⏱L'essentiel en quelques mots
Le Prêt social location-accession (PSLA) constitue un dispositif d'accession à la propriété attractif pour les ménages aux revenus modestes. Vous pensez pouvoir obtenir un PSLA ? Voici les principales caractéristiques à connaître sur le PSLA :
- il permet aux bénéficiaires de devenir locataires puis propriétaires de leur résidence principale ;
- les conditions d'éligibilité reposent sur des plafonds de ressources et un prix de vente limité ;
- pendant la phase locative, les loyers sont plafonnés ;
- les accédants bénéficient de l'exonération de la taxe foncière au cours des 15 premières années et d’une TVA réduite à 5,5 % sur le prix de vente du logement neuf ;
- des garanties de sécurité sont prévues en cas de difficultés financières (garantie de rachat, garantie de vente et garantie de relogement) ;
- il est possible de cumuler le PSLA avec d'autres prêts aidés (PTZ et prêt Action Logement).
Sommaire
- PSLA : Définition
- Comment fonctionne le dispositif de location-accession ?
- Quelles sont les conditions pour bénéficier de la location-accession ?
- Quelles sont les aides incluses dans le PSLA ?
- Quelles sont les garanties de l’accédant ?
- PSLA : les avantages et les inconvénients de la location-accession
PSLA : Définition
Le Prêt Social Location Accession (PSLA) représente un dispositif d’accession à la propriété et concerne des logements situés dans une opération agréée par l’État. Réservé aux ménages disposant de revenus modestes, ce prêt bancaire leur permet de devenir propriétaires de leur résidence principale à prix maîtrisé via le statut de locataire accédant. Concrètement, cela signifie que ces ménages peuvent d'abord occuper le logement en tant que locataire, puis choisir ultérieurement de devenir propriétaires grâce à l'option d'achat.
Comment fonctionne le dispositif de location-accession ?
Le dispositif de location-accession, aussi appelé location-vente, fonctionne en deux phases distinctes :
- la phase locative ;
- la phase acquisitive.
La phase de location
Durant la phase de location, le locataire habite dans le logement en contrepartie d’une redevance dont il doit s’acquitter. Cette redevance se décompose ainsi :
- une indemnité d’occupation correspondant à la part locative, et dont le montant est plafonné en fonction de la surface du logement et des annexes ;
- une épargne aussi appelée la part acquisitive, déduite en cas d’option d'achat sur le prix de vente du bien.
La phase d’accession
À l’issue de la phase locative, le ménage peut décider de lever l’option d’achat prévue au contrat pour ainsi devenir propriétaire du bien. Pour ce faire, et sous conditions de ressources, l'accédant peut bénéficier d’un prêt conventionnel dédié, à savoir le prêt social location-accession (PSLA). Ce dernier est cumulable, sous conditions, avec le Prêt à taux zéro (PTZ).
Quelles sont les conditions pour bénéficier de la location-accession ?
Plafonds de ressources
Si vous cherchez à savoir quel salaire faut-il pour avoir accès à ce dispositif, prenez connaissance du tableau ci-dessous.
|
Personne du ménage |
Zone A |
Zone B ou C |
|---|---|---|
|
1 |
35 515 € |
26 921 € |
|
2 |
49 720 € |
35 899 € |
|
3 |
56 825 € |
41 525 € |
|
4 |
64 638 € |
46 014 € |
|
5 et plus |
73 732 € |
50 489 € |
La situation de l’acquéreur est examinée lors de la signature du contrat de location accession sur la base de son revenu fiscal N-2.
Plafonds prix de vente
Dans le cadre d’une opération d’accession sociale, le prix de vente du logement est plafonné.
|
Zone géographique |
Prix maximum HT (en €/m2 de surface utile) |
|---|---|
|
A bis |
5 502 € |
|
A |
4 168 € |
|
B1 |
3 338 € |
|
B2 |
2 914 € |
|
C |
2 548 € |
La surface utile correspond à la surface habitable d’un logement à laquelle on ajoute :
- la moitié des surfaces annexes exclusivement réservées à l’usage de l’occupant et dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1,80 m ;
- la moitié du garage dans une limite de 6 m2.
