Comment fonctionne le transfert de prêt immobilier ?

Qu’est-ce qu’un transfert de prêt immobilier ?

Au moment d'acheter votre premier bien, vous avez obtenu un prêt immobilier particulièrement intéressant avec un taux défiant toute concurrence et des conditions optimales ? Et si vous pouviez utiliser votre premier crédit (et toutes les conditions liées) pour financer un second achat ? C’est exactement ce que permet le transfert de prêt.

Concrètement, lorsque vous vendez votre premier bien, vous ne remboursez pas votre crédit immobilier à la banque : vous conservez la somme dégagée (qui peut par exemple constituer un apport personnel) et vous conservez aussi votre crédit, qui s’applique alors au nouveau bien acheté.

La transférabilité du prêt immobilier est une clause qui doit être inscrite dans votre contrat de prêt (celui lié à votre premier bien). Vous l’aurez compris, le maître mot est anticipation, puisqu’il faut avoir négocié cette condition  avant de signer le premier prêt immobilier. Cette négociation peut s’avérer difficile, notamment dans un contexte de taux immobiliers, mais elle peut aboutir, et à plus forte raison encore si vous faites appel à un courtier immobilier pour obtenir votre financement : la négociation est au cœur de son métier !.Ce professionnel s’active à vos côtés pour disposer d’une offre de prêt en accord avec vos attentes.

Transférer son prêt immobilier ou en souscrire un nouveau : quelle différence ?

Les deux opérations sont bien distinctes. Lorsque vous transférez votre prêt immobilier, vous conservez les conditions du  premier crédit pour le second financement.

Si vous souscrivez un nouveau crédit immobilier pour financer le second bien, vous devrez d’abord solder l’ancien prêt. Cette opération engendre des frais.

• Les IRA (indemnités de remboursement anticipé) sont appliquées lorsque le crédit est remboursé avant la date initialement prévue par le contrat à moins d’avoir négocié leur suppression.
• Les frais de mise en place d’une nouvelle garantie sont aussi à régler. En effet, lorsque vous sollicitez un nouveau crédit, ce dernier doit être garanti par hypothèque, caution ou PPD (privilège de prêteur de deniers), qui représente un coût. Il faut compter également les frais de mainlevée si votre bien était garanti par hypothèque.
• Les frais de dossier sont enfin à prévoir. La banque qui vous finance doit étudier votre demande de crédit et monter votre offre de financement, travail qui exige en contrepartie une rémunération.

Quelles banques proposent le transfert de prêt immobilier ?

Très peu de banques proposent le transfert de prêt immobilier. Par ailleurs, elles ne communiquent pas dessus, ni mettent en avant cette opération. Rapprochez-vous des établissements bancaires pour savoir s’ils appliquent cette clause ou sollicitez un courtier pour dénicher les organismes financiers qui acceptent de l’intégrer à votre offre de prêt.

Quelles sont les conditions pour transférer son crédit immobilier ?

Tout d’abord, avant d’effectuer votre demande de transfert de prêt, reportez-vous à votre contrat de prêt pour vérifier que la clause de transférabilité y est bien inscrite.

Ensuite, gardez tout de même un œil sur les taux immobiliers et les conditions que vous pourriez obtenir par ailleurs. Vous pouvez par exemple faire une simulation de prêt immobilier pour savoir quelle opération est la plus avantageuse pour vous entre un transfert de crédit et la souscription d’un prêt.

Ces deux éléments validés, voici les conditions pour mettre en place un transfert de prêt.

• Le nouvel achat doit être du même type que le premier, il faut donc respecter l’objet du prêt. Ainsi, vous pouvez acheter une résidence principale si votre premier prêt avait pour objet une résidence principale. Mais vous ne pourrez pas faire un investissement locatif en transférant un prêt utilisé pour une résidence principale.
• Le prix du second bien doit au moins être égal ou supérieur au capital restant dû de votre premier prêt. Sinon, vous ne pourrez pas faire jouer la clause de transfert.
• Au cours du remboursement de votre premier prêt, vous ne devez avoir connu aucun incident de paiement. La banque n’acceptera aucune anomalie.
• Si vous avez besoin d’un second prêt immobilier en complément, il devra se faire dans la même banque et les taux actuels lui seront appliqués.
• Un délai maximum de six mois entre la vente de votre bien et l’achat du nouveau bien doit être respecté. Certaines banques peuvent même imposer la signature des actes chez le notaire le même jour.
• L’organisme de caution doit répondre favorablement : si votre garantie était une caution, l’organisme va analyser votre demande. Il doit rendre un avis favorable, sans quoi le transfert ne sera pas possible.

La procédure de transfert de prêt immobilier étape par étape

Le transfert de prêt immobilier se déroule selon une procédure précise, dont voici les principales étapes :

1.La demande à la banque

Vous devez vous rapprocher de votre conseiller pour faire une demande de transfert de crédit immobilier et pour fournir les documents nécessaires (offre d’achat du nouveau bien, devis…).

