Impôts : comment supprimer les charges sur ses revenus locatifs ?

Ne pas payer d'impôts sur ces revenus locatifs : est-ce possible ?

L’investissement locatif peut servir à se constituer un patrimoine immobilier tout en générant des revenus complémentaires récurrents. L’investisseur peut même dans certains cas réduire son imposition. Les pouvoirs publics ont en effet initié plusieurs dispositifs de défiscalisation contribuant à renouveler le parc immobilier français et permettant aux investisseurs de réduire leur assiette d’impôt. On peut penser notamment aux dispositifs Denormandie, Malraux ou Censi-Bouvard.

Néanmoins, pour l’investisseur lambda, les revenus tirés de son activité locative peuvent augmenter de façon assez sensible son imposition et annihiler en grande partie la plus-value et la rentabilité escomptée. Pourtant, les loyers perçus sur vos biens immobiliers peuvent eux aussi bénéficier directement d'exonérations fiscales.

Pour ne pas payer d’impôts sur ses revenus locatifs, deux mécanismes principaux qui peuvent parfois se combiner sont mis à disposition des investisseurs :

• La déduction des charges venant contrebalancer les loyers perçus et annulant du même coup les bénéfices d’un point de vue fiscal.
• Le choix d’un régime d’imposition préférentiel permettant de décorréler les loyers perçus de ses revenus personnels.

L’utilisation de telles solutions permet ainsi aux investisseurs d’optimiser leur imposition et d’augmenter au maximum leur rentabilité. 

Location vide ou meublée : choisir le bon régime fiscal pour baisser vos impôts

Le montant des impôts dûs par un investisseur immobilier dépendra en grande partie du type de location proposé (vide ou meublée) ainsi que du régime fiscal choisi. Chaque situation étant unique, il devra faire son choix en fonction notamment du montant des revenus générés et des charges inhérentes à l’investissement immobilier.

Location vide : quel impôt sur les revenus locatifs ?

L’imposition des revenus locatifs non-meublés (revenus fonciers) dépendra du régime fiscal choisi par l’investisseur. Deux possibilités s’offrent à lui : le régime micro-foncier et le régime réel.

Le Micro-foncier : pour moins 15 000 € de loyers par an

Le régime micro-foncier permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire fixe de 30  % correspondant aux différentes charges quel que soit leur montant. Ce régime n’est applicable que pour les investisseurs dont les revenus locatifs n’excèdent pas 15 000 € par an.

Toutefois, un investisseur percevant moins de 15 000 € de loyers par an n’est pas tenu d’opter systématiquement pour le régime du micro-foncier. Si le montant de ses charges dépasse l’abattement forfaitaire sur ses revenus, il aura alors tout intérêt à choisir le régime réel. Les charges déductibles sont en effet de différentes natures et peuvent pour la plupart être intégrées à la déclaration fiscale. Sont notamment concernées :

• les charges de copropriété (entretien, conciergerie etc.) ;
• les impôts locaux (taxe foncière) ;
• les frais de gestion locative ;
• les intérêts d’emprunt ;
• les primes d’assurance habitation locataire ;
• les travaux de rénovation, entretien ou amélioration (à l’exclusion des travaux d’agrandissement ou d’extension).

Le régime réel

Le régime réel peut constituer une excellente opportunité pour les investisseurs ayant de nombreuses charges de diverses natures qui peuvent entrer dans la calcul de l'impôt et dont le montant total dépasse donc l’abattement forfaitaire de 30 %. En plus des charges déductibles déjà énumérées, d’autres frais peuvent être intégrés au calcul de l’impôt pour une location non-meublée. C’est le cas par exemple :

• des frais bancaires ;
• des frais de mainlevée de garantie et notamment d’hypothèque ;
• des provisions sur charge de copropriété.

Si le régime réel est optionnel jusqu’à 15 000 € de loyers perçus annuellement, il est en revanche obligatoire et appliqué automatiquement au-delà de ce montant. Le régime réel implique par ailleurs le respect d’un certain nombre de règles pour pouvoir déduire ces charges comme l’engagement des dépenses au nom propre du propriétaire bailleur et non pas au nom d’un tiers ou encore leur déduction au cours de l’année pendant laquelle les dépenses ont été effectuées.

