Renégociation et rachat de crédit immobilier : quelles différences ?

Qu’est-ce qu’une renégociation de crédit immobilier ?

La renégociation d’un prêt immobilier consiste à demander à la banque de réviser le taux d’intérêt initial à la baisse ou de réduire la durée de son emprunt. Cela peut permettre :

• d’avoir moins d’intérêts à payer ;
• de réduire le montant des échéances mensuelles.

Le changement de taux (ou de durée de remboursement) est formalisé dans un avenant au contrat initial. En général, les banques appliquent des frais pour cette opération.

Pour que la renégociation soit pleinement avantageuse, il est conseillé de remplir deux conditions :

• une différence d’au moins 0,7 point, voire d’un point, entre l’ancien et le nouveau taux (par exemple en passant de 2,5 % à 1,5 %) ;
• la durée restante de remboursement est supérieure à la durée écoulée (la proportion des intérêts dans les premières années est plus importante).

Qu’est-ce qu’un rachat de prêt immobilier ?

Faire racheter son crédit consiste à souscrire un nouvel emprunt auprès d’un autre établissement, à un taux et à des conditions plus intéressantes. Ce nouveau prêt permet de rembourser intégralement le prêt initial.

Là aussi, cela vous permet de diminuer le montant des échéances ou la durée du crédit. En faisant jouer la concurrence entre les banques, il est souvent possible d’obtenir des conditions plus avantageuses.

Il faut néanmoins prendre en compte les pénalités de remboursement anticipé (IRA) sur l’ancien prêt et les frais de dossier sur le nouveau.

Quelle différence entre rachat et renégociation de prêt ?

Les frais à prévoir

Le rachat et la renégociation de prêt sont deux opérations différentes, qui ne se déroulent pas de la même manière et qui n’occasionnent pas les mêmes dépenses.

Comparatif des frais : renégociation ou rachat de crédit ?

Frais	IRA	Frais de garantie	Frais de dossier
Renégociation de crédit	Non car il ne s’agit pas d’un remboursement anticipé du prêt, mais d’une renégociation des modalités.	Non, sauf si changement de situation.	Oui.
Rachat de prêt	Oui. Elles varient selon les offres de prêt mais sont plafonnées par la loi. Pour un crédit à taux fixe, elles ne peuvent pas dépasser la valeur de six mois d’intérêt, ni excéder 3 % du capital restant dû avant le remboursement.	Oui. Un nouveau crédit est mis en place, ce qui implique la souscription d’une nouvelle garantie Si une hypothèque a été mise en place avec l’ancien prêt, des frais de mainlevée d’hypothèque sont à compter en plus.	Oui.

Les avantages et les inconvénients

Avec le rachat de crédit, vous repartez sur un nouvel emprunt, alors que la renégociation de prêt est un aménagement du prêt existant. Dans un cas comme dans l’autre, il s’agit de diminuer la charge du remboursement sur son budget mensuel, de modifier la durée de l’opération ou de réduire le coût total de son financement immobilier. Voici les principaux avantages et inconvénients de ces deux solutions.

Avantages et inconvénients du rachat de crédit et de la renégociation de prêt

Type d'opération	Avantages	Inconvénients
Rachat de crédit	Possibilité de profiter d'une offre compétitive en faisant jouer la concurrence entre les établissements.	Indemnités de remboursement anticipé à régler. Frais de garantie à prévoir.
Renégociation de prêt	Plus simple à mettre en place car pas de changement de banque. Moins de frais à prévoir.	Aucune obligation pour la banque d'accepter une renégociation. Marge de manœuvre plus faible.

Les différences entre les deux

• La renégociation de prêt se déroule en interne avec la banque émettrice du crédit. Celle-ci peut accepter de revoir à la baisse le taux d’intérêt de votre crédit immobilier ou de raccourcir la durée de remboursement, mais elle n’est pas obligée. Dans une renégociation de crédit, la banque peut consentir à des conditions plus favorables, mais à certaines limites.

