LMNP : le guide complet

Qu'est-ce qu'une LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) ?

La location en meublé non professionnelle est un excellent moyen pour les particuliers d’investir dans l’immobilier, tout en percevant des revenus locatifs réguliers. À travers l’obtention du statut de loueur en meublé non professionnel, vous bénéficiez notamment de nombreux avantages fiscaux. Considérée comme un investissement attractif et sûr, la LMNP séduit de plus en plus de particuliers qui souhaitent profiter d’un complément de revenus et assurer leur avenir. Voici comment cela fonctionne : 

La location en meublé non professionnelle concerne les biens neufs et anciens. Ils doivent être immédiatement habitables par le locataire. Mais contrairement à un investissement locatif traditionnel, le statut de LMNP se destine avant tout à une typologie de logements en particulier : les résidences de services. On peut par exemple compter :

• les EHPAD ;
• les résidences universitaires ;
• les résidences pour seniors ;
• les résidences d’affaires ;
• les résidences de tourisme.

Location en meublé non professionnelle : quels sont les avantages ?

Les avantages du statut de loueur en meublé non professionnel sont nombreux. Tout d’abord, il permet de jouir d’une fiscalité avantageuse. La LMNP est pensée pour attirer et inciter les particuliers à investir, notamment au sein des résidences de services. Parmi les avantages fiscaux liés à la location en meublé non professionnelle, on peut mentionner :

• la possibilité de bénéficier d’un abattement fiscal à hauteur de 50% avec le régime micro-BIC ;
• l’opportunité de profiter d’un amortissement sur le long terme avec déduction des charges liées à la gestion du logement ;
• la récupération intégrale de la TVA sur votre acquisition selon certaines conditions.

Toujours au niveau des avantages économiques, investir en LMNP est encore l’un des meilleurs moyens de se constituer patrimoine. En tant que loueur en meublé non professionnel, vous pouvez placer votre argent dans des logements abordables et le faire fructifier année après année. On estime que le taux de rendement d’un investissement en LMNP se situe autour de 4 %, ce qui en fait un placement attractif et peu risqué.

Si l’aspect administratif fait figure de frein pour vous, soyez rassuré. Les démarches liées à l’obtention du statut de LMNP sont très simples et encadrées. De plus, la gestion du logement n’est pas à votre charge dans le cadre d’une acquisition en résidence de service. En effet, c’est à l'exploitant de la résidence que revient la majorité des missions liées à l’activité locative (chercher un locataire, collecter les loyers, etc.). Pour cela, vous signez un bail commercial avec le gérant de l’établissement. Ce contrat porte sur une durée de neuf ans et est renouvelable tacitement. Une sécurité supplémentaire pour vous et votre investissement.

Enfin, on peut relever que les loyers perçus au sein d’un logement meublé sont sensiblement supérieurs à ceux d’un logement vide (environ 12 % plus élevés). Notez également que dans certains cas, vous pouvez réaliser une très belle opération financière en cas de revente de votre bien. Entre les loyers perçus sur une longue période et l’éventuelle plus-value réalisée lors de la revente, investir dans la location en meublé non professionnelle peut s’avérer une opération très intéressante.

 

Quels inconvénients lorsqu’on devient un loueur meublé non professionnel ?

Si la location en meublé non professionnelle offre de multiples avantages, il convient toutefois de relever certains points importants à prendre en considération avant de vous lancer dans l’aventure.

Tout d’abord, proposer un logement meublé implique un plus gros investissement de départ. Équiper le logement aux normes implique de débourser une certaine somme (réfrigérateur, four, vaisselle, literie, etc.).

Le marché de la location en meublé non professionnelle suscite de plus en plus d’intérêt de la part des particuliers. En résulte une concurrence plus intense dans la recherche d’un logement et par extension des prix d’acquisition parfois peu attractifs.

Il arrive également parfois que le contrat de bail entre les deux parties (le propriétaire et le gestionnaire de la résidence de services) ne soit pas renouvelé.

