ x 1,15% /12 = 273,12€.
Vos intérêts intercalaires s’élèvent ainsi à 273,12€ jusqu’au dernier appel de fond qui atteint 100% de la somme empruntée, et qui est effectué uniquement si le bien est conforme et qu’aucune réclamation de la part de l’emprunteur n’a été réalisée. Le constructeur est alors payé, et le remboursement de votre crédit enclenché.
A partir de ce moment, on ne parle plus d’intérêts intercalaires : votre mensualité se compose alors du capital, des intérêts et de l’assurance de prêt.
Tableau d’amortissement comprenant les intérêts intercalaires, à retrouver dans votre contrat de prêt :
| Mois | Sommes débloquées | Intérêts intercalaires | Capital amorti | Intérêts | Assurance | Mensualité |
|---|---|---|---|---|---|---|
Août |
105 000€ |
100,62€ |
0€ |
0€ |
90€ |
190,62€ |
Septembre |
105 000€ |
100,62€ |
0€ |
0€ |
90€ |
190,62€ |
Octobre |
105 000€ |
100,62€ |
0€ |
0€ |
90€ |
190,62€ |
Novembre |
105 000€ |
100,62€ |
0€ |
0€ |
90€ |
190,62€ |
Décembre |
105 000€ + 105 000€ |
262,5€ |
0€ |
0€ |
90€ |
352,5€ |
Janvier |
105 000€ + 105 000€ |
262,5€ |
0€ |
0€ |
90€ |
352,5€ |
Février |
105 000€ + 105 000€ |
262,5€ |
0€ |
0€ |
90€ |
352,5€ |
Mars |
105 000€ + 105 000€ |
262,5€ |
0€ |
0€ |
90€ |
352,5€ |
Avril |
105 000€ + 105 000€ + 75 000€ |
273,12€ |
0€ |
0€ |
90€ |
363,12€ |
Mai |
105 000€ + 105 000€ + 75 000€ |
273,12€ |
0€ |
0€ |
90€ |
363,12€ |
Juin |
105 000€ + 105 000€ + 75 000€ |
273,12€ |
0€ |
0€ |
90€ |
363,12€ |
Juillet (début amortissement) |
300 000€ |
0€ |
1 118€ |
275€ |
90€ |
365€ |
Tableau réalisé selon les taux de 2020 définis dans l'exemple, avec un taux d'assurance emprunteur pratiqué en juin 2021.
Pour en savoir plus sur le tableau d’amortissement
Comment ne pas payer d'intérêts intercalaires ?
Si vous ne souhaitez pas payer les intérêts intercalaires pendant la construction de votre logement, vous pouvez demander une franchise totale. Les intérêts sont alors reportés au moment où vous commencez à rembourser votre crédit et lissés sur la durée totale de votre prêt. A noter, dans ce cas que des intérêts sont appliqués aux intérêts intercalaires augmentant ainsi le coût total de votre crédit. Pour en évaluer l’impact, il est conseillé d’effectuer une simulation avec l’aide de votre conseiller bancaire.
Si vos revenus le permettent et si votre banque l’accepte (votre taux d’endettement devant être compatible avec la mise en place de cette solution), vous pouvez également passer directement à l’amortissement de votre crédit immobilier. Vous entamez le remboursement de votre prêt immobilier dès le départ et économisez sur le coût total de votre crédit.
Faire appel à un courtier pour réduire les intérêts intercalaires
L’aide d’un courtier peut vous faire réaliser des économies sur le coût total de votre crédit. En effet, les intérêts intercalaires étant calculés sur la somme débloquée au taux du prêt souscrit, votre courtier s’occupera de vous dénicher un financement au taux d’intérêt le plus bas. Ainsi, vos intérêts intercalaires seront les plus bas possibles. Pour trouver un financement au meilleur taux, votre courtier va analyser votre projet et votre profil, et négocier pour vous le crédit immobilier sur-mesure auprès de ses partenaires bancaires.
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