⏱L'essentiel en quelques mots
Les contribuables cherchant à optimiser leur impôt sur le revenu privilégient souvent le secteur de l’immobilier pour profiter des nombreux dispositifs mis en place par l’État.
Ces derniers permettent de bénéficier d’avantages fiscaux, tout en percevant des revenus complémentaires et en se constituant un patrimoine. Parmi ces investissements locatifs défiscalisés, on retrouvait notamment le dispositif Censi-Bouvard.
Le dispositif a pris fin le 31 décembre 2022, suite à la Loi de Finance 2023.
Voici cependant les principales caractéristiques qui composaient la loi Censi-Bouvard :
- investissement locatif meublé dans du neuf ou dans l'ancien de plus de 15 ans faisant l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation ;
- types de logements concernés : résidences d’accueil et de soins, résidences pour étudiants, résidences pour personnes âgées ou handicapées ;
- réduction d'impôt de 11 % du montant de l’opération dans la limite de 300 000 € et répartie sur 9 ans ;
- récupération de TVA à hauteur de 20 % si le gérant propose 3 services en sus de l'hébergement ;
- report possible de la réduction d'impôt pendant 6 ans, sous conditions.
Sommaire
- Qu’est-ce que le dispositif Censi-Bouvard ?
- Quels sont les avantages de la loi Censi-Bouvard ?
- Quelles étaient les conditions pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard en 2022 ?
- Censi-Bouvard et LMNP : comment ça marche ?
- Comment déclarer en Censi-Bouvard ?
- Comment sortir du dispositif Censi-Bouvard ?
- Censi-Bouvard ou loi Pinel : lequel est le plus avantageux ?
Qu’est-ce que le dispositif Censi-Bouvard ?
La fin de la loi Censi-Bouvard a été fixée au 31 décembre 2022 et ne sera pas reconduite en 2023 au vu de la nouvelle loi de Finance 2023.
La loi de défiscalisation Censi-Bouvard permettaient de profiter d’une réduction d'impôt dans le cadre :
- d'un investissement locatif meublé ;
- au sein d’une résidence de services.
Quels sont les avantages de la loi Censi-Bouvard ?
Les investisseurs apprécient les nombreux avantages de la loi Censi-Bouvard.
Les avantages fiscaux
Le régime Censi-Bouvard 2022 vous permet de réduire votre impôt sur les revenus locatifs, de reporter votre réduction d'impôts et de récupérer la TVA.
La réduction d’impôts
La réduction d'impôt s’applique dès l'année d'acquisition du bien ou d'achèvement des travaux. Elle s'élève à 11 % du montant de votre opération (acquisition et travaux) dans la limite de 300 000 € et se répartit sur 9 ans.
Exemple : pour un investissement en Censi-Bouvard de 250 000 €, vous aurez droit pendant 9 ans à 3 055,56 € de réduction (11 % X 250 000/9) chaque année. Dans certains cas, vous pourrez même aussi récupérer la TVA.
Prenez soin de bien choisir l'emplacement de la résidence, de manière à vous assurer une location facile.
Notre avis : Dans un contexte de vieillissement de la population, les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes répondent à des besoins sociétaux criants, tout en vous permettant de diminuer votre imposition.
Comment fonctionne le report de la réduction d’impôts ?
Si la réduction d'impôt offerte par le Censi-Bouvard est supérieure au montant de votre impôt à payer, alors celle-ci est reportable sur une durée de 6 ans. Attention, ceci est possible à la condition que le logement soit toujours en location durant l’année de l’utilisation dudit report de solde.
Comment récupérer la TVA ?
Le dispositif Censi-Bouvard 2022 permet de récupérer la TVA à hauteur de 20 % sur le montant du bien immobilier. Pour ce faire, il faut que le gérant de la résidence propose au minimum trois services en sus de l'hébergement, parmi le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle.
Avantages et inconvénients du dispositif Censi-Bouvard
Voici les avis positifs et négatifs du dispositif Censi-Bouvard. On constate que les avantages sont plus nombreux que les inconvénients.
Les avantages
- Récupération de la TVA si le gérant de la résidence propose au minimum 3 services
- Réduction d’IR de 11 % du prix de revient ou du montant de l’acquisition du logement
- Report possible de l’avantage fiscal pendant 6 ans
- Le propriétaire du logement n’est pas responsable de la gestion du bien
- Les loyers déterminés dans le bail sont perçus quel que soit le taux réel d'occupation
- Possibilité d'acquérir plusieurs biens chaque année en respectant le plafond d'investissement de 300 000 €
- Le financement peut être réalisé sans apport personnel
- Inscription non obligatoire au RCS
- Les intérêts d’emprunt en loi Censi-Bouvard sont déductibles des BIC
Les inconvéninents
- Plafonnement des niches fiscales à 10 000 €/an et par foyer fiscal
- Revente du bien interdite pendant 9 ans (sauf cas particuliers) après la prise du bail initial
- Remboursement de la réduction d'impôt en cas de non-respect des engagements de location
- Requalification possible de l’investissement en Censi-Bouvard si non-respect des obligations
Quelles étaient les conditions pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard en 2022 ?