Location meublée : quel impôt sur les loyers perçus ?

Pour l’imposition des revenus locatifs meublés, là encore, deux possibilités s’offrent à l’investisseur à savoir le régime du micro-BIC et le régime réel. Le choix du régime d’imposition sera principalement effectué sur le montant des loyers perçus et sur le statut professionnel ou non du bailleur

Le Micro-BIC : pour moins de 72 600 € de loyers par an

Le régime du micro-BIC fonctionne sur le même principe que le régime du micro-foncier pour la location vide. Il repose ainsi sur un système d’abattement sur les loyers perçus. Il est en revanche plus élevé que pour le micro-foncier puisqu’il s’élève à 50 % des revenus locatifs. Il peut même s’élever jusqu’à 71 % dans le cas d’une location d’un bien meublé de tourisme ou d’une chambre d’hôtes).

Autre différence majeure, les bénéfices tirés de l’activité de location meublée sont considérés comme des revenus industriels et commerciaux (d’où régime micro-BIC) et non pas comme des revenus fonciers. La location meublée fait donc office de véritable activité commerciale là où la location vide s’apparente à une activité civile. Le régime du micro-BIC est applicable jusqu’à 72 600 € pour les locations de locaux d’habitation meublés et jusqu’à 172 600 € pour les locations de chambres d'hôtes et les meublés de tourisme classés.

Le bénéfice réel

Comme pour les locations vides, les revenus des locations meublées peuvent être imposés sur la base du régime réel. Le propriétaire renonce alors à l’abattement de 50 % (ou 71 %) auquel il a le droit avec le micro-BIC. La location meublée présente en revanche un avantage majeur par rapport à la location vide dans le cadre de ce régime réel : la possibilité de réduire l’ensemble des charges sans restriction.

Le propriétaire devra seulement pouvoir justifier celles-ci avec les devis ou factures s’y rapportant et pouvoir prouver que celles-ci ont un rapport direct avec son investissement. Là encore, les charges déduites doivent avoir été engagées au cours de la même année.

Il pourra même déduire chaque année l'amortissement du bien correspondant à sa perte de valeur (meubles et immeubles) en face de ses revenus locatifs. L’amortissement est en revanche limité et ne pourra pas générer de déficit foncier.

LMNP ou LMP : quelles différences ?

L’investisseur en location meublée, a, en plus du régime fiscal, la possibilité de choisir entre 2 formes juridiques : la location meublée non-professionnelle (LMNP) et la location meublée professionnelle (LMP). La distinction entre les deux statuts tient au montant des revenus locatifs perçus.

Le statut de LMNP est applicable jusqu’à 23 000 € de revenus locatifs annuels, revenus locatifs qui doivent par ailleurs constituer moins de 50 % des revenus totaux du foyer (traitements et salaires, pensions etc.).

A l’inverse, le statut de LMP concerne les investisseurs avec des revenus locatifs supérieurs à 23 000 € par an et qui doivent constituer plus de 50 % des revenus totaux du foyer fiscal.

Le régime d’imposition sera également différent entre les deux statuts, la LMNP étant soumise au régime du micro-BIC et la LMP au régime de la micro-entreprise (jusqu’à 70 000 € pour les meublés non-classés et 170 000 € pour les meublés classés).

Quel que soit le statut, l’investisseur pourra également opter pour le régime réel où il pourra déduire certaines charges de ses loyers perçus.

Comment déduire les charges des loyers perçus ?

Dans le cas d’une location non-meublée, la déduction des charges des loyers perçus se fait au travers de la déclaration de revenus fonciers. La démarche sera différente selon le régime :

• Si l'investisseur déclare moins de 15 000 € de loyers perçus et choisit donc le régime du micro-foncier, il devra seulement reporter le montant de ces loyers sur le formulaire de déclaration de revenus 2042 dans la case 4BE. L’administration fiscale se chargera alors de calculer automatiquement le montant de l’abattement de 30 % correspondant aux charges à déduire.

• Si l’investisseur déclare plus de 15 000 € de loyers perçus, il sera donc soumis au régime réel et devra alors remplir le formulaire 2044 de déclaration de revenus fonciers en plus du formulaire 2042. Il n’aura toutefois pas à justifier le montant des charges reportées mais devra malgré tout conserver tous les justificatifs nécessaires en cas de contrôle.

