Comment choisir le meilleur moment pour renégocier son prêt immobilier ?

Qu’est-ce que la renégociation de crédit immobilier ?

La renégociation de crédit immobilier permet de profiter des taux bas du moment. Pour ce faire, deux solutions s’offrent à vous :

• La renégociation de crédit qui consiste à solliciter la banque qui vous finance pour baisser le taux d’intérêt. L’organisme réédite alors un nouveau contrat aux conditions actuelles des taux. Toutefois, des frais d’avenant peuvent être appliqués. Et selon l’établissement bancaire, la renégociation de prêt est plus ou moins acceptée ou intéressante ;
• Le rachat de crédit immobilier qui consiste à souscrire un nouveau prêt pour solder l’ancien. Cette opération vous permet de solliciter une autre banque qui rachète votre crédit à des conditions de taux plus attractives.

Il existe également le rachat de crédit immobilier pour baisser les mensualités de prêt lorsqu’elles deviennent trop pesantes suite à un divorce, une baisse des revenus ou l’accueil d’un nouvel enfant par exemple. Le procédé est le même. Un nouvel organisme rachète votre prêt. Mais l’objectif ici est d’allonger la durée de remboursement pour pouvoir diminuer le montant des mensualités et non de profiter d’une baisse des taux. Ce procédé augmente donc le coût total du crédit.

Pourquoi procéder à la renégociation de son crédit immobilier ?

Les taux de crédit immobilier fluctuent dans le temps et l’écart peut être significatif. Exemple : le taux moyen de prêt immobilier souscrit en janvier 2016 s’élève à 2,45%. En janvier 2022, il atteint 1,10%. Cet écart de taux se répercute sur le coût total de votre crédit. Prenons l’exemple d’un même prêt immobilier de 300 000€ sur 20 ans souscrit à deux moments différents :

	Janvier 2016	Janvier 2022
Taux d’intérêt moyen	2,45%	1,10%
Coût total du crédit	79 779€	34 346€

Le coût total du crédit est presque divisé par 2 ! Souscrire le prêt 5 ans plus tard permet ainsi d’économiser 45 433€ ! Une somme non négligeable. Et lorsque la baisse des taux est conséquente, la baisse du coût du prêt peut impacter à la fois le montant de vos mensualités et la durée de votre prêt, qui se raccourcit.

Attendre que les taux baissent pour pouvoir souscrire un crédit aux meilleures conditions n’est pas une solution. D’une part, parce que vous retardez votre projet. Et d’autre part, parce qu’une baisse n’est pas toujours certaine, les taux pouvant diminuer comme augmenter. Néanmoins, si les taux chutent, vous pouvez compter sur le rachat de prêt immobilier pour vous permettre de profiter des conditions actuelles.

Quand renégocier son prêt immobilier ?

Même si les taux sont très bas, le rachat de prêt immobilier n'est pas toujours une opération intéressante. Tout dépend en effet de la date à laquelle vous avez signé votre prêt. On vous explique quand racheter un crédit immobilier est rentable :

• Vous devez être au premier tiers du remboursement de votre crédit. Plus vous remboursez votre prêt depuis longtemps, moins il sera intéressant de le renégocier. Le rachat de prêt permet en effet de réduire le montant de ses intérêts. Or avec un crédit amortissable vous remboursez d'abord les intérêts puis la somme empruntée. Baisser son taux d'intérêt en fin de crédit n'a donc pas de sens puisque ceux-ci sont déjà payés en majorité ;
• Pour qu'un rachat de crédit immobilier soit intéressant, il faut obtenir un taux d'au moins 0,80 à 1 point inférieur, si vous en êtes à votre premier tiers de remboursement et de 2 points si vous êtes dans le deuxième tiers. Ensuite, l'opération ne se révèlera pas intéressante compte tenu des différents frais financiers dus au rachat;
• Il doit rester plus de 70 000€ de capital à rembourser au moment où vous sollicitez le rachat de crédit immobilier.

Hormis les cas cités ci-dessus, le rachat de crédit immobilier peut être intéressant autrement. En effet, si vous êtes prêt à partir sur une durée plus courte tout en augmentant vos mensualités sachez que l'opération peut être très intéressante. Cela doit même être l'option à privilégier si vos revenus vous le permettent. Vous pourrez vous offrir une durée plus courte et alléger de façon plus importante encore le coût de votre crédit, tout en vous endettant moins longtemps.

Nos conseils en vidéo pour une renégociation de prêt réussie :

Quelles sont les conditions pour racheter son prêt immobilier ?

Faire racheter son prêt immobilier repose sur le même principe que la souscription d’un nouvel emprunt. L’organisme qui rachète vos créances va étudier votre dossier avant de se prononcer sur la faisabilité du rachat. En effet, l’organisme va tout d’abord vérifier votre solvabilité. Vous devrez justifier de revenus stables et suffisants pour pouvoir prétendre au rachat de crédit.

Et ça passe par le calcul du taux d’endettement. Si au cours du remboursement de votre prêt immobilier vous avez souscrit d’autres crédits, ceux-ci pèsent sur le taux d’endettement. Pour être éligible, ce dernier doit, après rachat, être inférieur au plafond autorisé.

Vous devez également garder à l’esprit que le recours au rachat de prêt immobilier entraîne la souscription d’une nouvelle garantie ainsi qu’une nouvelle assurance de prêt. Résilier votre garantie pour en souscrire une nouvelle entraîne des frais :

• Si vous avez garanti votre prêt par caution, vous avez versé une commission ainsi qu’une participation au fonds mutuel de garantie (FMG). La commission est perdue lorsque vous mettez fin à la caution. Mais généralement vous pouvez récupérer la contribution versée au FMG. Cette participation servira en partie à payer la mise en place de la nouvelle caution  ;
• Si vous avez garanti votre crédit immobilier par hypothèque ou IPPD (inscription de Privilège de Prêteur de Deniers), vous devrez effectuer une mainlevée. Une opération payante. Pour mettre en place ensuite la nouvelle garantie, vous devrez payer les frais de notaire pour l’inscription de l’hypothèque ou de l’IPPD.

En ce qui concerne l’assurance de prêt immobilier, la souscription d’un nouveau contrat n’entraîne pas particulièrement de frais supplémentaires. Mais si votre état de santé, votre profession ou vos activités présentent davantage de risques aujourd’hui, le tarif de votre assurance peut éventuellement augmenter. Pour trouver l’assurance de prêt la moins chère, faites appel à un courtier.

Comment renégocier son crédit immobilier ?

Pour renégocier votre crédit immobilier, vous devez vous rapprocher de votre banque. Votre conseiller bancaire étudie alors votre demande et statue sur sa faisabilité. Mais si vous souhaitez faire jouer la concurrence en faisant racheter votre prêt immobilier par un organisme externe, vous devez démarcher les établissements un à un.