Loi Denormandie 2024 : comment défiscaliser grâce à l'ancien ?

Qu’est-ce que la loi Denormandie ?

La loi Denormandie, adoptée le vendredi 30 novembre 2018, est issue du projet de loi de finance pour 2019. Ce dispositif d'aide à l'investissement locatif s'applique à partir de janvier 2019. Il complète la loi Pinel, qui devait prendre fin le 31 décembre 2017, qui elle-même fait suite aux lois Duflot, Scellier, Robien, Borloo, Périssol. Récemment prolongé jusqu’au 31 décembre 2023, le Denormandie entend encourager les investisseurs locatifs à rénover un logement vide et dégradé en zones éligibles au dispositif. Le propriétaire bailleur doit s’engager à mettre le bien une fois restauré en location pour une durée minimum et sous conditions. En contrepartie, il bénéficie d’une baisse d’imposition.

Quelle réduction d’impôt permet la loi Denormandie ?

L'un des objectifs de cet amendement Denormandie est de favoriser la réhabilitation de logements dans des zones prioritaires. Pour accéder à la défiscalisation, les investisseurs doivent s'engager à mettre en location le bien pour une durée déterminée. Plus elle est longue, plus la défiscalisation sera importante :

• 12 % pour une durée de 6 ans ;
• 18 % pour une durée de 9 ans ;
• 21 % pour une durée de 12 ans.

Exemple de réduction d'impôt en fonction de la durée pendant laquelle il sera mis en location

Valeur du logement	Durée de location	Déduction fiscale maximale
200 000 €	6 ans	30 000 €
300 000 €	6 ans	36 000 €
200 000 €	9 ans	36 000 €
300 000 €	9 ans	54 000 €
200 000 €	12 ans	42 000 €
300 000 €	12 ans	63 000 €

Découvrez notre guide complet pour déclarer votre investissement avec le dispositif Denormandie.

Comment bénéficier de la loi Denormandie ?

La loi Denormandie s'applique uniquement aux logements dont :

• le prix d'achat est inférieur 300 000 € (montant total investi par an dans ce cadre) ;
• le prix du m2 est inférieur à 5 500 €;
• le budget consacré aux travaux doit représenter au moins 25 % du coût total de l'opération.

Et doivent être situés dans des zones qui restent encore à définir. Néanmoins, certaines d'entre elles sont d'ores et déjà connues. Notamment, les 222 communes ayant signé le "Plan action cœur de ville" ainsi que celles ayant conclu des opérations de revitalisation du territoire ORT.

Quels types de logements sont concernés par la loi Denormandie ?

La défiscalisation peut être accordée si le logement est un bien ancien faisant l'objet de travaux d'amélioration, ou si vous achetez un local et le transformez en usage d'habitation. 

Quelles zones sont concernées par la loi Denormandie ?

Le dispositif de défiscalisation Denormandie a pour but de redynamiser le cœur des villes moyennes délaissées. Il est notamment applicable dans les 222 villes en zone labellisée "Action Cœur de ville" ou dans les communes ayant signé une convention d’Opération de Revitalisation du Territoire (ORT). Ainsi, le Denormandie ouvre le dispositif Pinel aux logements anciens et fortement dégradés, indépendamment du zonage en vigueur. Au total, ce sont 244 villes qui sont éligibles au Denormandie. Découvrez si votre ville est éligible au dispositif.

D’ailleurs, le prolongement de ce dispositif jusqu’à fin 2023 démontre la volonté du gouvernement d’accélérer la rénovation énergétique du bâti. Pour rappel, la loi Climat entend lutter contre les logements les plus énergivores, classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Ces logements, autrement appelés « passoires thermiques », doivent en effet disparaître progressivement du parc immobilier locatif français pour répondre aux objectifs de la loi Climat. 

Quels sont les travaux éligibles au dispositif Denormandie ?

Pour être éligibles au dispositif Denormandie, les travaux réalisés doivent :

• améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30 % pour les logements individuels ;
• permettre de créer une nouvelle surface habitable comme une terrasse, un balcon ou encore un garage ;
• faire partie d’au moins deux types de travaux parmi lesquels : l’isolation des murs, le changement de chaudière, l’isolation des fenêtres, le changement de production d’eau chaude, les travaux de modernisation et d’assainissement ou l’isolation des combles.

