L'hypothèque, qu'est-ce que c'est ?

Lorsque vous sollicitez un prêt immobilier, en contrepartie des sommes prêtées, la banque exige la souscription d’une garantie de prêt immobilier. L'hypothèque fait partie des trois types de garanties qui assurent à l’organisme prêteur de recouvrir les sommes prêtées. Elle est ce que l’on appelle une sûreté réelle, c’est-à-dire prise sur le bien en lui-même. Focus sur l’hypothèque et ses différentes formes.

Qu’est-ce qu’une hypothèque ?

L’hypothèque, est donc une garantie prise sur le bien immobilier. Elle est qualifiée de sûreté réelle par opposition à la caution de prêt immobilier qui se base, elle, sur une mutualisation des risques.

Mettre un bien en hypothèque n’empêche pas de disposer librement du logement. Le propriétaire peut habiter le bien, y effectuer des travaux, le vendre ou encore le louer. Par ailleurs, si le terrain est hypothéqué, la garantie s’étend à la construction réalisée sur le terrain.

Combien coûte la mise en place d’une hypothèque ?

Pour être effective, l’hypothèque doit être constatée par un notaire et publiée aux services de la publicité foncière. Des frais d'hypothèque seront donc nécessaires pour la mise en place de cette garantie. Ils avoisinent généralement 1,5% du capital emprunté. Ceux-ci sont composés des émoluments du notaire, des frais de formalité, de la contribution de sécurité immobilière et des droits d’enregistrement de l’hypothèque.

Exemple : pour un prêt immobilier de 300 000€ destiné à l’achat d’un bien ancien, les frais d’hypothèque s’élèveraient à 3 800€. *Simulation réalisée en septembre 2020.

Comment prend fin une hypothèque ?

La garantie hypothécaire est valable tout au long du prêt immobilier (sans jamais dépasser les 50 ans) et court jusqu’à 1 an après le terme du crédit. Ensuite, l’hypothèque tombe automatiquement sans frais, ni formalités. Cependant, il est possible de réaliser une mainlevée d’hypothèque avant le terme initialement prévu du crédit immobilier, lorsque le bien est mis en vente par exemple.

Quel est le coût d’une mainlevée d’hypothèque ?

La mainlevée est également un acte effectué chez le notaire et engendre donc des frais. Ces frais de mainlevée d'hypothèque représentent généralement entre 0,7% et 0,8% du montant total de votre crédit. Ces frais sont composés des émoluments du notaire, des droits d’enregistrement, de la contribution à la sécurité immobilière (CSI) et des débours.

Pour avoir une idée sur le coût d’une mainlevée d’hypothèque, vous pouvez consulter l’outil de simulation mis à disposition par la Chambre des Notaires de Paris. Si l’on reprend l’exemple cité plus haut, le coût d’une mainlevée d’hypothèque s’élèverait à 1 171€. *Simulation réalisée en septembre 2020.

Dans quels cas choisir l’hypothèque ?

Difficile de choisir entre hypothèque, caution ou PPD lorsqu’on n’est pas spécialistes du crédit. Alors pour vous aider, nous comparons pour vous ces 3 types de garantie.

Hypothèque ou caution bancaire, que choisir ?

En règle générale, la caution de prêt immobilier est la garantie privilégiée par les banques car sa mise en place est simple par rapport à l’hypothèque qui, elle, nécessite le passage chez le notaire. Ainsi, 60% des prêts immobiliers sont garantis par caution bancaire et c’est votre conseiller bancaire qui en fait la demande auprès de l’organisme de caution, comme par exemple la caution Crédit Logement. Lorsque celle-ci est acceptée, vous devez verser une commission et participer au Fonds Mutuel de Garantie (FMG). Selon les organismes, une partie de cette participation peut vous être restituée en fin de crédit. Voici comment est fait le choix entre hypothèque ou caution.

En ce qui concerne l’hypothèque, celle-ci est privilégiée lorsqu’il n’est pas possible de garantir votre crédit immobilier par caution, comme dans les cas suivants :

• Si votre demande de garantie par caution est refusée par l’organisme de caution ;
• Lorsque votre financement comporte un prêt PAS complété par un PTZ ;
• Si le montant de votre prêt PAS dépasse 15 000€.

