Le prêt hypothécaire : obtenir un prêt grâce à votre patrimoine

En quoi consiste le prêt hypothécaire ? 

Le prêt hypothécaire est un crédit bancaire adossé à une hypothèque. 

Pour rappel, l’hypothèque est une garantie de prêt immobilier qui permet à la banque de saisir le bien en cas de défaillance de remboursement et si aucune solution amiable n’a été trouvée. 

Le prêt hypothécaire permet notamment :

• d'acquérir un bien neuf ou ancien ;
• d'acheter une résidence principale ou secondaire ;
• de réaliser un investissement locatif. Dans ce cas précis, les sommes prêtées servent uniquement à payer le bien ou la prestation souhaitée. Le paiement est traçable et peut être effectué soit par appel de fonds soit par le règlement de factures. 

Ce type d’emprunt peut aussi financer d’autres types de projets. Contrairement à un prêt classique, le prêt hypothécaire peut être souscrit uniquement par un emprunteur propriétaire d’un bien immobilier. 

Dans quels cas demander un prêt hypothécaire ? 

Le prêt hypothécaire est pertinent dans certains cas.

• Si vous souhaitez acheter un bien à l’étranger. Dans ce cas, la banque ne peut prendre de garantie sur un bien à l’étranger. Vous devez détenir un patrimoine immobilier en France qui sera mis en hypothèque pour financer l’achat du nouveau bien situé à l’étranger. 

• Si vous êtes senior et souhaitez réaliser un projet immobilier. Plus vous empruntez à un âge avancé, plus la banque prend un risque à vous financer. Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, la banque peut le mettre en hypothèque pour garantir le remboursement de votre crédit immobilier. 

• Si vous effectuez un rachat de crédits. Vous souhaitez grouper vos crédits pour changer les modalités de remboursement (baisser vos mensualités en allongeant la durée du crédit). La banque peut vous proposer un rachat de crédits hypothécaire quand elle exige la mise en hypothèque de votre bien pour garantir l’opération de regroupement. 

• Si vous souhaitez dégager des liquidités grâce à votre patrimoine immobilier. Le prêt hypothécaire permet de se baser sur la valeur de votre patrimoine pour vous fournir des liquidités qui peuvent être utilisées comme bon vous semble.

Vous souhaitez évaluer la pertinence du recours à un prêt hypothécaire pour financer votre projet ? N’hésitez pas à utiliser l’outil de simulation de prêt immobilier pour vous aider. 

Suis-je éligible au prêt hypothécaire ? 

Comme pour tout crédit, votre taux d’endettement est aussi étudié. Vos revenus doivent permettre de rembourser le nouveau crédit tout en tenant compte des autres charges en cours. Le taux d’endettement maximum défini par le HCSF est de 35 %. Si votre endettement actuel s’élève à 10 %, vos revenus vous permettent de supporter un taux d’endettement jusqu’à 25 points supérieur. 

Autre condition, le bien à mettre en garantie doit vous appartenir en votre nom propre ou appartenir à une SCI (société civile immobilière). Dans le cas de la SCI, les banques demandent généralement que tous les associés de la SCI se portent cautions solidaires du prêt. 

Si vous n’êtes pas seul propriétaire du bien que vous souhaitez donner en garantie, l’ensemble des nus-propriétaires ou usufruitiers doivent se porter caution hypothécaire. 

Le fonctionnement du prêt hypothécaire 

Il faut distinguer deux situations différentes dans le cadre d’un prêt hypothécaire.

Vous êtes propriétaire d’un bien remboursé en totalité 

Le crédit lié au bien que vous souhaitez mettre en garantie a déjà été soldé ? La banque qui vous octroie le prêt hypothécaire procède alors à sa mise en hypothèque. Celle-ci donne lieu à une publication aux services de la publicité foncière. L’intervention d’un notaire étant nécessaire, des frais vous seront appliqués. Ceux-ci regroupent l’inscription du bien sur un fichier immobilier, les frais administratifs mais aussi la rémunération du notaire, ainsi que des agents concernés par l’opération.

Vous êtes propriétaire d’un bien dont vous remboursez encore le crédit

Le bien que vous souhaitez mettre en hypothèque n’est pas encore soldé ? Le nouvel établissement prêteur proposant le prêt hypothécaire doit alors racheter le capital restant dû et récupérer la garantie hypothécaire de 1er rang. C’est-à-dire qu’en rachetant vos dettes, la nouvelle banque récupère le droit sur l’hypothèque et devient prioritaire sur la saisie du bien en cas de défaut de paiement de la part de l’emprunteur. 

Là encore, pour mettre en place l’hypothèque, il faut régler des frais d'hypothèque, qu'il ne faut pas confondre avec les frais de notaire de l'acquisition immobilière. L’hypothèque reste valable tout au long du crédit sans dépasser 50 ans et peut être levée à tout moment, soit parce que vous vendez le bien, soit parce que vous avez perçu une somme qui vous permet de rembourser le capital restant dû en totalité et par anticipation.

Les avantages et les inconvénients d’un crédit hypothécaire ? 

Voici les avantages et les inconvénients du crédit hypothécaire.

Quel montant peut-on obtenir avec un crédit hypothécaire ? 

Pour savoir combien la banque peut vous prêter, il faut s’appuyer sur un calcul simple :  celui de la marge hypothécaire. Deux calculs sont possibles selon votre situation. 

Votre bien est soldé 

Si vous avez déjà remboursé entièrement le crédit sur le bien que vous voulez mettre en hypothèque, voici comment calculer la marge hypothécaire : 

Marge hypothécaire = valeur du bien estimé x ratio hypothécaire 

Prenons un exemple : 

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, dont le prix est estimé à 300 000 €. La banque définit votre ratio hypothécaire à 50 %. La marge hypothécaire correspond alors à : 

Marge hypothécaire = 300 000 € x 50 % = 150 000 €. 

Ainsi, en contrepartie de la mise en hypothèque d’un bien immobilier d’une valeur de 300 000 €, la banque peut vous prêter 150 000 €. 

Votre bien n’est pas soldé 

Si votre bien n’est toujours pas soldé, la banque, qui va devoir racheter votre capital restant dû, doit l’intégrer dans le calcul de la marge hypothécaire. 

Supposons qu’il vous reste 50 000 € à rembourser, la banque va devoir procéder au calcul suivant : 

Marge hypothécaire = (valeur du bien estimé x ratio hypothécaire) - CRD (capital restant dû) 

Marge hypothécaire = (300 000 x 50 %) – 50 000 € = 100 000 €. 

Après étude de votre dossier, la banque pourra vous accorder 100 000 € pour financer votre nouveau projet. 

À qui faire appel pour demander un prêt hypothécaire ? 

Si vous pensez que le prêt hypothécaire peut être la solution pour votre projet, il est conseillé de faire appel à un courtier pour vous accompagner. Nos experts peuvent vous orienter vers les banques la mieux adaptée. 

Un courtier vous aidera notamment en :

• vous aidant à vous constituer un dossier emprunteur sérieux et complet ;
• en rassemblant tous les arguments en votre faveur ;
• en négociant les conditions financières ou contractuelles de l’emprunt hypothécaire. 

Quel est le taux d’un prêt hypothécaire ? 

Le taux de prêt hypothécaire est corrélé à l’évolution générale des taux immobiliers. Le taux de votre emprunt dépend ensuite de plusieurs critères, notamment :

• votre profil ;
• la durée du crédit hypothécaire ;
• le montant du capital emprunté. 

N’hésitez pas à vous rapprocher d’un courtier pour plus d’information.