Pour la location meublée, l’investisseur devra remplir le formulaire de déclaration n° 2033. Cette déclaration comprendra alors un bilan comptable, un tableau des amortissements et immobilisations ainsi qu’un relevé des provisions.  Pour éviter toute erreur, il sera préférable pour l’investisseur de se faire assister d’un comptable tout au long de ces formalités.

Comment ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs grâce au déficit foncier ?

L’impôt sur les revenus locatifs est dû à partir du moment où les revenus tirés de l’activité de location immobilière sont supérieurs aux charges inhérentes à cette activité. L’imposition est donc calculée uniquement sur les bénéfices. Pour contourner l’impôt, la solution peut donc se trouver dans l’équilibrage de la balance entre revenus et charges. C’est le principe du déficit foncier.

En déduisant les diverses charges (copropriété, assurances, frais de gestion locative notamment), l’investisseur peut parvenir à équilibrer le montant des loyers avec celui des charges sur une certaine période ou, a minima, à réduire son bénéfice imposable. L’équilibrage complet sera néanmoins la plupart du temps possible uniquement en effectuant des travaux de rénovation dans le logement.

Un des avantages majeurs du déficit foncier réside dans la possibilité offerte à l’investisseur de reporter le montant de ces travaux en tant que charges sur plusieurs exercices comptables successifs à hauteur de 10 700 € par an (jusqu’à 10 ans). Il est par ailleurs possible de faire jouer le déficit foncier sur plusieurs logements. Enfin, dernier avantage, le déficit foncier n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales jusqu’à 10 000 €.

Comment sont calculés les impôts sur les revenus locatifs ? Exemples et calculs

Après avoir mis en évidence les charges déductibles entrant en compte de le calcul de la base d’imposition, penchons nous à présent sur le calcul concret des impôts sur les revenus locatifs.

Quel est le taux d’imposition sur les revenus locatifs ?

D’une manière générale, le taux d’imposition sur les revenus locatifs se compose de deux taxes différentes :

• La tranche marginale d’imposition (TMI) qui dépendra du profil fiscal de chaque investisseur (0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 % en fonction des paliers de revenus).
• Les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers qui sont de l’ordre de 17,2 %.

Ces deux taux seront appliqués sur la base d’imposition une fois que celle-ci aura été définie après les différents abattements forfaitaires (30, 50 ou 71 %) pour le régime micro ou après retraitement des différentes charges retranchées des revenus fonciers. Dans le cas d’un déficit foncier (les charges sont supérieures ou égales aux revenus fonciers), l’investisseur n’aura alors pas d’impôt à payer sur l’exercice et éventuellement sur les suivants en cas de report dans la limite de 10 700 € par an).

Location vide : calcul de l’impôt sur les revenus fonciers

Pour calculer l’impôt sur les revenus fonciers, prenons l’exemple suivant avec un investisseur en location non-meublée percevant 12 000 € de loyers par an. Cet exemple montre bien que le régime micro-foncier n’est pas toujours la solution la plus adéquate pour optimiser son imposition pour les profils percevant moins de 15 000 € par an et ayant plusieurs types de charges pouvant être déduites.

Location vide - Charges déductibles régimes micro-foncier et réel

Charges	Régime micro-foncier	Régime réel
Taxe foncière	-	2 200 €
Travaux de rénovation et d'entretien	-	1 850 €
Frais de gestion locative	-	600 €
Intérêts d'emprunt	-	1 500 €
Assurance emprunteur	-	800 €
Assurance habitation propriétaire non-occupant	-	150 €
Total charges déductibles	3 600 €  (abattement forfaitaire de 30 %)	7 100 €

Après déduction des charges, la nouvelle base d'imposition pour chaque régime est donc la suivante : 

• Régime micro-foncier : 8 400 € (12 000 € - 3 600 €)
• Régime réel : 4 900 € (12 000 € - 7 100 €)

Calculons maintenant le montant des impôts fonciers pour chacun d'entre eux. 

