Dans quel cas choisir un prêt immobilier à taux variable ?

Vous souhaitez souscrire un crédit immobilier ? Sachez qu’il en existe plusieurs types, principalement les prêts immobiliers dont le taux d'intérêt est fixe, et ceux dont le taux est variable (ou révisable), capé ou non.

Quelle sont les spécificités du prêt à taux variable non capé ?

Le prêt à taux variable non capé est un crédit immobilier, comme son nom l’indique, dont le taux peut évoluer, à la hausse comme à la baisse. Il est révisé de manière périodique, par exemple chaque année, à la date d’anniversaire du prêt, et selon l’évolution de l’indice de référence qui est généralement l'Euribor, c’est-à-dire le taux d’intérêt auquel les banques d’Europe se prêtent des liquidités entre elles à court terme.

Quels sont les avantages et les inconvénients du prêt immobilier à taux variable non capé ?

Le taux variable non capé a quelques avantages :

• Bénéficier d’un taux immobilier de départ plus faible que pour un prêt immobilier à taux fixe.
• Profiter d’éventuelles baisses de taux qui se répercutent sur vos mensualités.
• Basculer d’un taux variable à un taux fixe à des conditions similaires à celles du marché lorsque les taux remontent. Toutefois, cette clause doit être incluse dans votre contrat de prêt immobilier.
• Rembourser votre prêt immobilier par anticipation sans payer d’indemnités de remboursement anticipé (IRA), par exemple lorsque les taux immobiliers subissent une hausse de plusieurs points.

Mais ce type de prêt a également quelques inconvénients :

• Son risque ! En effet, le taux variable vous expose de fait à une hausse des taux. Il est donc risqué d’utiliser un prêt à taux variable pour financer l’achat de votre résidence principale, ce type de prêt étant plutôt dédié à des projets à court terme. D’ailleurs, en période de taux bas, les banques ne vous laissent pas le choix entre taux fixe et taux variable : elles ne distribuent plus de prêt à taux variable non capé.
• L’impossibilité d’obtenir un tableau d’amortissement : en effet, contrairement au prêt à taux fixe, vous ne disposez pas de toutes les informations concernant le coût total du crédit, puisque le taux est amené à varier. A la place, la banque vous fournit différents scenarios (avec une hypothèse optimiste, neutre et pessimiste) selon la possible évolution du taux immobilier et son impact sur le coût de votre prêt.

Qu’est-ce que le taux variable capé de prêt immobilier ?

Afin de protéger les emprunteurs de fortes hausses de taux immobiliers, les banques ont mis en place un prêt à taux variable capé. Le taux du prêt immobilier est toujours révisé périodiquement mais il ne peut pas dépasser un certain « cap » (plafond) défini par votre banque lors de la signature du contrat de prêt. Vos mensualités (ou la durée du crédit selon votre contrat de prêt) seront impactées par cette variation des taux mais ne pourront pas dépasser un certain montant ou une certaine durée.

La banque propose généralement un taux capé à 1, 2 ou 3 points en fonction de votre profil. Ainsi, votre taux de crédit immobilier ne pourra subir une variation de plus ou moins 3%.

Voici les avantages que l’on peut trouver au prêt à taux variable capé :

• Le prêt à taux variable capé vous offre un filet de sécurité par rapport au crédit non capé.
• Comme pour le taux variable non capé, il est également possible de transformer un prêt immobilier à taux variable capé en un prêt immobilier à taux fixe

Ce type de taux immobilier a également ses inconvénients :

• Le taux de départ sera légèrement plus élevé dans le cadre d’un prêt à taux variable capé que pour un taux variable non capé.
• Si les taux immobiliers augmentent sur le marché, il est probable que la durée de votre crédit soit allongée de quelques années ou que vos mensualités soient plus importantes selon ce que prévoit votre contrat de prêt immobilier. Le crédit immobilier à taux révisable peut donc s’avérer très couteux.
• La banque ne fournit pas non plus de tableau d’amortissement, pour les raisons évoquées plus haut.

Le taux semi-fixe : compromis entre taux variable capé et taux fixe

En 2022, les banques ne proposent quasiment plus de prêt à taux variable, privilégiant le taux fixe (les taux immobiliers étant très bas). Si les taux venaient à remonter, les crédits à taux semi-fixe seraient probablement privilégiés par rapport aux taux variables, car ils demeurent moins élevés qu’un taux fixe classique.

Comment fonctionne le taux semi-fixe ? Celui-ci se caractérise par une période de fixité allant de 8 à 12 ans, suivie d’une période de taux variable capé.

Ce type de taux de prêt immobilier, mixte, est une solution qui peut être utilisée pour un achat de "courte durée", c’est-à-dire lorsque l’on envisage de revendre son bien avant la période de passage au taux variable du prêt immobilier.