Pour avoir une idée du coût total de ces deux garanties, voici une simulation réalisée sur un même prêt immobilier d’un montant de 300 000€ remboursé en totalité par anticipation :

	Coût de la hypothèque	Coût de la caution
Coût de la mise en place	3 800€	3 520€
Frais de mainlevée	1 171€	0€
Restitution au remboursement total anticipé du prêt	0€	2 038€
Coût total de la garantie	4 971€	1 482€

*Simulation réalisée en septembre 2020 selon les chiffres de l’ANIL (agence nationale pour l’information sur le logement), la chambre des Notaires de Paris et Crédit Logement.

Hypothèque ou PPD ?

Le privilège de prêteur de deniers (PPD ou IPPD) ressemble fortement à l’hypothèque. Nous avons donc listé les points communs et les différences de ces deux types de garanties pour vous aider à faire votre choix.

Pour ce qui est des points communs avec l’hypothèque :

• Le PPD est également une sûreté réelle prise sur la valeur de votre bien immobilier ;
• A l’image de l’hypothèque, le PPD peut être une solution si la caution de prêt immobilier n’est pas possible ;
• Pour être effectif, le PPD doit être établi devant un notaire, ce qui implique des frais de PPD.

Les différences entre l’hypothèque et le privilège de prêteur de deniers sont les suivantes :

• Le PPD permet à la banque d’être prioritaire sur l’indemnisation par rapport à d’autres éventuels créanciers ;
• Le privilège de prêteur de deniers est exonéré de la taxe de publicité foncière ;
• Le PPD n’est possible que lorsque le prêt immobilier sert à financer l’acquisition d’un bien déjà existant. Ce bien peut être un logement (appartement, maison) ou un terrain. Ainsi, le PPD ne s’applique pas dans le cadre d’une VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) par exemple.

Hormis les points listés ci-dessus, la principale différence entre l’hypothèque et le PPD c’est leur coût. Pour vous aider à y voir plus clair, nous avons réalisé une simulation des frais qu’engendreraient ces deux garanties pour un même crédit immobilier de 300 000€ :

	Coût de l'hypothèque (bien neuf ou ancien)	Coût du PPD (bien ancien)
Coût de la mise en place	3 800€	1 655€
Frais de mainlevée	1 171€	1 171€
Restitution au remboursement total anticipé du prêt	0€	0€
Coût total de la garantie	4 971€	2 826€

*Simulation réalisée en septembre 2020 selon les chiffres de l’ANIL (agence nationale pour l’information sur le logement), la chambre des Notaires de Paris et Crédit Logement.

Cas particuliers où l’hypothèque dévie du schéma classique

Il existe d’autres formes d’hypothèques intéressantes dans certains cas bien précis. Mais il est rare que les banques acceptent ce type de garantie.

Le prêt hypothécaire pour les propriétaires

Vous êtes déjà propriétaire d’un bien et vous sollicitez un crédit immobilier pour financer un nouveau projet ? La banque peut vous proposer un prêt hypothécaire. Il consiste à mettre en hypothèque le bien existant, pour garantir le nouveau crédit.

Le prêt hypothécaire est intéressant lorsque :

• Vous achetez un bien à l’étranger ;
• Vous effectuez un rachat de crédits. On parle alors de rachat de crédits hypothécaire ;
• Vous souhaitez dégager des liquidités de votre patrimoine. A noter tout de même que les banques peuvent y être réticentes.

Le montant du prêt hypothécaire varie généralement entre 50 et 70% du prix du logement. Le processus d’inscription et de mainlevée est similaire à l’hypothèque classique, c’est-à-dire que le recours à un notaire est obligatoire et des frais peuvent être engendrés.

La caution hypothécaire

La caution hypothécaire repose sur le même principe que l’hypothèque classique. La différence étant que ce n’est pas l’emprunteur, mais une tierce personne qui met un ou plusieurs biens en hypothèque. En cas de défaillance de la part de l’emprunteur et si aucune solution amiable n’a été trouvée, seul le ou les biens mis en garantie peuvent être saisis et mis en vente pour récupérer les sommes dues. Généralement, la caution hypothécaire est privilégiée lorsque :

• Vous achetez à l’étranger. Ainsi, un proche se porte caution hypothécaire et met son bien en garantie de votre crédit immobilier ;
• Le bien que vous souhaitez mettre en hypothèque est en indivision et les autres propriétaires refusent de le mettre en garantie.

La mise en place et la mainlevée de la caution hypothécaire sont similaires à l’hypothèque. Avant d’accepter ce type de garantie, la banque vérifie si la caution hypothécaire dispose de solides garanties. Cependant, ce type de garantie est rarement accordé. En effet, la banque privilégie la caution par un organisme spécialisé, car la situation de la caution hypothécaire peut changer à tout moment.