A combien s'élèvent les frais de renégociation de prêt immobilier ?

Renégociation et rachat de crédit immobilier : quels sont les frais ?

La renégociation d'un prêt immobilier peut offrir des avantages financiers considérables. Cependant, il est essentiel de choisir le moment opportun pour entamer cette démarche, car les frais bancaires associés peuvent rapidement diminuer l'intérêt de l'opération et entraîner des surprises désagréables.

Le meilleur moment pour renégocier son prêt

Il existe trois critères pour déterminer si c’est le bon moment pour renégocier son prêt immobilier :

• il reste plus des deux tiers de la durée totale du prêt : l’opération est intéressante uniquement dans les premières années du crédit, car c’est là que les intérêts sont les plus élevés au sein des mensualités ;
• le capital restant dû est idéalement supérieur à 70 000 euros : si le capital est trop faible, le montant des intérêts que va vous faire gagner la renégociation ne sera pas suffisamment intéressant ;
• la différence entre le taux actuel et le taux renégocié doit être au minimum d’un point (par exemple en passant de 2,3 % à 1,3 %) : la baisse du taux doit couvrir les frais liés à la renégociation pour faire baisser le coût total du prêt.

Renégocier avec sa banque

La renégociation a lieu directement auprès de votre banque. Adressez-vous à votre conseiller habituel et exposez-lui les raisons de votre demande. Il n’a aucune obligation d’accepter la renégociation. Il s’agit d’un geste commercial.

L’accord de la banque est signifié par courrier afin de rendre certaine la date de l’acceptation (le cachet de la lettre fait foi). Vous avez dix jours de réflexion pour accepter ou refuser la proposition de la banque. Ce délai est incompressible.

Si votre banquier accepte de baisser le taux de votre crédit immobilier, vous devrez signer un avenant à votre contrat de prêt initial pour officialiser les aménagements négociés. L’article L 313-39 du Code de la consommation indique les informations que doit comprendre l’avenant. Ces informations varient suivant le type de prêt.

Pour un prêt à taux fixe, l’avenant doit indiquer :

• l’échéancier des amortissements ;
• le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) renégocié ;
• le coût global du crédit sur la base des frais et remboursements à venir.

Pour un prêt à taux variable, l’avenant précise :

• l’échéancier avec le capital restant dû pour chaque échéance en cas de remboursement anticipé ;
• le TAEG renégocié (uniquement dans le cas d'un taux capé, et uniquement sur la première période, donc avec un résultat approximatif car il n’est pas possible de connaître le coût total d’un crédit à taux variable) ;
• le coût global du crédit calculé sur la base des frais et remboursements à venir jusqu’à la date de révision du taux ;
• les conditions relatives à la variation du taux.

Faire racheter son crédit immobilier par une autre banque

Pour améliorer les conditions de votre prêt, vous pouvez également faire racheter votre crédit par un autre établissement financier. Cette solution permet de faire jouer la concurrence. Vous obtiendrez souvent des conditions plus favorables auprès d’une banque tierce qu’auprès de votre propre banque. Les frais dont vous devrez vous acquitter seront toutefois plus importants, comme par exemple :

• les indemnités de remboursement anticipé pour l’ancien crédit ;
• les frais de fermeture des garanties de l’ancien prêt ;
• les frais de dossier du nouveau crédit ;
• les frais de garantie du nouveau prêt.

Il vaut donc mieux comparer avec précision les offres et leurs conditions pour trouver la solution qui vous est la plus favorable. Lorsque le rachat est validé, c’est votre nouvelle banque qui va se charger des modalités de rachat du crédit auprès de votre ancienne banque.

Que facturent les banques pour une renégociation de prêt immobilier ?

Pour être intéressante, la renégociation doit faire baisser significativement le taux de votre prêt. La réduction du coût de votre crédit immobilier doit couvrir les frais induits par l’opération pour être intéressante.

Les frais de dossier

Les frais de dossier correspondent au prix que vous fait payer votre banque pour la conclusion de l’avenant de renégociation. Ils représentent les honoraires de votre conseiller bancaire pour le temps passé à étudier et à monter votre dossier. Plus votre dossier est difficile à traiter et plus les frais seront élevés. Vérifiez bien leur montant dans votre devis avant de l’accepter.

Vous pouvez négocier le montant des frais de dossier, mais votre banque sera moins encline à accepter que si vous étiez un nouveau client. Vous pouvez vous estimer satisfait si vous parvenez à les réduire de 50 %. Les frais de dossier sont à payer en une fois lors du premier prélèvement de remboursement du crédit après la signature de l’avenant de renégociation.

Les frais de remboursement anticipé

Les indemnités de remboursement anticipé (ou IRA) sont à payer lorsque vous faites racheter votre crédit par un établissement bancaire concurrent. Le crédit auprès de votre ancienne banque va être soldé par anticipation. Dans la majorité des cas, votre contrat prévoit ce type de pénalité.

L’indemnité ne pourra jamais dépasser :

• le montant de six mois d’intérêts sur le capital remboursé par anticipation au taux moyen du prêt ;
• trois pour cent du capital restant dû avant le remboursement anticipé.

En cas de prêt à taux variable, les pénalités de remboursement anticipé peuvent être majorées d’intérêts compensateurs afin d’assurer à l’organisme prêteur le taux moyen prévu initialement.

Les frais de garanties

Dans la grande majorité des cas, la banque demande la souscription d’une garantie afin de sécuriser le remboursement du prêt.

Si vous faites racheter votre prêt immobilier, vous allez devoir souscrire de nouvelles garanties auprès de votre nouvel établissement bancaire. Vous devrez également résilier les garanties liées à votre ancien prêt. Les frais de résiliation d’une hypothèque sont les plus élevés. Vous devez prendre en compte cette charge quand vous évaluez le bien-fondé de la renégociation.