Il faut remplir quelques conditions afin d’être éligible au dispositif Censi-Bouvard :
- acheter soit un bien neuf ou en état futur d'achèvement soit un bien ancien achevé depuis au moins 15 ans et faisant l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation ;
- effectuer son opération entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2022 ;
- acquérir un bien en résidence de services (logements pour étudiants, seniors, handicapés...) ;
- la location doit débuter dans le mois qui suit soit l'acquisition soit l'achèvement de la construction ou des travaux ;
- louer son bien meublé et comme résidence principale pendant au moins 9 ans ;
- adopter le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) auprès des services des impôts des entreprises ;
- réaliser l'opération à titre personnel et non dans le cadre d'une SCI ou d'une SCPI.
Quel type de logement acquérir ?
Depuis le 1er janvier 2017, les résidences de tourisme ne sont plus éligibles au dispositif Censi-Bouvard. Dorénavant, elles entrent dans un nouveau cadre fiscal réglementaire spécifique. En revanche, l’investissement Censi-Bouvard concerne toujours :
- les résidences d'accueil et de soins dispensant des traitements de longue durée à des personnes sans autonomie. Ces résidences doivent obtenir l'agrément « qualité » pour profiter du dispositif Censi-Bouvard 2022.
- les résidences pour étudiants sont occupées par 70 % minimum d'étudiants et proposent au moins trois prestations en sus de l’hébergement :
- le petit-déjeuner ;
- le nettoyage des locaux ;
- le linge de maison ;
- la réception de la clientèle.
- les résidences personnes âgées ou handicapées délivrant des prestations de soins relevant d'actes médicaux ou paramédicaux (EHPAD, maisons d'accueil spécialisées, etc.).
Quels sont les plafonds de revenus pour le loueur ?
L'activité de LMNP Censi-Bouvard 2022 (loueur en meublé non professionnel) ne doit pas être exercée à titre professionnel. Les recettes doivent être inférieures à 23 000 € annuels et ne pas représenter plus de 50 % des revenus globaux de l'investisseur.
Quels critères le bail doit-il respecter ?
Le bail du Censi-Bouvard 2022 doit respecter plusieurs critères :
- la durée du bail commercial est fixée à 9 ans ;
- il peut être résiliable ou renégociable tous les 3 ans par le gestionnaire de la résidence, en respectant un préavis de 6 mois ;
- le montant des loyers garantis est spécifié dans le contrat.
Censi-Bouvard et LMNP : comment ça marche ?
L’avantage fiscal Censi-Bouvard est cumulable avec le statut LMNP. En revanche, l’amortissement d’un bien en Censi-Bouvard est impossible tant que vous profitez de la réduction d'impôt. Pour autant, vous pouvez amortir la fraction du bien supérieure à 300 000 €. Quant au mobilier, ce dernier s’amortit sans pouvoir bénéficier de la réduction d'impôt.
Comment déclarer en Censi-Bouvard ?
Pour déclarer les revenus en Censi-Bouvard, il convient de remplir le formulaire de déclaration générale de revenus (n°2042), puis les formulaires n°2031 et n°2042 C. Il faut savoir que les recettes entrent dans la catégorie des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non dans celle des revenus fonciers.
Comment sortir du dispositif Censi-Bouvard ?
Vous vous demandez sûrement comment sortir de la loi Censi-Bouvard au bout des 9 ans ? Deux choix s’offrent à vous : conserver votre bien ou le vendre.
Conserver votre bien
Dans ce cas, vous ne bénéficierez plus de la réduction fiscale. En revanche, vous pourrez amortir votre bien dans le calcul de votre impôt sur vos revenus locatifs, et ainsi diminuer votre imposition. Vous pourrez également le transmettre à vos héritiers.
Revendre votre bien
Afin d’éviter une requalification assortie d’un remboursement intégral de la réduction d'impôt, il est fortement recommandé de passer le délai des 9 ans. Il est aussi conseillé de faire évaluer le bien par un professionnel avant la revente d’un bien acquis en Censi-Bouvard.
Censi-Bouvard ou loi Pinel : lequel est le plus avantageux ?
Chacun des dispositifs fiscaux, que ce soit en loi Pinel ou en Censi-Bouvard, présente des avantages et des inconvénients. Par exemple, le montant de la réduction fiscale est plus important en loi Pinel (12, 18 ou 21 %) sur une durée potentiellement plus longue (jusqu’à 12 ans), mais les loyers sont plafonnés, avec des contraintes géographiques, et il est impossible de récupérer la TVA.
Le choix entre le dispositif Pinel et Censi-Bouvard dépend donc de vos propres besoins, mais aussi du type de gestion que vous privilégiez (gestion libre en Pinel ou gestion confiée à l’exploitant de la résidence en Censi-Bouvard).
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