Comment obtenir un prêt immobilier pour la construction d'une maison ?

Crédit de construction : comment prévoir votre budget ?

Avant de se lancer dans un prêt pour la construction d’une maison, il est indispensable de définir votre enveloppe budgétaire. Cette première étape vaut d’ailleurs également pour l’achat d’un bien déjà construit. Pour prévoir au mieux ce que votre projet de construction va vous coûter, il convient de prendre en compte les dépenses suivantes :

• l’achat du terrain nécessaire à la construction de votre bâtiment ;
• la construction de la maison en elle-même.

De nombreux éléments vont impacter le budget comme :

• l’emplacement et le choix du terrain : le quartier, l’accessibilité de la zone, la superficie et les caractéristiques de la parcelle, les règles d’urbanisme applicables, etc.
• le type de construction et sa surface, le respect des règles techniques, l’architecture et le style d’ouvrage, les prestations, les matériaux utilisés, la qualité des aménagements, les équipements de la maison, etc.
• les frais annexes liés au terrain : la taxe d’aménagement, les impôts locaux et les éventuelles dépenses concernant la participation pour l’assainissement collectif (Pac) dans le cas d’un raccordement au tout-à-l’égout.
• les autres frais d’acquisition immobilière (frais de notaire ou d’agence).

Attention, si la maison n’est pas en lotissement, il faut anticiper certains coûts concernant la viabilisation du terrain (raccordement au gaz ou au réseau électrique).

Ainsi, il est fortement recommandé de faire appel à des professionnels de la construction pour obtenir une estimation réaliste du budget. Et pour faire face à d’éventuels imprévus, n’hésitez pas à prévoir une marge de manœuvre plus ou moins conséquente.

Quel montage financier choisir ?

Le montage du plan de financement est une des parties les plus importantes d’un projet de construction immobilière. Il s’agit de savoir comment financer votre projet et concrétiser votre rêve de propriété. Cette étape du financement doit être minutieusement préparée et intervient souvent en amont afin de vérifier la faisabilité du projet. L’objectif ? Intégrer l’achat du terrain, la construction de la maison et l’ensemble des frais dans votre enveloppe d’achat.

Pour déterminer le montant précis qu’il est possible d’emprunter, le banquier va procéder à une étude de votre situation professionnelle et personnelle en vérifiant :

• votre taux d’endettement (le rapport entre les charges à supporter et les revenus) qui ne doit pas dépasser 35 % ;
• l’apport personnel ;
• la capacité d’emprunt ;
• le reste à vivre ;

Dans le cas d’un prêt construction, il existe deux cas de figure :

1. Un emprunt global pour l'achat du terrain et la construction
2. La séparation des frais d'acquisition et des frais de construction 

Faire un emprunt global pour l’achat du terrain et la construction

Le plan de financement doit répondre aux spécificités d’un prêt construction. On peut ainsi faire le choix de souscrire un emprunt global et de regrouper l’achat du terrain et la construction. À noter que cette stratégie de financement est possible dans le cadre d’une vente en l’état future d’achèvement (VEFA) ou d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI).

Séparer les frais d'acquisition et les frais de construction

Par ailleurs, il est tout à fait envisageable d’opter pour un montage financier différent et de séparer l’achat du terrain des frais de construction. Dans ce cas, vous souscrivez un premier prêt pour financer l’achat du terrain, puis un deuxième pour la construction de la maison. Cette solution est intéressante lorsque vous ne souhaitez pas vous lancer immédiatement dans la construction de votre maison.

Toutefois, les projets de construction sont très souvent financés grâce à un seul prêt.

Comment se déroule le déblocage des fonds ?

