Peut-on cumuler la loi Denormandie avec d'autres aides à la rénovation ?

La loi Denormandie est-elle cumulable avec d’autres aides pour travaux de rénovation ?

La loi "Denormandie" est un programme de défiscalisation visant à encourager l'investissement immobilier locatif dans le parc résidentiel ancien. Ce dispositif permet aux investisseurs de profiter d'une réduction d'impôt sur le revenu en acquérant un logement ancien situé dans des zones spécifiques du territoire où le parc immobilier est à réhabiliter ("Action Cœur de Ville" ou "Opération de revitalisation du territoire").

L'acheteur doit pour cela y effectuer des travaux de grande ampleur (qui doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'investissement) avant au final le mettre en location pendant une certaine durée et sous certaines conditions (loyers plafonnés, locataire aux ressources modestes).

S'il respecte toutes ces conditions, l'investisseur peut bénéficier d'une exonération fiscale de 12, 18 ou 21 % sur le montant investi (dans la limite de 300 000 € ou 5 500 €/m²) selon la durée de location choisie (respectivement 6, 9 ou 12 ans).

Pour financer le coût de ces travaux relativement importants, l’investisseur a la possibilité de bénéficier d’aides à la rénovation en complément de l’exonération fiscale accordée dans le cadre du dispositif Denormandie. Si, sur le principe, ces aides sont cumulables, leur montant doit toutefois être déduit des dépenses éligibles à l’exonération fiscale. Voici les différentes aides cumulables avec le programme Denormandie.

MaPrimeRénov’

Dispensée par l’Anah (Agence nationale de l’habitat), MaPrimeRénov’ est la principale aide à la rénovation énergétique dispensée par les pouvoirs publics. Entrée en vigueur en 2020 en remplacement du CITE (crédit d’impôt à la transition énergétique), MaPrimeRénov’ est ouverte à tous les propriétaires réalisant des travaux spécifiques d’amélioration de la performance énergétique. Son montant dépend en revanche des revenus et de la composition du foyer ainsi que du type de travaux réalisés avec 4 profils de propriétaires matérialisés par des couleurs (MaPrimeRénov’ Bleu, Jaune, Rose et Violet).

MaPrimeRénov’ Sérénité

Sur le même modèle que MaPrimeRénov’, le dispositif MaPrimeRénov’ Sérénité est lui spécifiquement dédié aux propriétaires disposant de faibles ressources pour les inciter à entreprendre une rénovation énergétique globale (un bouquet de plusieurs travaux). Cette subvention permet ainsi aux bénéficiaires d’obtenir une prise en charge à hauteur de :

• 35 % du montant des travaux pour les ménages modestes ;
• 50 % du montant des travaux pour les foyers très modestes.

La prime énergie (prime CEE)

Distribuée par les fournisseurs d’énergie (les obligés) dans le cadre du programme des certificats d’économie d’énergie (CEE), la prime énergie permet là encore une prise en charge partielle de travaux de rénovation énergétique bien précis. Ouverte à tous les ménages (propriétaires comme locataires), les montants varient cependant là encore selon le type de travaux réalisés et les ressources du foyer.

La TVA à taux avantageux

Les travaux de rénovation énergétique réalisés dans le cadre d’un investissement Denormandie permettent également de bénéficier d’un taux préférentiel à 10 %, voire à 5,5 % pour certains travaux au lieu des 20 % habituels. Celui-ci est applicable pour l’achat des matériaux et équipements mais aussi sur le coût de la main-d’œuvre à condition de faire réaliser les achats et les travaux par un professionnel RGE.

Les aides des collectivités locales

Certaines collectivités locales (communes, départements, régions) peuvent attribuer des aides spécifiques à la rénovation potentiellement cumulables avec le dispositif Denormandie. Il convient pour en profiter de se rapprocher directement des collectivités dont dépendent le logement.

Les prêts aidés

Afin de financer l’acquisition et/ou les travaux de rénovation, les investisseurs ont la possibilité, sous conditions, de souscrire un prêt bancaire à des conditions avantageuses en termes notamment de taux d’intérêt ou de conditions de remboursement. Il s’agit par exemple :

• de l’éco-prêt à taux zéro pour des travaux de rénovation énergétique permettant d’obtenir un financement jusqu’à 50 000 € sans intérêts ;
• du prêt travaux d’amélioration de la performance énergétique d’Action Logement pour bénéficier d’un financement de travaux jusqu’à 10 000 €.

Le déficit foncier

Aide indirecte à l’investissement, le déficit foncier consiste à déduire certaines charges locatives et notamment les travaux de rénovation de son assiette fiscale afin de réduire ses impôts sur le revenu avec un éventuel report sur plusieurs exercices. Il est possible de le cumuler au dispositif Denormandie uniquement pour la part de travaux supérieure aux 25 % obligatoires des frais à engager et dans la limite du plafonnement global des niches fiscales à 10 000 € par an.

Les aides à l’adaptation du logement

Les aides à l’adaptation du logement au handicap, au vieillissement et pour la mobilité sont également cumulables avec le programme Denormandie. Il s’agit notamment des aides “Habiter Facile” ou “MaPrimeAdapt” permettant d’adapter une salle de bain aux besoins de ces publics ou encore de travaux facilitant la mobilité à domicile (monte-escalier, rampe d’accès, élargissement des portes, etc.).

