⏱L'essentiel en quelques mots
Vous voyez que les taux immobiliers ont baissé depuis la souscription de votre crédit immobilier et vous vous demandez s'il est intéressant de le faire racheter ? Si vous êtes dans le premier tiers du remboursement de votre prêt, que la différence de taux est d'au moins 0,70 % à 1 % et qu'il vous reste au moins 70 000 € à rembourser, l'opération peut en effet être rentable. Il faut aussi prendre en compte les frais de cette opération. Il existe divers frais liés au rachat de crédit immobilier :
- les frais de courtage ;
- les frais de dossier ;
- les indemnités de remboursement anticipé (IRA) ;
- les frais de garantie de type caution ou hypothèque ;
- les frais liés à l'assurance emprunteur.
Sommaire
Quels frais pour un rachat de crédit immobilier ?
Lorsque vous renégocier votre crédit, il vous faut bien évaluer les frais d'une telle opération. Le rachat de votre crédit ne vous est en effet profitable que si vous économisez plus que vous ne dépensez en frais de remboursement.
Vous devez donc obtenir un gain de coût total pour votre rachat de crédit suffisamment intéressant pour compenser les frais suivants :
Les frais de courtage
Vous faites appel à un courtier pour obtenir le meilleur taux de rachat de crédit immobilier ? Des frais de courtage vous seront appliqués. Ceux-ci sont de l'ordre de 1 900 euros en moyenne et peuvent être plafonnés selon les cas. Ils varient également selon la complexité du dossier. Ces frais de courtage regroupent :
- l'analyse de votre projet :
- la constitution et l'optimisation de votre dossier ;
- le conseil ;
- la sollicitation des partenaires bancaires et la négociation du meilleur taux et des meilleures conditions ;
- la présentation et l'explication des offres reçues ;
- l'accompagnement global du courtier jusqu'au déblocage des fonds.
Les frais de courtage sont perçus uniquement en fin d'opération, lorsque la banque a effectué le déblocage des fonds, en vertu de l’article L 321 – 2 du Code de la Consommation. Il est donc interdit qu'un courtier demande le paiement d'honoraire pendant le processus d'obtention de votre crédit immobilier.
Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2013, les honoraires de votre courtier doivent figurer sur le contrat de mandatement que vous signez. Avant toute signature, vous pouvez vous renseigner sur le montant des honoraires, dans chaque établissement.
Combien coûte un courtier pour renégocier son crédit ?
Comme pour un crédit immobilier classique, le courtier est rémunéré en partie par les honoraires facturés au client. Et comme pour tout prêt immobilier, les frais de courtage s'élèvent en moyenne à 1 900 euros du montant financé, ce qui vient augmenter le coût du rachat de votre prêt.
Les frais de dossier
La banque qui va réaliser votre rachat de prêt vous demandera probablement des frais de dossier pour la mise en place du nouvel emprunt. Le montant des frais de dossier peut varier d'un établissement bancaire à l'autre. Toutefois, on parle en général de 500 à 1 000 euros ou de 1 % du montant du prêt avec un minimum de 400 euros et un maximum de 1 000 euros.
Bon à savoir
Pour que l'opération reste intéressante, prenez le temps de comparer les établissements de prêt afin d'être sûr d'obtenir le meilleur taux pour votre nouvel emprunt. Vous pouvez pour cela faire appel à nos services. En tant que courtier, Empruntis compare et négocie pour vous le meilleur taux pour votre rachat de crédit.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) ou pénalités
Le nouvel établissement auprès duquel vous allez réaliser votre rachat de prêt va rembourser votre capital restant dû auprès de votre actuelle banque. Cette dernière vous demandera donc des Indemnités de Remboursement Anticipé. Leur montant doit être précisé dans votre contrat de prêt.
Elles représentent l'équivalent de 6 mois d'intérêts à payer au moment du rachat mais ne peuvent excéder 3 % du capital restant dû. Ainsi si vous faites racheter votre crédit en octobre, les IRA s'élèveront à la somme des intérêts que vous auriez dû payer jusqu'en avril.
Par exemple, si vous avez emprunté 200 000 € en 2016 au taux de 2,4 % et que vous souhaitez faire racheter votre prêt en 2022 car les taux ont baissé, et il vous reste 151 095 € à rembourser (c'est votre capital restant dû). Vos IRA ne pourront pas dépasser :
- 151 095 X 3% = 4 532,85 €
- 151 095 x 6 x 2.4% ÷ 12 = 1 813,14 €
Le montant le plus bas des deux sera retenu, soit 1 813,14 €.
Les frais de garantie
Un rachat de crédit implique un nouvel emprunt et donc une nouvelle garantie. Selon votre garantie actuelle, les démarches sont différentes.
La caution
Si votre garantie actuelle est une caution (de type Crédit Logement par exemple), vous pouvez récupérer une partie de votre participation au fonds mutuel de garantie que vous aviez versée lors de la souscription du premier crédit. Cette somme vous permet en bonne partie de payer la nouvelle garantie à mettre en place.
