Prêt amortissable : comment ça marche ?

Prêt amortissable : définition

Lorsque vous sollicitez un prêt immobilier, la banque applique des intérêts en contrepartie des sommes avancées. L’établissement prêteur exige également la souscription d’une assurance de prêt pour couvrir le remboursement du crédit en cas d’un éventuel accident de la vie (invalidité, décès, perte d’emploi…).

Dans le cadre d’un prêt amortissable, chaque mensualité est composée d’une part de capital, d’intérêts et d’assurance de prêt qui sont remboursés progressivement tout au long du crédit. Les échéances sont déterminées à l’avance sur un tableau d’amortissement. Celui-ci permet aux emprunteurs d’avoir une vue d’ensemble sur leur crédit.

Prêt amortissable : l’opposé du prêt in fine

Contrairement au prêt amortissable dont le remboursement du capital se fait de manière progressive durant toute la durée du prêt, le crédit in fine suppose, quant à lui, le remboursement des sommes empruntées en fin de prêt. Car « in fine » signifie en latin : à la fin. Vous ne remboursez que les intérêts et l’assurance durant la phase de transition et à la dernière échéance, vous soldez en une fois le capital emprunté.

Ce type de crédit immobilier s’adresse aux investisseurs souhaitant réduire leurs impôts. Avant d’accorder un crédit in fine, la banque va d’abord vérifier la solvabilité de l’emprunteur et exiger certaines garanties pour sécuriser l’opération. Celui-ci devra également présenter un apport (entre 10 et 50% de la somme à emprunter) qu’il devra placer sur une épargne (généralement une assurance-vie) nantie au profit de la banque et alimentée tout au long du prêt in fine. Pour plus d’informations, consultez notre guide du crédit in fine.

Les différents prêts amortissables

Le prêt amortissable à taux fixe

Emprunter à taux fixe signifie que le taux immobilier renseigné sur votre offre de crédit s’applique du début jusqu’à la fin de votre prêt. Le taux fixe vous permet une visibilité sur l’ensemble de votre crédit. Vous connaissez à l’avance le coût total de votre crédit qui reste le même jusqu’à la fin du remboursement. L’autre avantage du taux fixe est qu’il permet d’établir, contrairement au taux variable, le Taux Annuel Effectif Global (TAEG). A l’aide du TAEG, vous pouvez comparer facilement les offres entre elles.

Le prêt amortissable à taux variable

A l’inverse du taux fixe, vous optez pour un crédit immobilier à taux variable (ou révisable). Celui-ci va fluctuer en fonction d’un indice de référence déterminé lors de la souscription du crédit : généralement, l’Euribor. Ce dernier représente le taux d’intérêt auquel les banques d’Europe se prêtent des liquidités entre elles.

L’avantage du taux révisable est qu’il permet à l’emprunteur de miser sur une baisse des taux pour réduire le coût du crédit. Autre point positif : le taux de départ est inférieur à celui d’un prêt à taux fixe.

Toutefois, les taux variables ne sont pas indiqués pour une longue durée de remboursement, car il y a un risque d’augmentation parfois importante des taux, ce qui peut mettre en péril le remboursement du crédit. Il existe des taux variables capés à +1,2 ou 3 par rapport au taux de départ, permettant de limiter ce risque.

Les taux révisables ne sont pas commercialisés lorsque les taux sont bas comme en 2019 par exemple. En cas d’augmentation des taux immobiliers, le retour des taux variables se ferait progressivement par la mise en place d’abord du taux semi-fixe : c’est-à-dire un crédit dont le taux est fixe pendant 8 à 12 ans puis révisable capé à +1,2 ou 3 points par rapport au taux de départ.

Consultez le guide des taux variables pour mieux comprendre leur fonctionnement.

Le tableau d’amortissement : le plan d’action de votre crédit amortissable

Lorsque vous souscrivez un prêt amortissable à taux fixe, la banque joint à votre offre de prêt un tableau d’amortissement appelé également échéancier. Celui-ci représente un calendrier de remboursement qui couvre l’ensemble du prêt, du déblocage des fonds jusqu’à leur remboursement total.

