Prêt viager hypothécaire : un prêt pour recevoir des liquidités contre une garantie

Prêt viager hypothécaire : définition

Créé en 2006, le prêt viager hypothécaire est généralement destiné aux personnes âgées (60 ans et plus). Il permet à une personne propriétaire d’un bien immobilier, d’obtenir un prêt bancaire sans avoir à rembourser ni le capital, ni les intérêts de son vivant. Les biens immobiliers éligibles au prêt viager hypothécaire sont :

• Les résidences principales ;
• Les résidences secondaires ;
• Les biens loués.

Toutefois, sont exclus du dispositif les biens à usage mixte (habitation et professionnel).

Comment fonctionne le prêt viager hypothécaire ?

En contrepartie d’un prêt viager hypothécaire, l’organisme financier vous demande de mettre en hypothèque le bien dont vous êtes propriétaire. Le remboursement du capital emprunté et des intérêts est différé jusqu’à votre décès, sauf en cas de remboursement anticipé ou lorsque les héritiers souhaitent conserver le bien.

Quels sont les critères d’obtention de ce prêt immobilier ?

Pour obtenir un prêt viager hypothécaire, vous devez répondre à certains critères. Vous devez être propriétaire et le bien doit être mis en garantie. Si vous sollicitez un prêt viager hypothécaire, vous êtes exempt :

• De l’obligation d’être assuré ou de devoir assurer votre crédit ;
• De remplir un questionnaire de santé ;
• De justifier de vos conditions de revenus.

Quelles sont les différences avec le viager, le prêt hypothécaire et l’hypothèque ?

Le viager (ou vente en viager), à la différence du prêt viager hypothécaire, ne permet pas de conserver la propriété du bien, mais seulement l'usufruit jusqu’à son décès. Ainsi, le vendeur cède son bien à un acquéreur qui devient nu-propriétaire en versant d’abord un bouquet (entre 10 et 40% du prix total) le jour de la vente, puis ce que l’on appelle communément une rente viagère.

Le prêt hypothécaire, contrairement au prêt viager hypothécaire, est un prêt amortissable. Le remboursement commence dès le déblocage des fonds et selon une durée déterminée à l’avance. En cas de défaillance, l’établissement financier peut saisir le logement.

L’hypothèque est une garantie réelle prise sur le bien. Elle fait office de sûreté. En cas de défaillance de paiement et si aucune solution amiable n’a été trouvée, la banque saisit et vend le bien pour pouvoir récupérer les sommes prêtées.

À qui s’adresse le prêt viager hypothécaire ?

Lorsque votre capacité financière ne vous permet pas de souscrire un crédit classique, le prêt viager hypothécaire peut s’avérer être une solution intéressante. En effet, celui-ci s’effectue sans conditions de ressources. L’obtention n’est, par ailleurs, pas soumise à un questionnaire médical ni à une obligation d’assurance individuelle ou une quelconque assurance de prêt.

Ce sont souvent les retraités qui optent pour cette solution (disponible en général à partir de 60 ans), afin d’adoucir leur quotidien et financer leurs projets de vie, qu’ils soient immobiliers, de loisirs ou liés à leur placement dans des établissements encadrés, parfois coûteux.

Comment faire une demande de Prêt Viager Hypothécaire ?

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Quel montant peut-on emprunter pour un viager hypothécaire ?

Le montant accordé pour un prêt viager hypothécaire dépend de la valeur du bien qui sera mis en garantie. En général, le montant total du prêt varie entre 15 et 75% du prix du bien.

Quelles sont les conditions de remboursement du prêt ?

Le fonctionnement du prêt viager hypothécaire est très proche de celui du prêt in fine, si ce n'est que le remboursement du capital versé et des intérêts a lieu lors du décès de l’emprunteur. Il vous est toutefois possible de prévoir un remboursement anticipé, mais vous serez soumis à des pénalités :

Conditions du prêt viager hypothécaire en 2023

	Capital versé en une fois	Capital versé en plusieurs fois
Avant 5 ans	Jusqu’à 4 mois d’intérêts	Jusqu’à 5 mois d’intérêts
de 5 à 9 ans	Jusqu’à 2 mois d’intérêts	Jusqu’à 3 mois d’intérêts
Après 10 ans	1 mois d’intérêts	2 mois d’intérêts

Faire le choix d'hypothéquer son bien implique la responsabilité d’informer le prêteur en cas de changement d’usage (mise en location par exemple), de l’entretenir et de réaliser les éventuels travaux qui seraient nécessaires. Dans le cas contraire, si la banque constate une quelconque négligence, vous pourriez être contraint d’effectuer un remboursement anticipé du capital versé et des intérêts.

De même que pour en obtenir le meilleur prix pour votre prêt viager hypothécaire et faciliter la confiance de l’établissement financier, il est recommandé de proposer un logement en bon état. Sachez d’ailleurs qu’un état des lieux encadré par un notaire est une des conditions sine qua non à l'établissement du contrat. Celui-ci protège les deux parties en cas de litige.

Prêt viager hypothécaire : avantages et inconvénients

A priori avantageux, car les conditions d’obtention sont moins nombreuses que pour un crédit classique, le prêt viager hypothécaire doit néanmoins être réfléchi surtout en cas d’héritage.

Avantages

Comme expliqué plus haut, la souplesse des conditions d’obtention fait la force du prêt viager hypothécaire. En effet, vous pouvez prétendre à ce type de financement quels que soient vos revenus, votre âge ou votre état de santé. Pour vous, c’est la garantie d’accéder facilement à un financement, sans impacter la maîtrise de votre budget au quotidien. Autre avantage, le prêt viager hypothécaire, vous permet de rester propriétaire de votre bien de votre vivant. Et si vos héritiers souhaitent le conserver, ils peuvent tout à fait rembourser le capital emprunté ainsi que les intérêts.

Inconvénients

Le premier inconvénient de ce crédit réside en ses conséquences sur votre héritage. Lors de votre décès, si vous n’avez pas d’enfant ou d’héritier, il revient à l’établissement financier de gérer la vente de votre bien et ainsi, d'absorber la dette. Dans le cas contraire, et s’ils l’acceptent, la dette reviendra à vos légataires, qui devront rembourser le capital versé plus les intérêts à l’organisme en question.

Le montant du prêt viager hypothécaire ne peut dépasser 75% de la valeur de votre bien. Par ailleurs, les taux pratiqués sont libres et peuvent atteindre 5 à 6%. De plus, à cause d’une gestion complexe, peu d’établissements pratiquent le prêt viager hypothécaire.

Quelles banques proposent le prêt viager hypothécaire ?

Il est possible de contracter un prêt viager hypothécaire en s'adressant à des courtiers par exemple, comme Partners Finances. Des alternatives au prêt viager hypothécaire existent également :

• Le prêt hypothécaire. Réservé aux propriétaires d’un bien immobilier, le prêt hypothécaire permet de financer un projet immobilier ou d’obtenir une trésorerie en contrepartie de la mise en hypothèque de votre bien. Pour obtenir un prêt hypothécaire, la banque calcule votre capacité à rembourser les sommes prêtées ;
• La vente à réméré. Cette solution est réservée aux propriétaires qui souhaitent obtenir des liquidités. En contrepartie, vous devez céder votre propriété à un organisme spécialisé mais vous pouvez continuer à vivre dans le logement pendant 5 ans, moyennant le versement d’une indemnité d’occupation. Au terme du délai, soit vous rachetez votre bien, soit l’organisme procède à la vente pour se faire rembourser.