La modularité du prêt immobilier

Qu’est-ce qu’un prêt immobilier modulable ?

Au cours de la vie du crédit, il n’est pas impossible que vos revenus évoluent, à la hausse comme à la baisse. Le montant de vos mensualités peut alors ne plus être adapté à votre situation. Vous pouvez utiliser alors la clause de modularité de votre contrat de prêt immobilier. Celle-ci doit être inscrite sur votre contrat de prêt : elle vous permet de revoir le niveau de vos mensualités à la hausse ou à la baisse selon l’évolution de votre situation personnelle.

Quelles sont les conditions de modularité du prêt immobilier ?

En général, les offres de prêt à échéances modulables mentionnent un droit à la modularité une fois par an, ou à la date d’anniversaire de votre contrat de prêt immobilier. Dans la plupart des cas, vous ne pouvez moduler votre crédit immobilier dans les premières années de remboursement ou du moins, qu’à partir d’un délai de carence allant de 12 à 24 mois suite au déblocage des fonds par la banque. Pour connaître les conditions de modularité de vos mensualités à la hausse ou à la baisse, reportez-vous à votre contrat de prêt : en effet, toutes les banques n'appliquent pas les mêmes politiques.

En règle générale, les conditions de modulation de vos mensualités sont les suivantes :

• la baisse ou l'augmentation de vos échéances est possible dans une limite de 10 % à 30 % par rapport à votre mensualité actuelle ;
• la baisse de vos mensualités est possible dans une certaine limite d'allongement de la durée de votre crédit : par exemple, une baisse n'engendrant pas un allongement de cette durée de plus de deux ans ;
• l'augmentation de vos mensualités doit être compatible avec votre capacité de remboursement ;
• il existe un minimum de modulation à la hausse ou à la baisse variable selon les banques. Le minimum de modularité peut être par exemple de 20 euros ou de 2 % par rapport à votre échéance actuelle ; 
• vous ne pouvez pas moduler votre prêt immobilier n'importe quand : il existe un délai de carence comme nous le disions, de 12 à 24 mois avant la première modulation. Il peut également exister un délai à respecter entre deux modulations : par exemple 12 mois.

Il est à noter que la baisse de vos mensualités engendre une augmentation du coût de votre crédit et un allongement de sa durée.

En général, tous les prêts immobiliers à taux fixe proposés par les banques peuvent être modulables lorsque la clause est inscrite dans le contrat. Il faut donc vous reporter à votre contrat de prêt immobilier.

Un exemple d'augmentation de mensualité

Vous avez un crédit immobilier d’un montant de 200 000 € sur 20 ans à un taux de 1,80 % contracté en septembre 2017 (taux immobilier hors assurance constaté chez Empruntis). Vos mensualités s'élèvent à environ 993 €. Courant 2022, vous souhaitez augmenter vos mensualités pour atteindre 1 240 €. Cette modularité entraîne une diminution du coût de votre crédit de 6 824 €.

Un exemple de baisse de mensualité

A partir du même crédit immobilier d’un montant de 200 000 € sur 20 ans à un taux de 1,80 % contracté en septembre 2017 et des mensualités de 993 € environ, vous souhaitez cette fois réduire vos mensualités afin qu’elles ne dépassent pas 742 €. Cette modularité entraîne un allongement du prêt immobilier pour un coût supplémentaire de 13 169 €.

Simulations réalisées à titre indicatif, montants hors assurance, mai 2022.

Quels sont les avantages et inconvénients de la modularité du prêt immobilier ? 

Pouvoir moduler son prêt immobilier offre à l'emprunteur des avantages, mais aussi des inconvénients. Lesquels ? 

Avantages et inconvénients du prêt modulable

Type de modulation	Avantages	Inconvénients
Report ou suspension partiel(le) de mensualité	Le remboursement du capital est reporté	Vous continuez de rembourser l'assurance emprunteur et les intérêts
Report ou suspension total(e) de mensualité	Le remboursement du capital, de l'assurance emprunteur et des intérêts est reporté	Le coût de ce report est plus important
Baisse de mensualité	Vous diminuez vos mensualités	Vous mettez plus de temps à rembourser votre prêt Vous augmentez la durée et le coût total de votre prêt
Hausse de mensualité	Vous remboursez plus rapidement votre prêt Vous diminuez la durée de votre prêt	Vous augmentez vos mensualités
Remboursement anticipé partiel	Vous remboursez une partie de votre prêt Vous réduisez la durée de votre prêt	Le montant du remboursement est souvent limité Vous payez des indemnités de remboursement anticipé (IRA), sauf si cela a été négocié dans votre contrat

Qu’est-ce qu’un report et une suspension des échéances ?

Votre contrat de prêt peut également prévoir la suspension de votre crédit immobilier. Il s’agit d’un report partiel ou total de vos échéances motivé par une difficulté financière temporaire ou par un changement de votre situation.

• Dans le cas d’un report partiel, vous ne remboursez que les intérêts et l'assurance de prêt.
• Dans le cas d’un report total, vous ne remboursez que l’assurance de prêt immobilier.

Dans les deux cas, la période de suspension est généralement possible entre 1 et 24 mois. L’allongement de la durée du crédit ne doit pas dépasser 2 ou 3 ans selon le contrat de prêt que vous avez signé. Il est à noter que le report d'échéances engendre une augmentation du coût (et de la durée donc) de votre crédit, le report total engendrant un coût plus important du fait des intérêts reportés. La modularité quant à elle augmente ce coût dans une moindre mesure car vous continuez à payer une partie de vos échéances.

Le cas du remboursement anticipé partiel

En général, les crédits modulables vous permettent aussi d’effectuer un remboursement partiel de votre crédit immobilier, afin d’en réduire la durée et donc le coût total. Il est possible que vous deviez régler des indemnités de remboursement anticipé (IRA) si vous n’avez pas négocié leur suppression avant de signer votre offre de prêt immobilier. Les IRA correspondent à 6 mois d’intérêts de la somme remboursée au taux d’intérêt d’origine, dans la limite de 3 % du capital restant dû.