Comment fonctionne le transfert de prêt immobilier ?

Qu’est-ce qu’un transfert de prêt immobilier ?

Pour un premier bien, vous aviez obtenu un prêt immobilier particulièrement intéressant avec un taux défiant toute concurrence et des conditions au top ? Et si vous pouviez utiliser votre premier crédit (et toutes les conditions liées) pour financer un second achat lorsque vous souhaiterez déménager ?

C’est possible, et c’est exactement ce que permet le transfert de prêt.

Concrètement, lorsque vous vendez votre premier bien, vous ne remboursez pas votre crédit immobilier à la banque : vous conservez la somme dégagée (qui peut par exemple constituer un apport personnel) et vous conservez aussi votre crédit, qui s’applique alors au nouveau bien acheté.

La transférabilité du prêt est une clause qui doit être inscrite dans votre contrat de prêt (celui lié à votre premier bien). Vous l’aurez compris, le maître mot est anticipation, puisqu’il faut avoir négocié cette clause avant de signer ce premier prêt immobilier. Une négociation parfois difficile, notamment dans un contexte de taux immobiliers au plus bas, mais qui peut être tentée voire couronnée de succès (à plus forte raison si vous faites appel à un courtier immobilier pour obtenir votre financement : la négociation est au cœur de son métier !).

Transférer son prêt immobilier ou en souscrire un nouveau : quelle différence ?

Lorsque vous transférez votre prêt immobilier, vous conservez les conditions auxquelles vous avez souscrit votre crédit. Tandis que lorsque vous souscrivez un nouveau crédit immobilier pour financer votre second bien, cela signifie que vous devez solder l’ancien : une opération qui engendre des frais. En effet, vous devrez faire face aux :

• IRA (indemnités de remboursement anticipé) qui sont appliquées lorsque le crédit est remboursé avant la date initialement prévue par le contrat à moins d’avoir négocié leur suppression ;
• frais de mise en place d’une nouvelle garantie. En effet, lorsque vous sollicitez un nouveau crédit, ce dernier doit être garanti par hypothèque, caution ou PPD (privilège de prêteur de deniers) ce qui engendre des frais. Il faut compter également les frais de mainlevée si votre bien était garanti par hypothèque ;
• frais de dossier. En effet, lorsque vous sollicitez un nouveau crédit, la banque qui vous finance doit étudier votre demande et monter votre dossier. Un travail qui exige en contrepartie une rémunération.

Quelles banques proposent le transfert de prêt immobilier ?

Le transfert de prêt immobilier est proposé par plusieurs organismes bancaires comme : le crédit agricole, la caisse d’épargne, le crédit mutuel ou encore la banque postale. En effet, ces banques proposent le transfert de prêt. Pour en bénéficier, vous devez le négocier.

Quels sont les avantages du transfert de prêt ?

Les taux immobiliers, vous le savez, fluctuent d’année en année, et même au mois le mois. S’ils ont grimpé entre votre premier achat et le second, vous avez tout intérêt à faire jouer la clause de transférabilité de votre prêt pour garder vos conditions attractives.

De plus, vous baissez mécaniquement les coûts liés aux frais annexes de votre prêt.

En effet, les avantages du transfert de prêt sont multiples :

• Vous conservez le même taux immobilier que pour l’achat de votre premier bien
• Vous conservez les conditions du prêt (par exemple sur la modularité, les indemnités de remboursement anticipé (IRA) en cas de remboursement partiel…)
• Vous ne payez pas d’IRA suite à la vente de votre premier bien
• Vous ne payez pas de frais de dossier pour l’obtention de votre crédit
• Si la garantie sur votre premier bien était une caution, celle-ci est transférable (selon l’accord de l‘organisme)

Quelles sont les conditions pour transférer son crédit immobilier ?

Tout d’abord, avant d’effectuer votre demande de transfert de prêt, reportez-vous à votre contrat de prêt pour vérifier que la clause de transférabilité y est bien inscrite.

Ensuite, gardez tout de même un œil sur les taux de immobiliers et les conditions que vous pourriez obtenir par ailleurs : ont-ils sérieusement augmenté, ou un courtier pourrait-il vous obtenir des conditions avantageuses ?

Ces deux éléments validés, voici les conditions pour mettre en place un transfert de prêt.

• Le nouvel achat doit être du même type que le premier, il faut donc respecter l’objet du prêt. Ainsi, vous pouvez acheter une résidence principale si votre premier prêt avait pour objet une résidence principale. Mais vous ne pourrez pas faire un investissement locatif en transférant un prêt utilisé pour une résidence principale.
• Le prix du second bien doit au moins être égal au capital restant dû de votre premier prêt. Sinon, vous ne pourrez pas faite jouer la clause de transfert.
• Au cours du remboursement de votre premier prêt, vous ne devez avoir connu aucun incident de paiement. La banque n’acceptera aucune anomalie.
• Si vous avez besoin d’un second prêt immobilier en complément, il devra se faire dans la même banque.
• Un délai maximum de 6 mois entre la vente de votre bien et l’achat du nouveau bien doit être respecté. Certaines banques peuvent même imposer la signature des actes chez le notaire le même jour.
• L’organisme de caution doit répondre favorablement : si votre garantie était une caution, l’organisme va analyser votre demande. Il doit rendre un avis favorable, sans quoi le transfert ne sera pas possible.

Comment intégrer le transfert de prêt dans les conditions de son crédit ?

Pour intégrer le transfert de prêt dans les conditions de votre contrat, vous devez le négocier auprès de la banque qui accepte de vous financer. Pour cela, vous pouvez y procéder vous-même ou faire appel à un professionnel spécialisé. En effet, il est possible de demander l’aide d’un courtier en crédit immobilier. Cet expert du crédit saura mettre en avant les qualités de votre dossier pour négocier le meilleur taux, les meilleures conditions de remboursement mais aussi le transfert de prêt.

Que devient votre assurance de prêt dans un transfert de prêt immobilier ?

L’assurance emprunteur est toujours valable sur votre prêt transféré, puisque celui-ci n’a pas été remboursé. Si vous avez un prêt complémentaire, alors celui-ci vous sera proposé avec une nouvelle assurance de prêt.

Toutefois il vous faudra analyser le volet assurance de prêt à part. Par exemple, si votre situation a beaucoup évolué (santé, âge), il peut être judicieux de garder votre première assurance contractée quelques années auparavant, surtout si les cotisations étaient calculées sur le capital restant dû.

Mais dans tous les cas, vous pouvez faire jouer la concurrence pour voir si une assurance individuelle serait avantageuse pour vous, puisque la loi Bourquin vous permet de changer d’assurance de prêt à chaque date anniversaire de la signature de votre offre de prêt immobilier, ce qui reste valable même dans le cas d’un transfert. Pour examiner vos options et voir si vous pourriez baisser le coût de votre assurance emprunteur par la même occasion, vous pouvez vous rapprocher d’un courtier en assurance de prêt.

Que devient la garantie lors d’un transfert de crédit immobilier ?

Lorsque vous décidez de transférer votre prêt pour financer votre nouveau bien, la garantie adossée au crédit peut l’être également s’il s’agit d’une caution. En effet, si votre crédit était garanti par caution, celle-ci peut être transférée sur votre nouvelle propriété à condition que l’organisme de caution ait autorisé le transfert.  

Cependant, dans le cas où vous aviez garanti votre crédit immobilier par hypothèque, cette dernière ne peut être transférée sur le nouveau bien. Ainsi, l’hypothèque doit être levée, ce qui entraîne des frais de mainlevée.