Quel que soit le montage choisi pour le prêt construction, sachez que le financement du chantier intervient en plusieurs fois. Ainsi, une fois obtenu votre permis de construire, l’offre de crédit signé puis l’acte de vente conclu devant notaire, les fonds seront mis à disposition. Au titre d’un prêt construction, l’emprunt est débloqué au fur et à mesure de l’avancée des travaux et des appels de fonds indiqués au contrat. Il s’agira de suivre l’échéancier suivant :

• 5 % du montant à la signature ;
• 15 % du montant total de la construction à l’ouverture du chantier ;
• 25 % lors de l’achèvement des fondations ;
• 40 % à la construction des murs ;
• 60 % lors de la pose du toit (mise hors d’eau) ;
• 75 % à la pose des cloisons et fenêtres ;
• 95 % à la fin des travaux d’aménagement et d’équipements (chauffage).

En ce qui concerne les 5 % restants, ils seront payés à la livraison de la maison, sauf si vous émettez des réserves ou constatez des malfaçons. Cet échéancier précis, fourni par le constructeur, récapitule les étapes de construction de la maison.

Comment fonctionne le remboursement du crédit de construction ?

Ainsi, le prêt construction débute avant de pouvoir emménager dans votre nouvelle maison. Entre le remboursement des mensualités du prêt construction et les loyers éventuels à payer, la charge peut être conséquente. C’est pourquoi l’organisme financier peut vous proposer d’aménager le remboursement de l’emprunt avec :

Un remboursement immédiat

Dans le cadre d’un remboursement immédiat, vous commencez à rembourser du capital payer les mensualités dès la mise en place du prêt construction. Le montant à verser peut varier au fur et à mesure des appels de fonds du chantier. Grâce à ce mécanisme, vous commencez à amortir le crédit dès les premières mensualités. Toutefois, vous devez disposer de revenus solides, car il faut pouvoir à la fois honorer :

• les mensualités de crédit ;
• le loyer.        

Un remboursement différé

Pour soutenir les emprunteurs dans cette double mensualité, il existe une alternative : le remboursement différé. Les banques proposent d’ailleurs deux options pour différer le remboursement du crédit :

• reporter totalement le remboursement (capital et intérêts) ;
• reporter une part du capital avec frais intercalaires.

Le remboursement différé en totalité

Avec le remboursement différé total, vous ne commencez le remboursement du crédit immobilier (capital et intérêt) qu’au moment de la livraison de votre maison. Le remboursement commence alors une fois les appels de fonds effectués. L’avantage ? La charge du prêt ne pèsera pas dans votre budget avant votre entrée dans le nouveau logement. En revanche, en reportant totalement le remboursement, vous décalez d’autant l’amortissement du prêt construction.  

Le remboursement différé avec frais intercalaires

Autre solution ? Le paiement des intérêts du crédit au fur et à mesure de la construction et le report du remboursement du capital à la livraison. Les mensualités à régler vont ainsi devenir de plus en plus importantes. Ce coût correspond à celui des frais intercalaires, calculés avec le taux du crédit. Ces frais intercalaires sont appliqués jusqu’au déblocage complet du capital.

Quelles sont les aides pour une construction neuve ?

Bonne nouvelle. Un prêt construction peut tout à fait être cumulé avec les prêts aidés et autres dispositifs mis en place par l’État.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le PTZ est, comme son nom l’indique, un prêt sans intérêt octroyé par l’État. Ce prêt est destiné aux primo-accédants sous conditions, notamment de ressources. Il peut servir à financer la construction ou l’achat d’une résidence principale. 

Le prêt Action Logement

Le prêt Action Logement (ex 1 % logement) peut venir compléter un crédit immobilier classique pour l’achat ou la construction d’un logement. Il est destiné aux salariés du secteur privé et agricole, sous conditions.

Le prêt épargne logement et le compte épargne logement

Le plan épargne logement (PEL) vous permet de bénéficier d’un prêt épargne logement à taux privilégié, après 4 ans minimum d’épargne. Les conditions du PEL dépendent de sa date d’ouverture.

Outre le PEL, il existe également le compte épargne logement (CEL) qui peut  aider au financement d’une construction. 

Autres aides

En plus de ces dispositifs, vous pouvez également profiter d’aides des collectivités locales (communes, département, région). Celles-ci varient selon votre zone géographique.