De plus, sachez qu’il est nécessaire de faire appel à un professionnel certifié Reconnu Garant pour l’Environnement (RGE). 

Quelles sont les conditions relatives au locataire ?

La loi Denormandie est destinée à favoriser l'accès au logement aux ménages dont les revenus sont trop élevés pour bénéficier des logements sociaux, mais permettant difficilement l'accession au parc locatif privé. Ainsi, le montant des ressources que peuvent percevoir les locataires qui résident dans un logement acquis dans le cadre de la loi Denormandie est plafonné en fonction de la zone du logement et de la composition du foyer. Les montants sont identiques à ceux fixés par la loi Pinel.

Denormandie 2022 : plafonds de ressources annuelles des locataires (revenu fiscal de référence de 2020) selon la zone géographique

Composition du foyer fiscal	Zone A	Zone A bis	Zone B1	Zone B2	Zone C
Personne vivant seule	39 363 €	39 363 €	32 084 €	28 876 €	28 876 €
Couple	58 831 €	58 831 €	42 846 €	38 560 €	38 560 €
+ 1 personne à charge	70 718 €	77 120 €	51 524 €	46 372 €	46 372 €
+ 2	84 708 €	92 076 €	62 202 €	55 982 €	55 982 €
+ 3	100 279 €	109 552 €	73 173 €	65 856 €	65 856 €
+ 4	112  844 €	123 275 €	82 465 €	74 219 €	74 219 €
Majoration par personne à charge supplémentaire	+12 573 €	+13 734 €	+9 200 €	+8 277 €	+8 277 €

Source : Bulletin Officiel des Finances Publiques avril 2021 – chiffres valables pour la métropole et applicables pour les baux conclus en 2022.

Quelles sont les conditions relatives au bail ?

Le contrat de bail

Pour bénéficier du Denormandie et de l’avantage fiscal, il faut que le bien soit mis en location dans un contrat de bail respectant les conditions suivantes :

• le logement doit être loué nu (non meublé) à titre d’habitation principale ;
• la durée de location doit être de 6, 9 ou 12 ans ;
• la location doit intervenir un an maximum après son acquisition ou après l’achèvement de l’immeuble.

Les plafonds du loyer

L'amendement Denormandie conserve les mêmes plafonds de loyers mensuels que ceux fixés par la loi Pinel. Il s'agit du montant maximal que le propriétaire peut fixer pour son locataire. Le montant varie en fonction de la localisation du bien. Un simulateur en ligne sur le site du gouvernement (service-public.fr) permet, par ailleurs, de savoir dans quelle zone se situe le logement concerné.

Zone de localisation géographique du logement	Plafonds mensuels de loyer Denormandie 2022 (prix au m²)	Plafonds mensuels de loyer Denormandie 2021 (prix au m²)
Zone A bis	17,62 €	17,55 €
Reste de la Zone A	13,09 €	13,04 €
Zone B1	10,55 €	10,51 €
Zone B2 (sur agrément)	9,17 €	9,13 €

Source : Bulletin Officiel des Finances Publiques - chiffres valables en métropole

Loi Denormandie ou Pinel ? Comparatif

Voici une comparaison de l'investissement entre le Pinel et le Denormandie. Néanmoins attention : à partir de 2025, il n'est plus possible de réaliser un investissement en loi Pinel. Investir en loi Denormandie reste possible jusqu'au 31 décembre 2026.

Les différences entre les dispositifs Denormandie et Pinel

Conditions	Loi Denormandie	Loi Pinel
Le type de bien concerné	Immobilier ancien à réhabiliter	Immobilier neuf, achat sur plan (en VEFA) ou ancien sous conditions de travaux rénovation
La zone géographique	Communes ayant signé une ORT ou bénéficiant d’un Plan Action coeur de ville	Zones A, Abis et B1
La limite d’investissement	300 000 €	300 000 €
Travaux éligibles	Les travaux doivent représenter 25 % du coût total des travaux	Impose de se lancer dans de lourds travaux
Les plafonds de ressources et de loyer imposés	Plafonds identiques	Plafonds identiques
La durée de location	6, 9 ou 12 ans	6, 9 ou 12 ans
L’avantage fiscal	Jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt sur 12 ans	Jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt sur 12 ans