Enfin, même si le statut LMNP est reconnu pour être une niche fiscale historique en France, il convient de souligner que des changements dans la législation en vigueur peuvent se produire. On peut prendre pour exemple le cas de la loi Censi-Bouvard qui a pris fin à la date du 31 décembre 2022. Celle-ci permettait notamment au propriétaire de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 11 % du montant d’acquisition du bien.

Avantages et Inconvénients d'une location en meublé non professionnelles

Quelles sont les conditions pour investir en LMNP ?

Il existe certaines conditions pour obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel.

• En premier lieu, vous ne devez pas être soumis au titre de loueur en meublé professionnel. Cela signifie donc que vous ne devez pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS).

• Il existe également des conditions relatives aux revenus locatifs que vous percevez. Ainsi, vous ne devez pas toucher plus de 23 000 € sur ces revenus par année. Dans le cas inverse, vous conservez le statut LMNP si, et seulement si, vos revenus locatifs constituent moins de 50% des revenus de l’ensemble de votre foyer fiscal.

• Notez enfin que le logement que vous proposez à la location doit disposer d’une superficie habitable supérieure à 9m² et suivre les normes en vigueur pour être considéré comme meublé.

Quelle est la liste des meubles obligatoires pour être conforme au statut LMNP ?

Si l’on se réfère à la liste des équipements exigés par l’État, voici l’ensemble des éléments à fournir pour mettre votre bien en location meublée :

Chambre à coucher :

• literie avec couette ;
• volets ou rideaux.

Salon :

• table et sièges ;
• étagères de rangement.

Cuisine :

• plaques de cuisson ;
• four et / ou four à micro-ondes ;
• réfrigérateur et congélateur ou compartiment à congélation intégré au réfrigérateur ;
• vaisselle en nombre suffisant ;
• ustensiles de cuisine.

Autres :

• luminaires ;
• matériel d'entretien ménager adapté au logement (aspirateur, serpillière, etc.).

Dans les faits, considérez que le logement doit être habitable par le résident dès son entrée dans les lieux.

Que faut-il savoir sur la fiscalité en location meublée non professionnelle ?

La première chose à savoir en tant que loueur en meublé non professionnel est que vos revenus locatifs sont imposables en qualité de bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ainsi, vous faites face à deux choix en matière de fiscalité :

• le régime micro-BIC ;
• le régime de bénéfice réel.

Sachez que le régime micro-BIC est celui qui vous est attribué naturellement dans la mesure où le montant total de vos revenus locatifs est inférieur à 72 600 €. Celui-ci vous permet de prétendre à un abattement fiscal à hauteur de 50 %.

Dans le cas où vos revenus déclarés dépassent 72 600 €, c’est le régime de bénéfice réel qui vous est imputé par défaut. Souvent considéré comme plus complexe à appréhender, il vous permet toutefois de déduire les charges et les frais de vos revenus.

Notez que si vous le souhaitez, rien ne vous empêche de passer au régime réel même si vos revenus déclarés sont inférieurs à 72 600 €.

Comment récupérer la TVA ?

Afin de récupérer la TVA sur le montant investi lors de l’acquisition du logement en LMNP, vous devez suivre un protocole strict. Tout d’abord, vous devez impérativement investir dans une résidence de services neuve. Sont concernés par cet impératif les logements de moins de cinq ans, ainsi que les acquisitions en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Pour espérer récupérer la totalité de la TVA appliquée sur votre bien, vous devez conserver le statut de propriétaire du logement sur une durée de 20 ans. Notez également que la TVA appliquée sur les loyers perçus ne doit pas excéder 5,5 %.

Dans quels biens faut-il investir pour bénéficier de la LMNP ?

Dans les faits, vous pouvez parfaitement investir dans des logements traditionnels - neufs comme anciens - pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel. Autrement dit, votre logement peut servir de résidence principale à votre locataire, tout comme vous pouvez décider d’en faire une chambre d’hôtes ou un gîte touristique.

