Le dossier de diagnostic technique immobilier (DDT)

Qu’est-ce que le dossier de diagnostic technique (DDT) ?

Le dossier de diagnostic technique (DDT) est un ensemble de documents réglementaires établis lors de la cession ou de la location d’un bien immobilier. Leur but : informer le futur occupant sur l’état du bien.

Pourquoi est-il obligatoire ?

Le DDT est exigé par la loi afin d’éclairer le futur occupant (locataire ou propriétaire) sur les éléments susceptibles de présenter des risques pour la sécurité et pour la santé des personnes. Ces diagnostics participent à éviter des litiges en assurant que l’état du bien est connu à l’avance.

Quand est-il requis ?

Les diagnostics immobiliers sont requis dans les cas suivants :

• pour une vente immobilière (maison individuelle ou logement en copropriété) en annexe de la promesse de vente ou à défaut de l’acte authentique de vente une fois que l’acheteur a négocié son crédit immobilier et effectuer ses différentes simulations de prêt ;
• pour une location lors de l’établissement d’un contrat de bail.

Validité du DDT

La durée de validité des documents du diagnostic technique immobilier est limitée. Toutefois, cette validité est variable selon les diagnostics. On peut notamment relever la validité des diagnostics suivants :

• le diagnostic termites est valable six mois ;
• le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) est valable un an dans le cadre d’une vente et six ans pour une location (en dessous d’un certain seuil, celui-ci est illimité) ;
• le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui reste valide pendant dix ans (pour les DPE réalisés après le 1^er juillet 2021).

Quels diagnostics contient le DDT ?

Le contenu du DDT varie en fonction de la nature du bien (maison, appartement, local commercial) et de la transaction (vente ou location).

Les diagnostics techniques communs à la vente ou location

Le dossier de diagnostic technique immobilier comporte un certain nombre d’évaluations de votre bien :

Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le DPE est obligatoire pour toutes les transactions immobilières. Il évalue la consommation énergétique du bien et son impact environnemental, classant le logement de A (économe) à G (énergivore).

Diagnostic amiante

Ce diagnostic est exigé pour les bâtiments construits avant le 1er juillet 1997. Il identifie la présence de matériaux contenant de l’amiante, nocifs pour la santé.

Constat de risque d’exposition au plomb (CREP)

Obligatoire pour les logements construits avant 1949, il vise à prévenir les risques liés à la présence de plomb dans les peintures.

Diagnostic électricité et gaz

Ces diagnostics concernent les installations de plus de 15 ans. Ils vérifient la sécurité et la conformité des systèmes électriques et gaziers.

État des risques et pollutions (ERP)

Ce diagnostic informe sur les risques naturels (inondations, séismes), technologiques, miniers ou liés à la pollution, spécifiques à l’emplacement du bien.

Diagnostics spécifiques à la vente d’un bien

Dans le cadre d’une vente immobilière, le propriétaire est tenu de fournir certains diagnostics en plus :

• le diagnostic bruit ou état des nuisances sonores aériennes, depuis le 1^er juin 2020, dans les zones définies par le plan d’exposition au bruit des aérodromes (PEB) ;
• le diagnostic termites ainsi que l’état de risque de mérule peuvent être requis selon la situation géographique du bien ;
• l’état de l’installation d’assainissement pour les maisons individuelles.
• l’audit énergétique est obligatoire lors de la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble classé F ou G au DPE (passoire thermique), depuis le 1^er avril 2023.

À qui faire appel pour réaliser un DDT immobilier ?

Réaliser un dossier de diagnostic technique requiert l’intervention de professionnels qualifiés.

Diagnostiqueurs certifiés

Seuls des diagnostiqueurs certifiés peuvent effectuer les diagnostics immobiliers. Leur certification, délivrée par des organismes agréés, garantit que le professionnel respecte les normes en vigueur et dispose des compétences nécessaires.

Comment choisir un diagnostiqueur ?

Pour sélectionner un diagnostiqueur sérieux et fiable, voici quelques conseils à suivre :

• vérifier que le professionnel diagnostiqueur dispose d’une certification et d’une assurance professionnelle valide, requis par le Code de la construction et de l’habitat ;
• s’assurer qu’il n’ait aucun lien avec les parties (mandataire, propriétaire bailleur ou vendeur) susceptible de porter atteinte à son indépendance de jugement ;
• consulter des annuaires de diagnostiqueurs officiels ou des plateformes spécialisées et ne pas hésiter à comparer plusieurs devis afin de trouver le meilleur rapport qualité-prix.

Attention, certains éléments du DDT peuvent ou doivent être réalisés par d’autres personnes ou organismes, tels que :

• l’état d’installations d’assainissement non collectif : ce diagnostic est établi par le SPANC (service public d’assainissement non collectif) ;
• l’état des risques naturels et technologiques : cet élément se fait directement par le vendeur ou le bailleur qui peut solliciter l’aide du professionnel de son choix.

Combien coûte le dossier de diagnostic technique ?

Le prix d’un DDT dépend de plusieurs critères, tels que le nombre de diagnostics à réaliser, l’emplacement géographique, la surface du logement, mais aussi les tarifs pratiqués par le diagnostiqueur.

Tarif moyen des diagnostics techniques

Pour vous aider à anticiper au mieux le budget pour votre dossier de diagnostic technique, voici ci-dessous un tableau avec les prix moyens des diagnostics les plus courants :

Tarifs moyens - DDT

Diagnostic	Prix moyen (€)
Diagnostic de performance énergétique (DPE)	Entre 100 € et 250 €
Diagnostic amiante	Entre 90 € et 300 €
Diagnostic plomb (CREP)	Entre 90 € et 200 €
Diagnostic termites	Entre 80 € et 150 €
Diagnostic électricité	Entre 80 € et 180 €
Diagnostic gaz	Entre 100 € et 150 €
État des risques et pollutions (ERP)	Entre 20 € et 50 €

Source : tarifs indicatifs constatés en 2024, selon une moyenne de différents sites spécialisés.

Qui paie le DDT ?

Acquéreur et vendeur peuvent convenir de partager les frais liés au DDP. Toutefois, il est généralement convenu que le propriétaire, qu’il soit vendeur ou bailleur, est responsable de la réalisation et du financement du dossier de diagnostic technique immobilier.