Location vide - Impôts fonciers régimes micro-foncier et réel

Détails de l'imposition	Régime micro-foncier	Régime réel
Impôt sur le revenu (tranche à 11 %)	924 €	539 €
Prélèvements sociaux (17,2 %)	1 444,80 €	842,80 €
Montant total de l’impôt	2 368,80 €	1 381,80 €

Location meublée : calcul de l’impôt pour les revenus locatifs

Pour calculer l’impôt sur les revenus locatifs (BIC), prenons l’exemple d’un investisseur qui perçoit 20 400 € de revenus locatifs par an. Il a alors le choix d’opter pour le régime micro-BIC ou le régime réel.

Location meublée - Charges déductibles régimes micro-foncier et réel

Charges	Régime micro-BIC	Régime réel
Taxe foncière	-	2 800 €
Travaux de rénovation et d'entretien	-	3 000 €
Frais de gestion locative	-	1 000 €
Intérêts d'emprunt	-	2 500 €
Assurance emprunteur	-	1 350 €
Assurance habitation propriétaire non-occupant	-	350 €
Charges déductibles	10 200 € (abattement forfaitaire de 50 %)	15 000 €
Amortissement annuel des biens	-	4 000 €

Après déduction des charges, la nouvelle base d'imposition pour chaque régime est donc la suivante : 

• Régime micro-foncier : 10 200 €,
• Régime réel : 5 400 €.

Calculons maintenant le montant des impôts fonciers pour chacun d'entre eux. 

Location meublée - Impôts fonciers régimes micro-foncier et réel

Détails de l'imposition	Régime micro-foncier	Régime réel
Impôts sur le revenu (tranche à 11%)	1 122 €	594 €
Prélèvements sociaux (17,2%)	1 754,40 €	928,80 €
Montant total de l’impôt	2 876,40€	1 522, 80 €

Là encore, le régime réel permet à cet investisseur de diminuer nettement son imposition annuelle par rapport au régime micro-BIC avec un écart de 1 353,60 €. La possibilité de déduire l’amortissement joue notamment pleinement dans cette réduction drastique de la base d’imposition.

Les autres dispositifs de défiscalisation immobilière pour ne pas payer d'impôt

D’autres dispositifs spécifiquement mis en place par les pouvoirs publics vous permettent de diminuer de façon plus ou moins importante votre imposition. Parmi eux, on recense notamment pour les plus connus :

Le dispositif Pinel

La loi Pinel consiste à investir dans un bien neuf pour le mettre en location pendant une durée définie (6, 9 ou 12 ans) dans certains territoires ciblés par les pouvoirs publics afin d’obtenir une déduction fiscale. Celle-ci se chiffre de la façon suivante :

• Pour une mise en location de 6 ans, la réduction sera de 12 %
• Pour une mise en location de 9 ans, la réduction sera de 18 %
• Pour une mise en location de 12 ans, la réduction sera de 21 %

Les montants sont par ailleurs plafonnés à 300 000 € ou 5 500 € par m².

Depuis 2017, le dispositif a été élargi à l’ancien (Pinel ancien) pour la réhabilitation complète d’un logement avec les mêmes durées et les mêmes barèmes de défiscalisation.

Le dispositif Denormandie permet d’aller encore plus loin en offrant une réduction d’impôt sur la valeur totale du bien et non plus sur le montant des travaux à effectuer comme le prévoyait le Pinel ancien.

Le dispositif Malraux

La loi Malraux est un mécanisme de préservation du patrimoine qui vise à réhabiliter des bâtiments dans certains quartiers historiques et les mettre en location pendant au moins 9 ans en échange d’une déduction fiscale pour les travaux de réhabilitation entrepris. L’investisseur pourra alors déduire 22 ou 30 % du montant des travaux de réhabilitation effectués en fonction de l’emplacement du bien. Le montant des dépenses déductibles est plafonné à 400 000 € sur 4 ans au maximum.

Le dispositif Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard s’applique aux investisseurs souhaitant s’orienter vers la location en résidence meublée (résidences senior ou résidences étudiantes) qu’il s’agisse d’un achat neuf, sur plan (VEFA) ou à réhabiliter. Là encore une déduction fiscale est accordée en échange de la mise en location du bien pendant une durée de 9 ans. Celle-ci peut s’élever à 11, 18 ou 25 % du prix d’achat HT en fonction de la date d’achat du bien avec un plafond de 300 000 €.