Le prêt viager hypothécaire

Qu’est-ce qu’un prêt viager hypothécaire ?

Le prêt viager hypothécaire est un prêt garanti par un bien immobilier dont l’emprunteur est le propriétaire. Ce prêt est destiné principalement aux personnes âgées (60 ans et plus) qui souhaitent obtenir des liquidités tout en restant propriétaire de leur logement. Contrairement à un crédit immobilier classique, le remboursement du capital et des intérêts ne s’effectue pas de manière régulière, mais lors du décès de l’emprunteur, ou si celui-ci décide de vendre le bien. 

Les biens immobiliers éligibles au prêt viager hypothécaire sont : 

• les résidences principales ;
• les résidences secondaires ;
• les biens loués. 

Toutefois, sont exclus du dispositif les biens à usage mixte (habitation et professionnel).

Comment fonctionne le prêt viager hypothécaire ?

Les conditions du prêt viager hypothécaire

En contrepartie d’un prêt viager hypothécaire, l’organisme financier vous demande de mettre en hypothèque le bien dont vous êtes propriétaire. Le remboursement du capital emprunté et des intérêts est différé jusqu’à votre décès, sauf en cas de remboursement anticipé ou lorsque les héritiers souhaitent conserver le bien. 

Quels sont les critères d’obtention de ce prêt immobilier ? Les critères d’obtention d’un prêt viager hypothécaire sont spécifiques et dépendent de l’établissement prêteur. Voici toutefois les principaux critères généralement pris en compte. 

• L’âge de l’emprunteur : ce type de prêt immobilier est principalement destiné aux personnes âgées, souvent à partir de 60 ans. Néanmoins, certaines banques peuvent exiger un âge minimum plus élevé.
• Le fait d’être propriétaire du bien : vous devez être propriétaire du bien immobilier pris en garanti pour prétendre au prêt viager hypothécaire. Ce bien doit être en bon état, situé dans une zone géographique acceptable par la banque, et d’une valeur estimée par un expert.
• La valeur du bien : pour déterminer le montant du prêt viager hypothécaire, la banque évalue la valeur du bien. Ce montant de prêt correspond en général à un pourcentage de la valeur du bien (selon l’âge de l’emprunteur et les caractéristiques du bien).
• L’absence de dettes hypothécaires : si le bien est déjà hypothéqué, il ne doit pas être grevé par des dettes importantes, ou celles-ci doivent être remboursées en priorité.
• La capacité à couvrir les frais associés : bien que vous ne deviez pas justifier de revenus pour obtenir un prêt viager hypothécaire, vous devez pouvoir régler les frais associés à la mise en place du prêt (frais de notaire, frais de dossier, frais d’expertise immobilière).
• L’état général du bien : l’état du bien est évalué, car il doit être susceptible de maintenir sa valeur dans le temps. 

Les grandes étapes du prêt viager hypothécaire

1.En début de prêt

Le prêt viager hypothécaire est conclu chez le notaire pour garantir sa validité juridique. Une hypothèque de premier rang est obligatoirement mise en place sur le bien immobilier pour une durée de 50 ans. Cela confère une priorité au prêteur sur le bien en cas de vente ou de saisie. Le notaire procède ensuite au versement des fonds à l’emprunteur, une fois toutes les formalités effectuées. 

2.En cours de prêt

Le prêt de type in fine simple signifie qu’il n’y a pas de mensualités à honorer par l’emprunteur. Les intérêts sont capitalisés et le capital emprunté est remboursé en une seule fois à la fin du prêt viager hypothécaire. L’emprunteur doit cependant respecter l’obligation d’entretien du bien, pour que sa valeur ne se déprécie pas au fil du temps. 

3.L’arrêt automatique du prêt viager hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire peut s’arrêter automatiquement dans les cas suivants : 

• décès de l’emprunteur ;
• cession du bien hypothéqué ;
• démembrement du bien ;
• remboursement anticipé ;
• non-respect de l’obligation d’entretien du bien. 

4. En fin de prêt

Le capital emprunté, ainsi que les intérêts, doivent être remboursés. Cela se fait généralement par la vente du bien immobilier. Si les héritiers de l’emprunteur souhaitent conserver le bien, ils doivent s’acquitter du montant dû en remboursant capital et intérêts. Une fois le remboursement effectué, l’hypothèque sur le bien est levée, et le prêt est définitivement clos.

Dans quels cas souscrire un PVH ?

Le prêt viager hypothécaire est souvent souscrit pour des projets de financement qui concernent principalement des besoins de trésorerie ou de financement de projets spécifiques. 

Voici quelques exemples qui pourraient nécessiter la mise en place d’un PVH : 

• améliorer sa retraite ;
• financer des travaux de rénovation ou d’aménagement du domicile ;
• faire face à des dépenses de santé importantes ;
• assurer un accompagnement de long terme ou financer un Ehpad ;
• aider ses proches ou ses enfants ;
• financer un projet personnel (voiture, voyage, œuvre d’art, tour du monde…) ;
• etc. 

Le prêt viager hypothécaire permet ainsi de disposer de liquidités sans avoir besoin de vendre son bien. Il est une solution pour des projets souvent liés à des besoins financiers de fin de vie ou pour des événements importants. 

À qui s’adresse le prêt viager hypothécaire ?

Lorsque votre capacité financière ne vous permet pas de souscrire un crédit classique, le prêt viager hypothécaire peut s’avérer être une solution intéressante. En effet, celui-ci s’effectue sans conditions de ressources. L’obtention n’est, par ailleurs, pas soumise à un questionnaire médical ni à une obligation d’assurance individuelle ou une quelconque assurance de prêt. 

