Comprendre facilement l'impôt sur les plus-values immobilières

A la revente d'un bien immobilier, il est possible de réaliser une plus-value, autrement dit de revendre plus cher que le prix auquel l'on a soi-même acquis le bien. Cette différence s'appelle la plus-value. Dans certains cas elle peut être soumise à une taxe. Pour tout savoir, suivez le guide !

Quels sont les biens concernés ?

Cet impôt s'applique aux ventes de terrains, de résidences locatives ou de résidences secondaires, il ne concerne pas :

• la vente d'une résidence principale ;
• les ventes immobilières de moins de 15 000 € ;
• les retraités ou invalides à la pension modeste ;
• les reventes de logements sinistrés ;
• les expropriations pour cause d'utilité publique ;
• Les ventes de biens détenus depuis plus de 30 ans.

Comment calculer la plus-value brute ?

La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de vente (ou prix de cession) et le prix d'acquisition.

Le prix de vente ou de cession est précisé dans l'acte de vente. Néanmoins, il faut ajouter à ce montant certaines charges en capital et en indemnités et le réduire de quelques frais de vente (par exemple, le coût du dossier de diagnostic technique).

Le prix d'acquisition est, lui, égal au prix versé lors de l'acquisition du bien, majoré de plusieurs frais :

• les frais d'acquisition (forfait de 7,5  % du prix d'achat) ;
• les frais de voirie, de réseau et de distribution ;
• les dépenses de travaux. Ces dépenses peuvent être évaluées de deux manières : soit sur la base de leur montant réel, soit de manière arbitraire à 15  % du prix d'achat (à condition de revendre le bien après cinq ans).

En quoi consiste l'impôt sur les plus values immobilières ?

Cet impôt taxe les plus-values immobilières à 19 % d'impôt sur le revenu et à 15,5 % de prélèvements sociaux. Cependant, au bout d'un certain temps le propriétaire peut bénéficier d'abattements fiscaux c'est-à-dire de réduction de la base sur laquelle s'appliquent ces taxes.

Enfin, après une certaine période de détention il n'a plus à payer ces taxes : 22 ans pour les impôts sur les revenus et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Comment se calcule l'abattement fiscal ?

Pour une vente réalisée à partir du 1er septembre 2013, l'abattement se calcule comme suit :

Durée de détention	Taux d'abattement sur la plus-value pour l'impôt sur le revenu	Taux d'abattement sur la plus-value pour les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans	0 %	0 %
Entre la 6ème à la 21ème année	6 %	1,65 %
Au cours de la 22ème année	4 %	1,65 %
Après la 22ème année		9 %

Après la 22ème année de détention, il est possible de bénéficier d'une exonération de l'impôt sur la plus-value immobilière.

LA SURTAXE pour les plus values élevées

Depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe vient s'ajouter en cas de vente d'un bien dont la plus-value imposable est supérieure à 50 000 euros. Les ventes portant sur un terrain à bâtir ne sont pas concernés. Dans les autres cas la surtaxe s'applique comme suit :

Montant de la plus-value imposable (en euros)	Montant de la taxe (en euros)
De 50 001 à 60 000	2  % PV - (60 000 - PV) x 1/20
De 60 001 à 100 000	2  % PV
De 100 001 à 110 000	3  % PV - (110 000 - PV) x 1/10
De 110 001 à 150 000	3  % PV
De 150 001 à 160 000	4  % PV - (160 000 - PV) x 15/100
De 160 001 à 200 000	4  % PV
De 200 001 à 210 000	5  % PV - (210 000 - PV) x 20/100
De 210 001 à 250 000	5  % PV
De 250 001 à 260 000	6  % PV - (260 000 - PV) x 25/100
Supérieur à 260 000	6  % PV

(PV = montant de la plus-value imposable)

Cette taxe ne concerne que les cessions intervenues à compter du 1er janvier 2013, à l'exception des logements dont la promesse de vente avait été signée avant le 7 décembre 2012.

Le produit de cette nouvelle taxe permettra de financer l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU). Celle-ci prendra fin au 31 décembre 2015.