Comment choisir les garanties en fonction de son projet immobilier ?

L’assurance de prêt, indispensable à tout crédit immobilier

Toutes les banques demandent donc la mise en place d’une assurance-crédit dans le cas d’un prêt immobilier. Cette couverture leur permet de récupérer les sommes qu’elles engagent, dans le cas d’une défaillance de l’emprunteur qui serait liée à un accident de la vie. Ce qui protège, par extension, l’emprunteur lui-même.

L’assurance emprunteur couvre ainsi des risques à l'aide de ce que l'on appelle des garanties, comme :

• le décès,
• la perte totale d’autonomie,
• l’invalidité
• ou encore la perte d’emploi 

Les garanties de l’assurance de prêt en détails

Les voici :

• Décès
• PTIA (perte totale et irréversible d'autonomie) : cette garantie vous couvre en cas d’invalidité irréversible et définitive (l’emprunteur ayant alors besoin de l’assistance d’une tierce personne pour effectuer au moins 3 des 4 actes essentiels de la vie quotidienne à savoir manger, se laver, s’habiller, se déplacer seul).
• ITT (incapacité temporaire de travail) : cette garantie vous couvre en cas d’impossibilité d’exercer votre métier pendant un temps limité (1 095 jours maximum, soit 3 ans).
• IPT (invalidité permanente totale) : cette garantie vous protège en cas d’un taux d’invalidité reconnu supérieur à 66%.
• IPP (invalidité permanente partielle) : cette garantie prend en charge une invalidité dont le taux est compris entre 33% et 66% ;
• MNO (maladies non objectivables) : cette garantie vous protège en cas de maladie non objectivement quantifiable par un médecin (comme le lumbago, le burn-out…) ;
• Perte d’emploi : cette garantie optionnelle vous couvre en cas de perte d’emploi sous certaines conditions.

Qui choisit les garanties à mettre en place ?

Choisir soi-même les garanties à mettre en place en fonction de son projet immobilier n’est pas vraiment possible : en effet, c’est la banque prêteuse qui choisit les garanties à mettre en place lorsqu’elle vous octroie le prêt. Ce choix se fait selon le projet, mais aussi selon la banque qui vous octroie le prêt car les politiques peuvent varier d’un établissement prêteur à l’autre.

Quelles garanties sont demandées par la banque, selon votre projet immobilier ?

L’établissement prêteur a différents degrés d’exigence selon le projet financé.

Les garanties exigées par la banque pour l’achat d’une résidence principale ou secondaire

D’une façon générale, pour le financement d’une résidence principale ou secondaire, toutes les banques exigeront que les garanties suivantes soient souscrites par l’emprunteur :

• Décès
• Perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA) ;
• Invalidité permanente totale (IPT) ;
• Incapacité de travail temporaire (ITT) ;

Il s’agit des garanties principales, mais d’autres garanties dites "facultatives" peuvent toutefois être demandées selon les banques. Cela concerne les garanties suivantes :

• Invalidité permanente partielle (IPP)
• Lombalgie/psychique (dite aussi MNO, ou maladies non objectivables)

Les garanties exigées par la banque dans le cas d’un investissement locatif

Vous faites un investissement locatif ? Les exigences de la banque seront alors différentes en ce qui concerne l’assurance de prêt. Elle vous demandera en effet uniquement les garanties suivantes :

• Décès
• Perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA) ;

En effet, les revenus locatifs sont déjà de nature à rassurer l’établissement prêteur sur le bon remboursement du crédit immobilier.

 

Comment choisir les bonnes garanties d’assurance de prêt selon son profil ? 

Si l'assurance de prêt peut varier selon le projet, elle varie aussi selon le profil de l'emprunteur. Par exemple, êtes-vous une emprunteur jeune, pour un premier achat ? Etes-vous sénior ? Fonctionnaire ou entrepreneur ? Expatrié ?