Mais pour bénéficier des avantages fiscaux les plus intéressants, la solution la plus prisée reste d’investir dans les résidences de services.

Type de résidence	Pourquoi investir ?
EHPAD	Les EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) sont des structures paramédicales adaptées aux seniors. Avec le vieillissement de la population, les besoins en matière de logement dans des établissements spécialisés se font de plus en plus importants, raison pour laquelle de nombreux particuliers investissent chaque année dans les logements en EHPAD.
Résidence pour seniors	Contrairement aux EHPAD, les résidences pour seniors n’ont pas vocation à apporter de soins ou d’aides médicalisées. Elles se destinent principalement à un public âgé qui souhaite vivre en collectivité, tout en conservant son indépendance à travers un logement individuel. Une fois encore, le vieillissement de la population entraîne une hausse de la demande pour ce genre de logements, ce qui en fait un investissement à considérer.
Résidence pour étudiants	Situées en périphérie des grandes agglomérations, les résidences étudiantes accueillent en moyenne entre 80 et 120 logements par établissement. À l’heure actuelle, on fait état d’une pénurie de ces logements, alors que le nombre d’étudiants augmente année après année. C’est l’une des nombreuses raisons pour lesquelles beaucoup de particuliers font le choix de se tourner vers ce genre d’investissement.
Résidence d’affaires	Par résidence d’affaires, il faut comprendre des logements destinés à des professionnels de passage dans la région. En cela, on peut les comparer à des alternatives aux hôtels. Généralement, les résidences d’affaires sont équipées pour accueillir des équipes de travail (salles de réunion, Wi-Fi, etc.).
Résidence de tourisme	Les résidences de tourisme se caractérisent par leur emplacement privilégié. Situées en bord de mer, à la montagne ou proche des grandes villes touristiques, elles sont équipées de nombreuses infrastructures pensées pour satisfaire les vacanciers (piscines, aires de jeux, etc.). La France étant le pays le plus visité au monde, investir au sein d’une résidence de tourisme semble donc tout indiqué.

Quelles sont les différences entre une location meublée non professionnelle et une location vide ?

Proposer un logement meublé ou vide a un impact sur de nombreux critères. Tout d’abord, le prix du loyer est logiquement plus élevé pour une location meublée non professionnelle, au vu des équipements fournis. Mais il existe d’autres différences à prendre en compte pour le propriétaire :

Différence de location entre un logement meublé et un logement vide

	Logement meublé	Logement vide
Durée du bail	1 an minimum (neuf mois si le locataire dispose du statut d’étudiant)	3 ans minimum
Durée du préavis du propriétaire	3 mois minimum avant la date d’échéance du contrat	6 mois minimum avant date d’échéance du contrat
Durée du préavis du locataire	1 mois minimum	de 1 à 3 mois minimum selon l’emplacement géographique du logement
Dépôt de garantie	2 mois maximum	1 mois maximum
Impôt sur le revenu à déclarer par le propriétaire qui loue le bien	Revenus locatifs	Revenus fonciers

Devenir loueur en meublé non professionnel : ce qu’il faut savoir

Dans les faits, tout particulier peut devenir loueur en meublé non professionnel. Pour cela, vous devez :

• remplir le formulaire P0i ;
• déposer votre demande au Greffe du Tribunal de Commerce le plus proche de chez vous dans un délai de 15 jours suivant le début de votre activité locative (à savoir la date de signature de l’acte authentique de vente) ;
• récupérer le numéro SIRET qui vous a été attribué ;
• répondre à la prise de contact formulée par le SIE (service des impôts des entreprises).

Mettre fin au statut LMNP : comment ça marche ?

Les démarches pour mettre un terme à votre statut LMNP n’ont rien de très compliqué. Il vous suffit de remplir une déclaration de cessation d’activité et d’en informer le Greffe du Tribunal de Commerce dans un délai de 30 jours. Votre numéro de SIRET sera alors naturellement désactivé.