Peut-on vendre une maison sans diagnostic en 2024 ?

Une vente sans diagnostic immobilier : mission impossible en 2024 !

Il est impossible de vendre un logement sans diagnostic immobilier. Les diagnostics immobiliers représentent une exigence légale. En conséquence, un propriétaire ne peut pas procéder à la vente de sa propriété sans avoir fait réaliser ces diagnostics par un professionnel accrédité, qui doit posséder les qualifications et assurances nécessaires. 

Un notaire exigera la présentation des diagnostics obligatoires avant de finaliser toute transaction immobilière, ce qui constitue une mesure de protection tant pour l'acheteur que pour le vendeur. Ils informent l'acheteur sur l'état du bien et préservent le vendeur de conflits postérieurs à la vente.

Comprendre les diagnostics immobiliers obligatoires

Quels sont les diagnostics exigés par la loi ?

L'ensemble des diagnostics techniques requis doit être compilé dans un dossier de diagnostic technique (DDT), qui est joint soit à la promesse de vente, soit à l'acte définitif de vente. Le type de diagnostics à fournir peut varier en fonction du type de propriété concernée.

Tableau récapitulatif des diagnostics obligatoires en immobilier et leur durée de validité

Diagnostic	Durée de validité
Diagnostic de performance énergétique (DPE)	10 ans
Métrage Carrez	Illimitée
Constat de risque d'exposition au plomb (Crep)	1 an si plomb présent à des concentrations supérieures à 1 mg/cm² Illimitée si aucune trace de plomb n’est détectée ou concentrations inférieures à 1 mg/cm²
Diagnostic amiante	Illimitée pour les diagnostics réalisés après 2013
Diagnostic électricité	3 ans
Diagnostic gaz	3 ans
État de l'installation d'assainissement non collectif (pour les maisons uniquement)	3 ans
Diagnostic termites	6 mois
État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques)	6 mois
Diagnostic Bruit	6 mois

Quels sont les diagnostics non obligatoires ?

Il existe également des diagnostics facultatifs comme :

• Le diagnostic pour les habitations contenant du radon : le radon est généralement présent dans certaines zones géographiques comme en Bretagne, en Corse, dans le Massif Central ou dans les Vosges.
• Le diagnostic sécurité incendie : particulièrement recommandé pour les établissements recevant du public afin de procéder à une analyse préventive des menaces.
• Le diagnostic sécurité piscine : pour garantir la sécurité du propriétaire ayant installé une piscine enterrée en plein air.
• Le diagnostic internet : pour mettre en avant les avantages d'un bien immobilier par rapport à ses possibilités de connexion.

La réglementation en vigueur

Les évolutions législatives récentes concernent surtout le diagnostic de performance énergétique (DPE). Dans le contexte actuel de sensibilisation aux enjeux du changement climatique, le gouvernement français a promulgué la loi Climat & Résilience pour orchestrer une réduction significative des émissions de gaz à effet de serre.

L'objectif clair du gouvernement est l'éradication des logements dits "passoires thermiques", identifiés par un diagnostic de performance énergétique (DPE) classant ces derniers en catégorie F ou G. Ces biens sont responsables d'une surconsommation énergétique qui résulte en des émissions de CO2 disproportionnées.

Avec l'arrivée du 1er janvier 2025, une interdiction progressive de la location des biens qualifiés de "passoires thermiques" sera mise en œuvre. Cette mesure légale constitue un défi majeur pour les propriétaires, qui sont appelés à réaliser des travaux pour améliorer l'efficacité énergétique de leurs logements.

À partir du 1er avril 2023, il est devenu obligatoire pour tout détenteur d'une habitation individuelle de classe énergétique F ou G de procéder à un audit énergétique. À savoir que cette mesure ne s'applique pas aux propriétaires de lots de copropriété.

Peut-on signer un compromis de vente sans avoir les diagnostics immobiliers ?

Il est possible de signer un compromis de vente sans diagnostic, mais le vendeur s’engage à les fournir par la suite pour la signature de l’acte de vente définitif. De même, il est possible de signer un compromis de vente dans DPE si le document est fourni lors de la signature chez le notaire. Dans le cas contraire, la vente ne peut avoir lieu.

Vendre sans diagnostic : existe-t-il des exceptions ?

Vente entre particuliers

Peut-on vendre une maison sans diagnostic entre particuliers ? Non, les règles ne changent pas, que vous passiez par une agence immobilière ou non. Dans tous les cas, vous devez fournir au notaire les diagnostics immobiliers requis. Vous devez aussi faire appel à un diagnostiqueur professionnel certifié par le COFRAC (Comité français d'accréditation). Si cette procédure n'est pas respectée, le vendeur risque une sanction pécuniaire s'élevant à 1 500 euros.

Peut-on faire une “vente en l’état” sans diagnostics immobiliers ?

L'emploi de la formule « en l'état » dans un contrat écrit indique que l'acheteur accepte la propriété telle quelle, sans modifications ultérieures. En tant qu'acheteur, cela signifie renoncer à toute exigence de réparation ou de réduction du prix de vente même si des défauts sont découverts après l'achat. Et justement, la présence de diagnostics défavorables n'empêche pas la vente : le vendeur n'est pas contraint de réaliser des réparations. Ainsi, un logement peut être vendu même s'il contient de l'amiante ou du plomb.

Quels sont les risques de vendre sans diagnostic ?

Dans l'hypothèse où le vendeur omet de remettre les diagnostics immobiliers requis lors de la finalisation de la vente, il s'expose à une mise en cause pour vices cachés si des dommages ou risques étaient ultérieurement révélés.

Dans un tel cas, l'acheteur a le droit de poursuivre le vendeur en justice pour obtenir soit l'annulation de la transaction et le remboursement total du montant payé, soit une diminution du prix de vente.

À savoir que cette règle ne s'applique pas au diagnostic de performance énergétique (DPE), qui est uniquement informatif et ne peut donc pas être invoqué par l'acheteur pour engager la responsabilité du vendeur sur la base d'informations incorrectes contenues dans ce diagnostic.

De plus, il est à noter que si le vice caché est relatif aux parties communes et résulte de la négligence du syndicat des copropriétaires dans l'exécution de ses devoirs, la responsabilité ne pèsera pas uniquement sur le vendeur mais pourrait également être étendue aux autres copropriétaires.