Diagnostic Technique Global (DTG) : obligations et procédures pour les immeubles en copropriété

Qu'est-ce que le diagnostic technique global (DTG) ?

Origine et définition du DTG

Le DTG, instauré par la loi Alur en 2014, est un diagnostic sur le bâti de la copropriété. Il évalue l'état technique global de l'immeuble avec une projection sur dix ans et recense les travaux nécessaires pour sa préservation et sa mise en conformité. Le contenu du DTG copropriété doit être présenté à la première assemblée générale qui convient à sa réalisation ou à sa révision.

De plus, les conclusions du DTG doivent être transmises au futur acquéreur d'un lot de copropriété. Celui-ci peut ainsi savoir si des travaux sont prévus, simuler son prêt immobilier à l’aune des opérations à venir, adapter sa demande de crédit immobilier selon les prévisions et prendre sa décision d’achat en fonction des éléments à sa connaissance.

Cette procédure apporte une transparence essentielle dans la gestion des immeubles en copropriété. Elle aide à planifier de manière proactive les interventions nécessaires pour maintenir ou améliorer les conditions de vie et de sécurité des résidents.

À quoi sert le diagnostic technique global ?

Le DTG sert à plusieurs points essentiels pour la durabilité d’un immeuble en copropriété.

• Évaluer l'état de l'immeuble : le DTG copropriété fournit une analyse détaillée de l'état actuel de l'immeuble. Il identifie les zones nécessitant des réparations ou des améliorations.
• Prioriser les travaux : il aide à déterminer les travaux les plus urgents pour garantir la sécurité et le bien-être des résidents.
• Optimiser la performance énergétique : le DTG évalue la performance énergétique de l'immeuble pour proposer des améliorations qui permettraient de réduire les coûts énergétiques.
• Préserver la valeur de l'immeuble : en identifiant les besoins de maintenance, le DTG contribue à maintenir, voire augmenter, la valeur de la propriété.
• Faciliter la gestion financière : le diagnostic DTG offre un aperçu des coûts futurs qui aide à une planification financière plus efficace pour la copropriété.
• Aider à la prise de décision : il fournit aux copropriétaires des informations essentielles pour prendre des décisions éclairées concernant les travaux à effectuer.

Les éléments évalués lors d'un diagnostic DTG

Le DTG évalue plusieurs éléments pour établir ses conclusions.

• Analyse de l'état apparent des parties communes : examen des parties du bâtiment comme les couloirs, les chaudières, les canalisations, les garde-corps, ainsi que des terrains communs tels que les jardins et les parcs.
• Conformité aux obligations légales et réglementaires : vérification de l'état technique de l'immeuble par rapport aux normes de construction et aux réglementations en vigueur.
• Amélioration de la gestion technique et patrimoniale : analyse des options pour optimiser la gestion de l'immeuble et de son patrimoine.
• Diagnostic de performance énergétique : évaluation de l'efficacité énergétique de l'immeuble et identification des améliorations possibles.
• Évaluation des coûts et planification des travaux : estimation sommaire des coûts et liste des travaux nécessaires pour la conservation de l'immeuble, la sécurité et la santé des occupants, et l'efficacité énergétique, en mettant l'accent sur les interventions requises dans les dix prochaines années.

Dans quels cas faire un DTG de l’immeuble ?

Quand le DTG est-il obligatoire ?

Le DTG est obligatoire en cas de mise en copropriété d'un immeuble de plus de dix ans. En effet, lorsqu'un immeuble est divisé en lots pour la première fois, comprenant chacun une partie privative et des parties communes, il est impératif d’établir un DTG. Sinon, il peut être réalisé sur décision du syndic de copropriété.

Si un DTG a été réalisé et qu’il montre l’absence de travaux sur les dix ans qui suivent, il n’est pas nécessaire :

• de mettre en place un PPPT ;
• de constituer un fonds travaux pendant la durée de validité du diagnostic.

Quelles sont les modalités de mise en œuvre du DTG ?

La mise en œuvre du DTG immeuble nécessite sa validation en assemblée générale des copropriétaires. La décision est prise à la majorité simple. Une fois l’examen approuvé, un diagnostiqueur certifié est engagé pour réaliser l'évaluation.