Plafond redevance locative
La part locative comprise dans la redevance est également soumise à un plafond mensuel par m² de surface utile.
|
Zone géographique |
Plafonds mensuels par m² de surface utile |
|---|---|
|
A bis |
14,32 € |
|
A |
11, 00 € |
|
B1 |
9,48 € |
|
B2 |
9,10 € |
|
C |
8,43 € |
Quelles sont les aides incluses dans le PSLA ?
TVA à 5,5 %
Le prêt location accession permet à l’acquéreur levant l’option dans les cinq ans de l’achèvement, d’acheter le bien qu’il loue à un taux de TVA réduit à 5,5 %.
Exonération de la taxe foncière
Le PSLA ouvre droit à une aide fiscale supplémentaire, à savoir l’exonération de la taxe foncière pendant une durée de 15 ans pour un logement neuf.
Possibilités de cumuler avec d’autres prêts aidés
Pour acquérir votre logement, sachez que le PSLA se cumule avec :
- le prêt Action logement : sous condition d’occupation du logement et de ressources, vous pouvez bénéficier d’un prêt d’un montant de 30 000 € sur une durée de 25 ans à un taux d'intérêt de 1 % hors assurance (1);
- le prêt à taux zéro (PTZ), à savoir un financement à un taux d'intérêt nul proposé sous conditions de revenus aux emprunteurs n’ayant pas été propriétaires au cours des deux dernières années à l'émission de l’offre de prêt.
Quelles sont les garanties de l’accédant ?
Outre les garanties de rachat et de relogement incluses dans la sécurisation HLM (proposée systématiquement par les opérateurs lors de la levée d’option), en obtenant un PSLA, l’accédant bénéficie également de la garantie de revente.
La garantie de rachat
Dans les quinze ans à compter de la levée d’option, l’emprunteur ou le co-emprunteur peut mettre en jeu la garantie de rachat. En clair, le vendeur s’engage à racheter le logement à des conditions prédéfinies dans un délai d’un an suivant la survenance de l’un des faits générateurs suivants affectant l’emprunteur ou le co-emprunteur :
- décès ;
- décès d'un descendant direct faisant partie du ménage ;
- mobilité professionnelle impliquant un trajet supérieur à 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement financé ;
- chômage depuis plus d'un an avec indemnisation par Pôle emploi ;
- invalidité reconnue par carte d'invalidité ou par décision de la Commission technique d’orientation et de reclassement professionnel (COTOREP) ;
- divorce ;
- dissolution d'un PACS.
La garantie de revente
La sécurisation de l’accession propose également une garantie revente afin de se prémunir contre une éventuelle perte financière lors de la revente du bien en cas de perte de valeur.
La garantie de relogement
La garantie de relogement en PSLA intervient en cas de non-exercice de l'option d'achat ou à tout moment pendant la phase d'acquisition. L'organisme vendeur, généralement un HLM, est tenu de présenter jusqu'à trois offres de relogement au locataire par lettre recommandée avec avis de réception.
Cette obligation doit être remplie dans les six mois suivant la date prévue de la levée d'option, à condition que les revenus du locataire restent inférieurs aux plafonds de ressources.
Le locataire dispose ensuite d'un mois pour répondre à ces offres :
- en cas de refus, il perd son droit d’occupation de son logement actuel ;
- en cas d'acceptation d'une offre, si le vendeur est un organisme HLM, le locataire doit verser une indemnité d'occupation (dont le montant maximum est égal à la redevance moins la part acquisitive) entre la date limite de levée d'option et son départ effectif.
PSLA : les avantages et les inconvénients de la location-accession
La location-accession présente de nombreux avantages, mais aussi quelques inconvénients.
Les avantages
- Pas besoin d'apport personnel
- Un prix de vente plafonné
- Une TVA réduite
- Une exonération de taxe foncière
- Une garantie de rachat, de revente et de relogement
- Possibilité de cumuler avec le PTZ et le prêt Action Logement
Les inconvénients
- Très peu de choix pour le secteur géographique
- Conditions d'éligibilité strictes
- prêt soumis à des plafonds de ressources
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