• Le rachat de crédit s’effectue avec un autre établissement bancaire. Il peut permettre de réduire le taux d’intérêt ou la durée de remboursement. Il est possible de faire jouer la concurrence pour viser des conditions plus avantageuses. Cependant, l’opération s’assortit de nombreux frais (IRA, dossier, garantie, etc.).

Comment choisir entre renégociation ou rachat de prêt immobilier ?

Pour savoir quoi choisir entre renégociation ou rachat de prêt, il faut d’abord comparer les taux d’intérêts ainsi que la durée du nouveau crédit, mais aussi faire attention aux frais engendrés. De manière générale, le rachat de crédit est plus onéreux que la renégociation du prêt.

Comparer le taux d’intérêt

En général, il est plus difficile d’obtenir un meilleur taux dans sa banque d’origine, car les prêts immobiliers font souvent office de produit d’appel pour attirer de nouveaux clients et sont donc, la plupart du temps, assez compétitifs. N’hésitez pas à comparer le taux accordé par votre banque en cas de renégociation et celui proposé par un autre organisme, qui aura alors un intérêt à vous proposer des conditions parfois plus favorables.

Vous pouvez par exemple réaliser des simulations de prêt immobilier pour connaître les taux actuels du marché en fonction de la durée de remboursement restante.

Vérifier la durée du crédit

Vous devez également tenir compte de la durée du nouveau crédit, qu’il s’agisse d’un rachat ou d’une renégociation. Il est plus intéressant de diminuer la durée que le montant des échéances pour diminuer le coût total de l’emprunt, car vous aurez alors moins d’intérêts à payer.

Ne sous-estimez pas les frais engendrés

Dans les deux cas, vous aurez des frais à prendre en compte.

• Pour une renégociation, vous aurez des frais d’avenant ou des frais de dossier.
• Pour un rachat de crédit, vous devrez inclure les pénalités de remboursement anticipé, qui peuvent aller jusqu’à 3 % du capital restant dû, les frais de garantie et les frais de dossier.

Renégocier ou faire racheter son prêt : les étapes à suivre

Pour être sûr de faire une bonne opération en renégociant son prêt ou en procédant à un rachat de crédit, assurez-vous de procéder par étapes.

1.S’assurer que l’on remplit les conditions

Il est conseillé de remplir trois critères pour pouvoir renégocier votre crédit.

• Le prêt doit être dans ses premières années de remboursement (environ ⅓), car les intérêts sont majoritairement réglés au début.
• La différence entre l’ancien taux et le nouveau doit être supérieure à 1 point et au minimum de 0,7 point.
• Le capital restant dû doit être suffisamment important (en général supérieur à 50 000 €).

Il faut également savoir que les prêts à taux zéro, les PEL et prêts aidés ou réglementés ne sont pas révisables.

2.Entrer en négociation avec sa banque

La banque n’a aucune obligation de réviser votre taux d’intérêt, ni de réduire la durée de remboursement du prêt. Vous devez donc présenter un dossier irréprochable à votre banque, sans incidents de paiement. Préparez vos arguments, comme la présence de placements ou d’une épargne dans la banque ou encore le fait que vous y avez domicilié vos revenus.

3.Faire appel à un courtier pour connaître les offres du marché

L’idéal est ensuite de faire appel à un courtier pour qu’il vous aide à comparer les différentes offres eu égard à vos besoins évalués précédemment. Le courtier pourra négocier pour vous un nouveau taux d’intérêt dans le cadre d’un rachat de crédit. Si vous souhaitez renégocier votre prêt initial, ces offres vous permettront d’argumenter en votre faveur.

4.Comparer le coût et les conditions proposées

Comparez les différentes offres de renégociation ou de rachat en analysant notamment :

• le TAEG (taux annuel effectif global) ;
• la durée du prêt ;
• le montant des mensualités ;
• les services proposés par la banque.

5.Finaliser votre nouveau prêt immobilier

Une fois votre choix effectué, finalisez le dossier pour débloquer les fonds en cas de rachat de crédit. Vous pourrez ainsi rembourser par anticipation votre prêt initial. S’il s’agit d’une renégociation, vous n’avez qu’à signer l’avenant présenté par la banque.