Selon le Code de la consommation, le tableau d’amortissement doit indiquer mois par mois le montant et la date à laquelle toutes les mensualités doivent être réglées. Il doit également contenir le détail de chacune d’entre elles. En effet, la part du capital, des intérêts et de l’assurance de prêt immobilier doit être indiquée pour chacune des mensualités du crédit amortissable.

Lorsque vous observez l’ensemble des mensualités d’un tableau d’amortissement, vous remarquez que la part du capital dans le remboursement progresse au fur et à mesure, contrairement à celle des intérêts qui diminue mensualité après mensualité. Les cotisations d’assurance restent constantes à moins que vous ne décidiez de procéder au changement de votre assurance de prêt immobilier.

Il est possible, selon les cas, que votre crédit immobilier amortissable soit remboursable à échéances constantes ou variables.

Le prêt amortissable à échéances constantes

Lorsque vous sollicitez une banque et que celle-ci vous propose un crédit amortissable à taux fixe, les mensualités sont constantes durant toute la durée du prêt. Ce type de taux permet de se projeter plus facilement dans le remboursement de son crédit. Car le taux auquel votre prêt a été concédé reste inchangé malgré les évolutions des taux d’intérêts immobiliers du marché.

Le prêt amortissable à échéances variables

Votre prêt amortissable à taux fixe peut aussi être à échéances seront variables. C’est le cas pour un prêt à taux fixe sur deux lignes, ou dans le cas d’un prêt à échéances progressives :

En effet, si vous souscrivez un prêt sur deux lignes et si ceux-ci ne sont pas lissés, (prêt à paliers), vos échéances varient lors du passage d’un palier à un autre. Ce type de montage de prêt vous permet de réduire le coût global de votre crédit immobilier. Un premier prêt est alors souscrit sur une longue durée et un deuxième sur une durée plus courte.

• Dans le cas du prêt progressif (qui est un cas particulier), le taux reste fixe, mais les mensualités augmentent chaque année selon les modalités définies dans le contrat (entre 1 et 2% généralement). Le prêt progressif est réservé généralement aux jeunes cadres, fonctionnaires ou investisseurs locatifs dont les revenus vont certainement augmenter. Il permet d’amortir plus rapidement le capital et baisser ainsi le coût total du crédit.

Peut-on modifier les mensualités d’un prêt amortissable ?

Le différé d’amortissement

Lorsque vous souscrivez un prêt amortissable et que vous souhaitez reporter le remboursement des premières échéances, il est possible avec l’accord de votre banque d’effectuer un différé d’amortissement. Il existe deux types de différés :

• Le différé partiel. Vous reportez le remboursement du capital. Vous ne remboursez que les intérêts ainsi que les cotisations d’assurance ;
• Le différé total. Vous reportez le capital ainsi que les intérêts.

Le différé d’amortissement est utile lorsque vous achetez un bien vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou que vous faites faire des travaux dans un bien que vous achetez et que vous ne pouvez donc occuper dès l’achat. Cette facilité vous permet de continuer à régler un loyer par exemple, tout en faisant l’acquisition de votre bien. A noter, les différés allongent la durée de prêt et augmentent de ce fait le coût global de votre crédit immobilier.

La modulation des mensualités

Le remboursement de votre prêt amortissable a débuté et vos revenus ont évolué entre temps. Vous souhaitez revoir à la hausse ou à la baisse le montant de vos mensualités. Vous pouvez demander la modulation de vos échéances si votre contrat de prêt le prévoit et selon les modalités qui y sont définies.

Le report d’échéances

Vous remboursez un prêt immobilier amortissable et vous souhaitez suspendre momentanément vos mensualités ? Il existe le report d’échéances partiel ou total.

• Le report partiel : le remboursement du capital est différé, vous continuez à rembourser les intérêts du prêt et l'assurance emprunteur ;
• Le report total : en plus du capital, les intérêts sont également reportés. Vous ne payez que l'assurance durant le report

Dans les deux cas, le report aura également pour effet un allongement de la durée du crédit.