Ce professionnel impartial effectue une analyse complète de l'immeuble, incluant l'état des parties communes et la performance énergétique. Le rapport final du diagnostic technique global est ensuite présenté aux copropriétaires pour examen et décisions futures au cours d’une assemblée générale. Les copropriétaires doivent alors se prononcer sur l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux, s’il ressort du diagnostic des travaux essentiels, et sur les modalités de mise en œuvre (planning, évaluation financière, choix du maître d’œuvre…).

Quelle est la validité d'un diagnostic DTG ?

Bien qu'il n'existe pas de durée de validité officielle pour un DTG, il est généralement admis qu'une période de dix ans est appropriée. Après cette période, il est conseillé de procéder à un nouveau DTG pour s'assurer que l'immeuble reste en bon état et conforme aux normes actuelles. Ainsi s’il est prévu un DTG copropriété en 2025, le diagnostic reste valable jusqu’en 2035.

Procédure de réalisation d'un DTG

Comment choisir un diagnostiqueur qualifié pour votre DTG ?

Le professionnel qui établit un DTG copropriété doit pouvoir justifier des compétences requises. Un annuaire de diagnostiqueurs immobiliers certifiés est disponible sur le site du service public.

Le prestataire choisi est indépendant et impartial vis-à-vis du syndic, des fournisseurs d’énergie et des entreprises qui interviennent sur l’immeuble.

Par ailleurs, il doit posséder une assurance de responsabilité civile professionnelle.

Les étapes clés du diagnostic DTG

Le DTG se réalise en plusieurs étapes.

• Préparation et planification : définir le périmètre du DTG et planifier les visites avec le diagnostiqueur.
• Examen des documents de l'immeuble : analyser les documents techniques et administratifs de la copropriété.
• Inspection sur site : visite approfondie de l'immeuble par le diagnostiqueur pour l’évaluation des parties communes et des équipements.
• Rédaction du rapport : le diagnostiqueur rédige un rapport détaillé qui intègre ses observations et ses recommandations.
• Présentation aux copropriétaires : partager et discuter des résultats du DTG en assemblée générale pour décider des actions à entreprendre.

Combien coûte un DTG ?

Les prix d’un DTG varient selon plusieurs paramètres (professionnel, nombre de lots de la copropriété, zone géographique, types de prestations…). Selon les données collectées par l’association des responsables de copropriétés (ARC) datant du mois d’octobre 2018, la réalisation d’un DTG pour une copropriété de 42 lots oscille entre 2 400 et 11 300 €.

Les coûts associés à un DTG sont-ils partagés entre les copropriétaires ?

Les frais liés au diagnostic technique global sont en général répartis entre les copropriétaires. Cette répartition se fait en principe en fonction des tantièmes de chaque copropriétaire dans l'immeuble. La contribution est alors équitable selon la part de détention de chacun dans la copropriété.

Que faire si le DTG révèle des travaux nécessaires ?

Si le DTG d’un bâtiment révèle des travaux nécessaires, il est important de convoquer une assemblée générale des copropriétaires. Lors de cette réunion, les travaux identifiés seront discutés, et des décisions seront prises concernant leur financement et leur planification, en vue de leur mise en œuvre effective. Tout dépend de l’urgence des travaux à faire.

Qui réalise le diagnostic technique global ?

Le DTG d’un immeuble doit être réalisé par un professionnel qualifié disposant des compétences nécessaires et des garanties essentielles (dont une assurance de responsabilité civile professionnelle). Il peut s’agir :

• d’un bureau d’études ;
• d’un thermicien ;
• d’un architecte ;
• d’un diagnostiqueur immobilier.

Implications du DTG pour les propriétaires et les copropriétaires

DTG copro : responsabilités et conséquences pour les copropriétaires

Le DTG copropriété impose aux copropriétaires des responsabilités telles que le financement des travaux nécessaires et la mise en œuvre des recommandations. Les conséquences incluent l'amélioration de la sécurité et de la valeur de l'immeuble, ainsi qu'une meilleure gestion à long terme de la propriété.

Comment le DTG impacte-t-il la gestion de l'immeuble ?

Le DTG influence la gestion d'un immeuble, car il fournit une base factuelle pour la planification de travaux. Il aide à prioriser les investissements, à optimiser les coûts de maintenance à long terme et à améliorer la prise de décision en matière de gestion et de conservation de l'immeuble.