2.L’étude du dossier

La banque prend le temps d’analyser votre dossier afin de répondre à votre demande favorablement ou non.

3.Le transfert de prêt

Si l’établissement bancaire valide votre demande, il établit un avenant à votre contrat initial pour acter le transfert. Il se charge également de transférer l’assurance de prêt et la garantie (s’il s’agit d’une caution) sur le nouveau bien ou de mettre en place une nouvelle garantie (si le bien était hypothéqué).

Quels sont les avantages et inconvénients du transfert de prêt ?

Le transfert de crédit immobilier est une opération qui présente des avantages et des inconvénients. Il est important de les connaître afin de déterminer si la procédure répond à vos besoins.

Les avantages

Les taux immobiliers fluctuent régulièrement. S’ils ont grimpé entre votre premier achat et le second, il peut être avantageux pour vous de  faire jouer la clause de transférabilité de votre prêt immobilier pour garder vos conditions attractives. En effet, les avantages du transfert de prêt sont multiples.

• Vous conservez le même taux immobilier que pour l’achat de votre premier bien.
• Vous conservez les conditions du prêt (par exemple : la modularité, les indemnités de remboursement anticipé (IRA) en cas de remboursement partiel…).
• Vous ne payez pas d’IRA suite à la vente de votre premier bien.
• Vous ne payez pas de frais de dossier pour l’obtention de votre crédit.
• Si la garantie sur votre premier bien était une caution, celle-ci est transférable (selon l’accord de l‘organisme)

Les inconvénients

Le transfert de crédit immobilier ne comporte pas réellement d’inconvénient, hormis le fait que la clause peut être difficile à obtenir auprès de la banque. Il peut être intéressant dans ce cas-là de faire appel à un courtier en prêt immobilier afin d’obtenir les meilleures conditions de financement dès le départ et de préparer l’avenir avec sérénité.

Que devient votre assurance de prêt dans un transfert de prêt immobilier ?

L’assurance emprunteur est toujours valable sur votre prêt transféré, puisque celui-ci n’a pas été remboursé. Si vous avez un prêt complémentaire pour couvrir la transaction, alors celui-ci vous sera proposé avec une nouvelle assurance de prêt.

Toutefois il vous faudra analyser le volet assurance de prêt à part. En effet, si votre situation a beaucoup évolué (santé, âge), il peut être judicieux de garder votre première assurance contractée quelques années auparavant, surtout si les cotisations étaient calculées sur le capital restant dû.

Mais dans tous les cas, vous pouvez faire jouer la concurrence pour voir si une assurance individuelle serait plus avantageuse pour vous. Depuis septembre 2022,a loi Lemoine vous permet de changer d’assurance de prêt à tout moment. Pour examiner vos options et voir si vous pourriez baisser le coût de votre assurance emprunteur par la même occasion, vous pouvez vous rapprocher d’un courtier en assurance de prêt.

Que devient la garantie lors d’un transfert de crédit immobilier ?

Lorsque vous décidez de transférer votre prêt immobilier sur un autre bien, la garantie adossée au crédit peut l’être également s’il s’agit d’une caution. En effet, si votre crédit était garanti par caution, celle-ci peut être transférée sur votre nouvelle propriété à condition que l’organisme de caution ait autorisé le transfert. 

Cependant, dans le cas où vous aviez garanti votre crédit immobilier par hypothèque, cette dernière ne peut être transférée sur le nouveau bien. Ainsi, l’hypothèque doit être levée, ce qui entraîne des frais de mainlevée.

Les alternatives au transfert de prêt immobilier

Le transfert de prêt immobilier fait partie des solutions si vous envisagez de vendre votre bien et d’en acheter un nouveau, mais ce n’est pas la seule. D’autres alternatives sont à étudier pour choisir la meilleure option.

La renégociation de crédit

La renégociation de crédit s’effectue avec la banque qui vous a concédé le prêt immobilier. Celle-ci peut accepter de revoir les conditions du crédit, dont le taux immobilier, parce que vous êtes un client fidèle. L’opération s’assortit généralement de frais de dossier à prendre en considération pour évaluer le bénéfice d’une renégociation.

Le rachat de crédit

Le rachat de crédit consiste à faire racheter par un autre établissement bancaire votre prêt immobilier. L’opération peut être avantageuse si les taux immobiliers actuels sont plus bas que ceux de votre contrat (écart supérieur à 0,7 point), si vous êtes au premier tiers du remboursement de votre crédit et s’il vous reste plus de 70 000 € de capital restant dû à rembourser.

Néanmoins, pour que l’opération soit avantageuse, il faut prendre en compte le coût global du rachat de crédit (frais de dossier, indemnités de remboursement anticipé…) pour savoir si l’opération est fructueuse.

Le prêt relais

Le prêt relais permet d’acheter un nouveau bien immobilier avant de procéder à la vente de l’ancien logement. Il peut être couplé à un financement complémentaire si le prix du nouveau bien est supérieur au prix de vente de votre premier logement.