L’aide aux logements insalubres

Les aides PIG-LHI (lutte contre l’habitat indigne) peuvent également être mobilisées dans le cadre du programme Denormandie pour certaines collectivités territoriales afin de contribuer à la rénovation de bâtiments fortement dégradés.

Les aides non-cumulables

Il n’est en revanche pas possible de cumuler le dispositif Denormandie  avec les programmes suivants :

• le dispositif Pinel (étant par nature destiné aux biens neufs) ;
• l’éco-prêt logement social (éco-PLS) ;
• la réduction d'impôt pour certains investissements réalisés en outre-mer relatifs aux articles 199 undecies A et 199 undecies C du code général des impôts ;
• le dispositif Loc’Avantages ;
• le dispositif “Louer Abordable” (Cosse) ;
• le dispositif Duflot-Pinel ;
• la loi Malraux ;
• le dispositif Scellier ;

Voici un tableau récapitulant les possibilités de cumul des aides à la rénovation avec le dispositif Denormandie :

Aides à la rénovation	Cumul possible avec le dispositif Denormandie
MaPrimeRénov’	✔
MaPrimeRénov’ Sérénité	✔
Prime énergie (prime CEE)	✔
Loc’Avantages	❌
Louer Abordable (Cosse)	❌
Éco-PTZ	✔
Éco-PLS	❌
Déficit foncier	✔ (au-delà des 25 % de travaux obligatoires)
Aides des collectivités locales	✔
Réduction d’impôts pour investissements en Outre-mer (loi Girardin)	❌
Loi Malraux	❌
Aides à l’adaptation du logement	✔
TVA à taux avantageux	✔
Prêts aidés	✔
Aides aux logements insalubres PIG-LHI	✔
Loi Pinel	❌
Dispositif Duflot-Pinel	❌
Dispositif Scellier	❌

Que faire pour cumuler la loi Denormandie avec d’autres dispositifs ?

Pour cumuler les différentes aides avec le dispositif Denormandie, il convient de suivre le processus suivant :

• rechercher un bien ancien à rénover au sein d’une des 245 communes du territoire national éligibles au dispositif Denormandie ;
• préparer son budget en identifiant les différentes aides pouvant être obtenues selon sa situation ;
• rechercher un artisan, si possible reconnu garant de l’environnement (RGE) qui est une condition nécessaire pour bénéficier de la plupart des aides à la rénovation énergétique afin d'obtenir des devis détaillés ;
• effectuer des simulations en ligne à partir des devis pour déterminer le montant des aides potentielles et leur éventuel cumul entre elles afin d’établir un budget relativement précis ;
• procéder à l’achat du bien ancien à rénover en contactant dans les meilleurs délais son conseiller bancaire afin d’obtenir un prêt le plus rapidement possible ;
• une fois le bien acheté et l’accord de principe obtenu sur les aides sollicitées, procéder aux travaux ;
• obtenir tous les justificatifs de travaux et les transmettre aux différents organismes afin de bénéficier des aides concernées ;
• mettre le bien en location avec un loyer plafonné pour une durée minimale de 6 ans et trouver un locataire correspondant aux critères d'éligibilité ;
• chaque année, effectuer sa déclaration d’impôt en appliquant les barèmes d’exonération fiscale auxquels vous avez droit en fonction de la durée de la location et des éventuelles aides cumulables.

Cas pratiques de cumul loi Denormandie

Un investisseur locatif qui acquiert un logement ancien à rénover pour 150 000 € et qui entreprend en son sein des travaux de 50 000 € (soit le montant minimum obligatoire de 25 % du coût total) peut bénéficier d’aides à la rénovation énergétique.

S’il obtient par exemple 5 000 € au titre de MaPrimeRénov’ et 3 000 € au titre de la prime énergie, il devra alors déduire ces sommes obtenues de la base imposable et ne prendre en compte que les dépenses effectivement supportées.

Ainsi, au lieu d’appliquer l’exonération fiscale prévue sur l’intégralité du montant investi soit 200 000 € (150 000 € d’achat + 50 000 € de travaux), celle-ci sera pratiquée sur le montant restant après les aides obtenues soit 192 000 € (200 000 - 5 000 - 3 000).

La réduction d’impôts obtenue par l’investisseur dépendra ensuite de la durée de mise en location :

• pour une location de 6 ans avec une exonération de 12 % (soit 2 % par an) : 192 000 x 2 % = 3 840 € par an soit 23 040 € au terme des 6 ans (3 840 x 6) ;

• pour une location de 9 ans avec une exonération de 18 % (soit 2 % par an) : 192 000 x 2 % = 3 840 € par an soit 34 560 € au terme des 9 ans (3 940 x 9) ;

• pour une location de 12 ans avec une exonération de 21 % (soit 2 % par an pendant 9 ans puis 1 % par an pendant 3 ans) :
  • 192 000 x 2 % = 3 840 € par an soit 34 560 € au terme des 9 premières années puis ;
  • 192 000 € x 1 % = 1 920 € par an soit 5 760 € au terme des 3 dernières années ;
  • La réduction d’impôts totale est alors de 40 320 € (34 560 + 5 760) au terme des 12 ans de mise en location.