Ce sont souvent les retraités qui optent pour cette solution (disponible en général à partir de 60 ans), afin de financer leurs projets de vie, qu’ils soient immobiliers, de loisirs ou liés à leur placement dans des établissements encadrés, parfois coûteux.

Quel montant peut-on emprunter pour un viager hypothécaire ?

Le montant que vous pouvez emprunter pour un prêt viager hypothécaire dépend principalement de deux facteurs : la valeur de votre bien immobilier et votre âge au moment de la souscription. 

Concernant la valeur du bien, le prêt est généralement accordé pour un pourcentage de la valeur estimée de votre propriété. Ce pourcentage varie entre 15 % et 60 % de la valeur du bien. Par exemple, si votre bien est estimé à 300 000 €, le montant du prêt pourrait se situer entre 45 000 € et 180 000 €. 

Concernant votre âge, plus vous êtes âgé au moment de la souscription, plus le montant emprunté peut être élevé. En effet, l’espérance de vie influence la durée pendant laquelle les intérêts s'accumulent. Ainsi, un emprunteur plus âgé peut généralement obtenir un pourcentage plus élevé de la valeur de son bien. 

Notez toutefois que chaque établissement financier applique ses propres critères et barèmes pour déterminer le montant d’un prêt viager hypothécaire. N’hésitez pas à consulter plusieurs organismes pour comparer les offres et conditions proposées.

Des conditions de remboursement du prêt particulières

Le fonctionnement du prêt viager hypothécaire est très proche de celui du prêt in fine, si ce n'est que le remboursement du capital versé et des intérêts a lieu lors du décès de l’emprunteur. Il vous est toutefois possible de prévoir un remboursement anticipé, mais vous serez soumis à des pénalités :

Pénalités remboursement anticipé PVH

	Capital versé en une fois	Capital versé en plusieurs fois
Avant 5 ans	Jusqu’à 4 mois d’intérêts	5 versements mensuels
de 5 à 9 ans	Jusqu’à 2 mois d’intérêts	3 versements mensuels
Après 10 ans	1 mois d’intérêts	2 versements mensuels

Source : service-public.fr (novembre 2024).

Faire le choix d'hypothéquer son bien implique la responsabilité d’informer le prêteur en cas de changement d’usage (mise en location par exemple), de l’entretenir et de réaliser les éventuels travaux nécessaires. Dans le cas contraire, si la banque constate une quelconque négligence, vous pourriez être contraint d’effectuer un remboursement anticipé du capital versé et des intérêts. 

Pour faciliter l’obtention de votre prêt viager hypothécaire et la confiance de l’établissement financier, il est recommandé de proposer un logement en bon état. Sachez d’ailleurs qu’un état des lieux encadré par un notaire est une des conditions sine qua non à l'établissement du contrat. Celui-ci protège les deux parties en cas de litige.

Prêt viager hypothécaire : avantages et inconvénients

Les conditions d’obtention sont moins nombreuses que pour un crédit classique, mais le prêt viager hypothécaire doit néanmoins être réfléchi, surtout en cas d’héritage.

Avantages

Comme expliqué plus haut, la souplesse des conditions d’obtention fait la force du prêt viager hypothécaire. En effet, vous pouvez prétendre à ce type de financement dans beaucoup de situations. Pour vous, Cela peut permettre d’accéder plus facilement à un financement, sans impacter la maîtrise de votre budget au quotidien.

Autre avantage, le prêt viager hypothécaire, vous permet de rester propriétaire de votre bien de votre vivant. Et si vos héritiers souhaitent le conserver, ils peuvent tout à fait rembourser le capital emprunté ainsi que les intérêts. 

Inconvénients

Le premier inconvénient de ce crédit réside en ses conséquences sur votre héritage. Lors de votre décès, si vous n’avez pas d’enfant ou d’héritier, il revient à l’établissement financier de gérer la vente de votre bien et ainsi, d'absorber la dette. Dans le cas contraire, et s’ils l’acceptent, la dette reviendra à vos légataires, qui devront rembourser le capital versé et les intérêts à l’organisme en question. 

Le montant accordé dans le cadre du prêt viager hypothécaire ne peut généralement pas dépasser 60 % de la valeur de votre bien. De plus, à cause d’une gestion complexe, peu d’établissements distribuent ce type de crédit.

Qui contacter pour souscrire un prêt viager hypothécaire ?

Très peu d’organismes proposent le prêt viager hypothécaire. Vous pouvez faire le tour des établissements financiers, ou confier votre recherche à Empruntis. Nous nous entourons de partenaires qui proposent cette solution. Nous avons donc la possibilité de vous orienter vers ce type de prêt dans les meilleures conditions possibles. N’hésitez pas en amont à réaliser une simulation de prêt immobilier.

Les alternatives au prêt viager hypothécaire

Des alternatives au prêt viager hypothécaire existent. 

• Le prêt hypothécaire : réservé aux propriétaires d’un bien immobilier, le prêt hypothécaire permet d’obtenir un finacement en contrepartie de la mise en hypothèque de votre bien. Pour obtenir un prêt hypothécaire, la banque calcule votre capacité à rembourser les sommes prêtées.
• La vente à réméré : cette solution est réservée aux propriétaires qui souhaitent obtenir des liquidités. En contrepartie, vous devez céder votre propriété à un organisme spécialisé, mais vous pouvez continuer à vivre dans le logement pendant cinq ans, moyennant le versement d’une indemnité d’occupation. Au terme du délai, soit vous rachetez votre bien, soit l’organisme procède à la vente pour se faire rembourser.