Comment choisir le meilleur moment pour renégocier son prêt immobilier ?

Qu’est-ce que la renégociation de crédit immobilier ?

La renégociation de crédit immobilier permet de profiter des taux du moment. Pour ce faire, deux solutions s’offrent à vous.

La renégociation de crédit

Elle consiste à solliciter la banque qui vous finance pour baisser le taux d’intérêt du crédit en cours. L’organisme réédite alors un nouveau contrat aux conditions actuelles des taux. Toutefois, des frais d’avenant peuvent être appliqués. Selon l’établissement bancaire, la renégociation de prêt est plus ou moins acceptée ou intéressante.

Le rachat de crédit immobilier 

Le rachat de crédit immobilier consiste à souscrire un nouveau prêt pour solder l’ancien. Une autre banque rachète votre crédit à des conditions de taux plus attractives.

Les banques sont généralement ouvertes au rachat de crédit et proposent des offres intéressantes pour attirer de nouveaux clients. C’est pourquoi il est recommandé de faire jouer la concurrence en effectuant plusieurs simulations de prêt immobilier, même si votre banque accepte de revoir les modalités de votre contrat.

Vous pourrez ainsi comparer l’offre de votre banque et celles des organismes externes pour être certain de souscrire la meilleure d’entre elles. Un courtier peut vous aider dans la comparaison.

Quand renégocier son prêt immobilier ?

Même si les taux sont plus bas, le rachat de prêt immobilier n'est pas toujours une opération intéressante. Tout dépend en effet de la date à laquelle vous avez signé votre prêt et des conditions d’emprunt. De manière générale, pour savoir quand renégocier un crédit immobilier ou le racheter, il faut réunir trois conditions.

• Vous en êtes au premier tiers du remboursement de votre crédit. Plus vous remboursez votre prêt depuis longtemps, moins il sera intéressant de le renégocier. Le rachat de prêt permet en effet de réduire le montant total de ses intérêts. Or, avec un crédit amortissable, vous remboursez d'abord les intérêts, puis la somme empruntée (le capital). Baisser son taux d'intérêt en fin de crédit n'a donc pas de sens puisque les intérêts sont déjà payés.
• Pour qu'un rachat de crédit immobilier soit intéressant, il faut que le nouveau taux soit inférieur d’au moins 0,70 point, voire 1 point, si vous en êtes à votre premier tiers de remboursement, et de 2 points si vous êtes dans le deuxième tiers. Dans le cas contraire, l'opération ne se révèlera pas intéressante compte tenu des différents frais dus au rachat.
• Il doit rester plus de 70 000 € de capital à rembourser au moment où vous sollicitez le rachat de crédit immobilier.

Le rachat de crédit immobilier peut aussi être intéressant pour alléger le coût total du crédit, si vous êtes prêt à partir sur une durée plus courte tout en augmentant vos mensualités. Cela doit même être l'option à privilégier si vos revenus vous le permettent.

Pourquoi renégocier son crédit immobilier ?

Les taux de crédit immobilier fluctuent dans le temps et l’écart peut être significatif. Exemple : le taux moyen de prêt immobilier souscrit en janvier 2016 s’élève à 2,45%. En janvier 2022, il atteint 1,10%. Cet écart de taux se répercute sur le coût total de votre crédit.

Prenons l’exemple d’un même prêt immobilier de 300 000 € sur 20 ans souscrit à deux moments différents :

	Janvier 2016	Janvier 2022
Taux d’intérêt moyen	2,45 %	1,10 %
Coût total du crédit	79 779 €	34 346 €

Exemple à titre indicatif

Dans cet exemple, le coût total du crédit est presque divisé par deux. Souscrire le prêt 5 ans plus tard permet ainsi d’optimiser 45 433€. Lorsque la baisse des taux est conséquente, la baisse du coût du prêt peut impacter à la fois le montant de vos mensualités et la durée de votre prêt, qui se raccourcit.

Quelles sont les conditions pour racheter son prêt immobilier ?

Respecter le taux d’endettement maximum

Faire racheter son prêt immobilier repose sur le même principe que la souscription d’un nouvel emprunt. L’organisme qui rachète votre prêt étudie votre dossier pour se prononcer sur la faisabilité du rachat. En effet, l’organisme vérifie votre solvabilité. Pour cela, vous devrez justifier de revenus stables et suffisants pour pouvoir prétendre au rachat de crédit.

La banque calcule ensuite votre taux d’endettement. Si, au cours du remboursement de votre prêt immobilier, vous avez souscrit d’autres crédits, ceux-ci pèsent sur le taux d’endettement. Pour rappel, le taux d’endettement maximum est fixé à 35 %.

Une nouvelle garantie

Le recours au rachat de prêt immobilier entraîne la souscription d’une nouvelle garantie.

Résilier votre garantie pour en souscrire une nouvelle entraîne des frais. En revanche, lorsqu’un prêt est totalement remboursé par anticipation, la participation au FMG du Crédit Logement est restituée.

Si vous avez garanti votre crédit immobilier par hypothèque, vous devrez effectuer une mainlevée, une opération qui implique des frais. Pour mettre en place ensuite la nouvelle garantie, vous devrez payer les frais de notaire pour l’inscription de l’hypothèque.

Une nouvelle assurance de prêt

En ce qui concerne l’assurance de prêt immobilier, la souscription d’un nouveau contrat n’entraîne pas particulièrement de frais supplémentaires. Mais si votre état de santé, votre profession ou vos activités présentent davantage de risques aujourd’hui, le tarif de votre assurance peut néanmoins augmenter. Pour optimiser votre assurance de prêt, l’idéal est de faire appel à un courtier.

Comment renégocier son crédit immobilier ?

Pour renégocier votre crédit immobilier, vous devez vous rapprocher de votre banque. Votre conseiller bancaire étudie alors votre demande et statue sur sa faisabilité.

Mais si vous souhaitez faire jouer la concurrence en faisant racheter votre prêt immobilier par un organisme externe, vous devez démarcher les établissements un à un. Vous pouvez alors faire appel à un courtier immobilier pour vous accompagner dans cette démarche.