⏱L'essentiel en quelques mots
Renégocier son prêt immobilier permet d'obtenir de nouvelles conditions d'emprunt, notamment grâce à la révision du taux d’intérêt initial. La renégociation est particulièrement intéressante en période de taux bas.
- renégocier son prêt est une opération utile uniquement à certaines conditions. Votre prêt doit être récent et le capital restant dû doit être assez important ;
- une renégociation implique certains frais ;
- si votre banque n’accepte pas de renégocier, vous pouvez faire jouer la concurrence et opérer un rachat de crédit par un établissement financier concurrent.
Sommaire
Que facturent les banques pour une renégociation de prêt immobilier ?
Les frais de renégociation d’un crédit représentent les coûts associés à la modification des conditions de votre prêt immobilier, et varient selon la banque et la complexité de votre dossier.
Les frais de dossier
Les frais de dossier correspondent au prix que vous fait payer votre banque pour la conclusion de l’avenant de renégociation. Ils représentent les honoraires de votre conseiller bancaire pour le temps passé à étudier et à monter votre dossier. Plus votre dossier est difficile à traiter et plus les frais seront élevés. Vérifiez bien leur montant dans votre avenant de prêt avant de l’accepter.
Vous pouvez négocier le montant des frais de dossier, mais votre banque sera moins encline à accepter que si vous étiez un nouveau client. La négociation est tout à fait satisfaisante si vous obtenez une réduction de 50 %. Les frais de dossier sont à payer en une fois lors du premier prélèvement de remboursement du crédit après la signature de l’avenant de renégociation.
Bon à savoir
La renégociation d’un prêt immobilier s'effectue auprès de votre banque actuelle, dans le but de baisser le taux d'intérêt de votre prêt.
En revanche, le rachat de crédit s’opère auprès d’un autre établissement bancaire dans le but d’obtenir des conditions plus avantageuses en contractant un nouveau prêt. Ce dernier rembourse alors le crédit initial. Toutefois, un rachat de crédit engendre des frais supplémentaires pour l'emprunteur, notamment des indemnités de remboursement anticipé (IRA).
Les frais de remboursement anticipé
Les indemnités de remboursement anticipé (ou IRA) sont à payer lorsque vous faites racheter votre crédit par un établissement bancaire concurrent. Le crédit auprès de votre ancienne banque va être soldé par anticipation. Dans la majorité des cas, votre contrat prévoit ce type de pénalité.
L’indemnité ne pourra jamais dépasser :
- le montant de six mois d’intérêt sur le capital remboursé par anticipation au taux moyen du prêt ;
- 3 % du capital restant dû avant le remboursement anticipé.
En cas de prêt à taux variable, les pénalités de remboursement anticipé peuvent être majorées d’intérêts compensateurs afin d’assurer à l’organisme prêteur le taux moyen prévu initialement.
Les frais de garanties
Dans la grande majorité des cas, la banque demande la souscription d’une garantie afin de sécuriser le remboursement du prêt. On retrouve la caution bancaire (par exemple Crédit Logement), l’hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers (PPD).
Si vous faites racheter votre prêt immobilier, vous allez devoir souscrire une nouvelle garantie auprès de votre nouvel établissement bancaire. Vous devrez également résilier la garanties liée à votre ancien prêt. Les frais de mainlevée d’une hypothèque sont les plus élevés. Vous devez prendre en compte cette charge quand vous évaluez le bien-fondé de la renégociation.
Peut-on déduire les frais de renégociation de prêt immobilier ?
Il est possible de bénéficier de crédit d’impôt pour les intérêts de votre crédit. Si le nouvel emprunt a bien pour objectif de rembourser un prêt immobilier éligible, alors vous pourrez déduire les intérêts de vos revenus imposables.
Quel est le meilleur moment pour renégocier son prêt ?
Il existe trois critères pour déterminer si c’est le bon moment pour renégocier son prêt immobilier :
- il reste plus des deux tiers de la durée totale du prêt : l’opération est intéressante uniquement dans les premières années du crédit, car c’est là que les intérêts sont les plus élevés au sein des mensualités ;
- le capital restant dû est idéalement supérieur à 70 000 euros : si le capital est trop faible, le montant des intérêts que va vous faire gagner la renégociation ne sera pas suffisamment intéressant ;
- la différence entre le taux actuel et le taux renégocié doit être au minimum de 0,7 point (par exemple en passant de 2,3 % à 1,6 %) : la baisse du taux doit couvrir les frais liés à la renégociation de votre crédit pour faire baisser le coût total du prêt.
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