Pour trouver la meilleure assurance de prêt, l'essentiel sera de comparer l'ensemble du marché : cela vous permettra de trouver le contrat le plus couvrant pour vous, au tarif le plus avantageux. Cela peut signifier, par exemple, de vérifier les différences qui peuvent exister dans les prises en charge en cas de sinistre, ou dans les limites d'âges liées à certaines garanties.

Et si les garanties sont refusées par l'assurance emprunteur : que faire ?

Lorsque vous souscrivez une assurance de prêt, vous devez remplir un questionnaire de santé. Selon votre métier (à risque ou non), le sport que vous pratiquez (considéré comme dangereux ou pas) et votre état de santé (présentant ou non des risques), l'organisme d'assurance de prêt peut décider plusieurs choses :

• Vous assurer à des conditions classiques,
• Refuser de vous assurer si le risque est jugé trop élevé,
• Vous assurer avec une surprime et/ou une ou des exclusions de garantie.

Alors que faire en cas de garanties refusées ? Certaines exclusions de garantie peuvent être rachetées (c'est le cas des sports à risque par exemple). Dans tous les cas il est essentiel de comparer les assurances emprunteur, car toutes n'ont pas les mêmes décisions face aux risques en question. Il existe, par exemple, des assureurs spécialisés dans la couverture des métiers à risque.

Faire jouer une garantie, comment ça se passe ?

Si vous avez besoin de faire jouer l’une de ces garanties, ce sera donc l’assurance de prêt qui prendra en charge le remboursement de votre crédit immobilier selon les modalités définies au contrat, mais aussi selon la quotité assurée.

La banque réclame toujours une quotité minimale de 100% pour couvrir la totalité de la somme empruntée. Si vous empruntez à deux, il est possible de répartir ces 100% entre les emprunteurs (si la banque n'impose pas une couverture à 100% chacun), et même de vous couvrir à des niveaux différents entre emprunteur et co-emprunteur.

Prenons un exemple : si un couple achète un appartement et qu’au cours du remboursement du crédit, l’emprunteur décède, l’assurance de prêt remboursera à sa place. Si les quotités étaient de 100% chacun, l’organisme assureur rembourse tout le capital restant dû, le co-emprunteur n’a donc plus à rembourser le crédit.

Si les quotités étaient réparties à 60% pour l’emprunteur et 40% pour le co-emprunteur, l’assurance rembourse 60%, les 40% restants étant toujours à la charge du co-emprunteur qui rembourse toujours le crédit par mensualités.

Vous pouvez néanmoins choisir votre assurance de prêt, pour tout projet !

Si la banque exige la mise en place d’une assurance-crédit, vous avez néanmoins le choix de l’organisme qui vous assure et ce, que votre projet soit l’achat d’une résidence principale, secondaire ou encore un investissement locatif.

En effet, la banque vous propose lors de la souscription de votre crédit, son assurance groupe. Il s’agit d’un contrat standard basé sur la mutualisation des risques : tous les emprunteurs souscrivent alors les mêmes garanties, le tarif étant basé sur un risque moyen, et souvent donc plus élevé qu’une assurance individuelle à garanties égales, qui elle, se base sur les propres risques de l’emprunteur.

Il est donc possible de réduire les coûts et parfois de façon importante, en optant pour la délégation d’assurance, possible depuis 2010 grâce à la loi Lagarde. En effet, l’assurance de prêt mérite que l’on s’attarde sur son coût, car il s’agit du deuxième poste après les intérêts : elle peut représenter jusqu’à plus du tiers du coût total de votre crédit. Seul impératif : votre nouveau contrat doit respecter le principe d'équivalence des garanties.

L'équivalence d’une assurance de prêt immobilier... C'est quoi ? 

Si vous optez pour une délégation d'assurance, quel que soit votre projet immobilier, votre assurance déléguée devra présenter des garanties équivalentes à celles exigées par la banque. La banque elle-même se charge de vérifier ces équivalences en s'appuyant sur 11 critères qu'elle choisit parmi une liste de 18 définis par le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF). Si vous passez par un courtier, celui-ci vérifie en amont que les garanties sont bien équivalentes afin de souscrire en toute sérénité.