L'hypothèque
En cas d'hypothèque, ou d'IPPD, vous devez vous acquitter de frais de mainlevée et prévoir la mise en place d'une nouvelle garantie.
Pour vous donner une idée du montant de la mainlevée et de la mise en place d'une nouvelle hypothèque, reprenons notre exemple. Vous aviez emprunté 200 000 € et il vous reste toujours 151 095 € à rembourser.
| Frais de mainlevée d'hypothèque | Frais de la mise en place de la nouvelle hypothèque |
|---|---|
| 644 € | 2 102 € |
Simulation à titre indicatif, source Anil et Chambre des Notaires de Paris, février 2022*
Les frais liés à l'assurance emprunteur
L'assurance de prêt, si elle n'est pas obligatoire au sens légal du terme, est systématiquement demandée par la banque qui vous octroie le prêt. Mais vous pouvez tout à fait choisir votre assureur pour trouver un tarif compétitif et ainsi faire baisser le coût de votre rachat de crédit immobilier !
Ainsi, la banque qui vous propose un rachat de crédit immobilier peut vous proposer son assurance groupe : il s'agit d'un contrat qui repose sur le principe de la mutualisation des risques. Son tarif peut ne pas convenir à tous, surtout pour les emprunteurs jeunes et sans souci de santé particulier. L'assurance individuelle se base quant à elle sur le profil de l'emprunteur lui-même, ce qui permet un tarif ajusté et souvent compétitif. Il est donc recommandé de comparer toutes les solutions du marché afin de baisser ces coûts d'assurance liés au crédit. Ici encore, un courtier peut vous accompagner pour trouver l'assurance proposant le meilleur tarif et les meilleures garanties.
Est-ce toujours rentable de racheter son prêt immobilier ?
Non, ce n'est pas toujours rentable de faire racheter son prêt immobilier par une autre banque. Pour que l'opération soit intéressante, les trois critères suivants doivent être réunis :
- vous situer dans le premier tiers du remboursement de votre crédit ;
- constatez un écart de taux d'au moins 0,70 % à 1 % ;
- avoir encore au moins 70 000 € à rembourser.
Il faut donc réaliser une simulation des frais lors d'un rachat de crédit immobilier avant de se lancer. Voici deux exemples pour illustrer l'intérêt ou non d'un rachat de crédit.
Vous avez souscrit un crédit immobilier pour votre maison en janvier 2017 et vous constatez que les taux immobiliers ont baissé en janvier 2022. Vous faites racheter votre crédit par une autre banque.
| Caractéristiques du prêt | Montant du prêt | Taux immobilier | Durée du prêt | Mensualité | Coût du crédit |
|---|---|---|---|---|---|
| Crédit immobilier souscrit en janvier 2017 | 300 000 € | 1,70 % | 20 ans | 1 475 € | 54 000 € |
| Après rachat du prêt immobilier (5 ans après) | 246 741 € | 0,85 % | 15 ans | 1 461 € | 16 234 € |
Voici les caractéristiques du nouveau crédit :
| Caractéristiques du prêt | Ancien prêt immobilier | Nouveau prêt immobilier | Différence de coût |
|---|---|---|---|
| Mensualité du crédit | 1 475 € | 1 461 € | 14 € |
| Coût du crédit | 54 000 € | 16 234 € | 37 666 € |
Dans notre exemple, le rachat de crédit immobilier est intéressant. Voici à présent un autre exemple pour un prêt de 300 000 €, souscrit cette fois en janvier 2019 :
| Taux immobilier du prêt effectué en janvier 2019 | Taux immobilier en janvier 2022 | Différence de taux immobilier |
|---|---|---|
| 1,24 % | 0,85 % | 0,39 % |
Avec le même montant, le rachat de prêt immobilier n'est pas rentable, l'écart de taux étant faible.
Coût rachat de crédit immobilier : faut-il renégocier avec sa banque ou faire racheter son prêt ?
Vous pouvez renégocier votre prêt actuel auprès de votre banque ou le faire racheter par une autre. Si votre banque n'a aucun intérêt à renégocier votre crédit actuel à un taux plus bas. Elle peut parfois le faire pour vous conserver comme client. Cela reste cependant difficile à obtenir et votre banque risque de vous demander en échange la souscription d'autres produits (assurance, placement etc.).
Dans le cas d'une renégociation avec votre banque actuelle, vous n'avez pas à payer les différents frais du rachat de prêt (IRA, frais de dossier et de garantie) mais elle ne sera certainement pas en mesure de vous proposer le taux le plus bas du marché. Tout est affaire de négociation !
En revanche, les banques concurrentes, elles, sont prêtes à vous faire leurs meilleures offres de crédits immobiliers au taux le plus bas du marché pour vous compter parmi leurs nouveaux clients. Il s'agit d'offres d'appel : les banques utilisent le crédit immobilier pour conquérir de nouveaux clients.
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