Faut-il faire une contre-expertise d'un diagnostic immobilier ?

En quoi consiste une contre-expertise de diagnostic immobilier ?

Avant toute chose, il faut savoir qu’un diagnostic immobilier est nécessaire pour toute transaction immobilière :

• achat d’un bien ;
• vente de sa résidence ;
• location d’un logement.

Obligatoires depuis la loi Carrez, les diagnostics immobiliers doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié. Réunis dans un dossier de diagnostic technique (DDT), leur objectif est d’informer sur l’état du logement afin de sécuriser la transaction. En d’autres termes, ils permettent d’attester de la conformité du logement.

En cas de doutes sur les résultats, il est possible de demander une contre-expertise. Un nouveau DDT sera alors établi.

Cette contre-expertise, réalisée par un professionnel spécialisé certifié, servira donc à :

• vérifier l’exactitude des conclusions de l’intervention précédente ;
• apporter des explications plus détaillées sur les anomalies éventuellement identifiées dans le diagnostic initial.

Dans quels cas faire une contre-expertise des diagnostics immobiliers ?

Il existe toujours un risque d’erreurs. La mauvaise appréciation de la surface, la maîtrise approximative du diagnostic parasitaire ou autres bévues peuvent être constatée. Même si les diagnostics fournis sont censés être fiables car réalisés par des techniciens expérimentés certifiés, vous êtes en droit de vous en assurer. Une contre-expertise peut alors avoir lieu en cas de suspicions relatives aux éléments du dossier technique tels que :

• le diagnostic amiante ;
• le diagnostic électricité ;
• le diagnostic gaz

Contre-expertise pour la présence d’amiante

La contre-expertise pour constater des erreurs dans le diagnostic amiante a des conséquences certaines. En effet, l’amiante est très dangereuse pour la santé en cas d’inhalation. Aussi, en cas de présence de matériaux amiantés non signalés lors de la première intervention, il sera urgent de réaliser des travaux de désamiantage. L’acheteur pourra engager une action en justice afin d’être dédommagé.

Contre-expertise des installations électriques

Une mauvaise installation électrique est un danger de tous les instants pour les occupants de la maison. En cas d’installation défectueuse révélée par la contre-expertise, l’acheteur peut obtenir des dédommagements qui couvrent les travaux nécessaires à la rénovation.

Contre-expertise du diagnostic gaz

Tout comme les anomalies électriques, une contre-expertise de l’installation de gaz est susceptible de remettre en cause la sécurité du logement et de ses occupants. Le repérage d’une anomalie non considérée au préalable dans le DDT entraînera des conséquences. La responsabilité du vendeur et celle du diagnostiqueur peuvent être engagées. Ils risquent d’être condamnés à prendre en charge les travaux requis.

Contre-expertise : quel recours si le diagnostic est erroné ?

L’éventualité d’un diagnostic immobilier erroné ne doit jamais être exclue. Les erreurs révélées par la contre-expertise peuvent être constatées :

• avant la signature de la vente ;
• après la conclusion de la vente.

Avant la signature de l’acte d’achat

Si la contre-expertise réalisée lors de la transaction met en lumière des anomalies non indiquées auparavant, l’acquéreur peut tout à fait décider de se rétracter. Il peut aussi tenter de négocier une décote sur le prix d’achat selon les conclusions du nouveau DDT.

Cela peut être le cas si l’erreur se situe au niveau de la mesure de la superficie Carrez. Par ailleurs, en cas d’anomalies nécessitant des travaux, les frais devront être également considérés dans le nouveau prix de vente.

Après avoir signé l’acte d’achat

Il est tout à fait possible de demander à refaire un diagnostic, y compris après la signature de l’acte de vente. L’acheteur dispose d’un délai légal d’un an pour contester le diagnostic réalisé.

En cas d’erreurs avérées, il peut alors se tourner vers un avocat.

Là encore, l’acquéreur peut demander réparation. En cas de différence de surface habitable constatée, par exemple, le responsable (le plus souvent le diagnostiqueur) devra verser un dédommagement.

Quels sont les risques si le diagnostic est erroné ?

Personne n’est à l’abri qu’une anomalie se glisse dans un DDT. Ces erreurs peuvent être dues à une faute commise de bonne foi de la part du diagnostiqueur, mais aussi bien sûr aux agissements de professionnels indélicats ou négligents.

Pour le vendeur

Le vendeur d’un bien immobilier ne peut être tenu pour responsable d’un diagnostic immobilier erroné. Il est exonéré de toute responsabilité s’il a respecté ses obligations :

• faire appel à un professionnel agréé ;
• transmettre à l’acheteur un dossier de diagnostic technique valide annexé à la promesse ou l’acte définitif de vente.

Pour le diagnostiqueur

Le diagnostiqueur certifié engage sa responsabilité lorsqu’il établit les diagnostics immobiliers. En tant que tel, l’expert est tenu d’une obligation d’information dont le manquement se résout en dommages et intérêts. Deux cas de figure peuvent alors se présenter :

• L’erreur révélée par la contre-expertise n’a pas de conséquences importantes ni pour le vendeur ni pour l’acquéreur : le diagnostiqueur est condamné à prendre à sa charge les frais engagés.
• Le vice caché cause un préjudice notable : une solution d’indemnisation à l’amiable peut être trouvée entre les assurances des deux parties. Pour que la responsabilité du diagnostiqueur soit de nature délictuelle, il faut prouver le préjudice et démontrer le lien de causalité.

Le vendeur peut bien entendu être lui-même victime du préjudice. Un diagnostic défavorable entraînerait, par exemple, un manque à gagner puisque le vendeur serait contraint de baisser le prix de vente. L’acquéreur comme le vendeur ont donc la possibilité de se retourner contre le diagnostiqueur fautif et obtenir des pénalités ou indemnités.