⏱L'essentiel en quelques mots
La SCPI représente une alternative à l’investissement locatif immobilier en direct :
- L’investisseur peut acquérir des parts de SCPI et investir dans un patrimoine immobilier diversifié.
- Ce patrimoine est généralement composé de bureaux, de commerces, de résidences ou encore d’hôtels, soit des biens difficilement accessibles pour un particulier.
- Il est possible d’acquérir des parts en capital fixe ou variable.
- On distingue 3 types de SCPI : de valorisation, de rendement ou de défiscalisation.
- Le rendement moyen d’une SCPI en 2020 était de 4,18 % avec une fourchette haute de 6 %.
Sommaire
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
L’acronyme SCPI est synonyme de Société Civile de Placement Immobilier. Les SCPI sont l'équivalent des SICAV ou des FCP dans le domaine immobilier.
Définition
Il s'agit d'une société destinée à constituer et à gérer un parc immobilier à usage locatif (locaux commerciaux ou logements) à l'aide des capitaux déposés par les épargnants. Ceux-ci reçoivent des revenus chaque trimestre sur les loyers et accumulent des plus-values sur leur capital investi. À contrario des actions, ces parts sociales ne sont pas cotées en Bourse. Les SCPI appartiennent à la catégorie des Organismes de Placements Collectifs (OPC) et leur capital social doit être de 760 000 € minimum.
Comment fonctionne une SCPI ?
L’investissement en SCPI ne nécessite pas de formalités administratives d’acquisition comme pour l’achat d’un bien immobilier en direct. Vous n’avez pas besoin de passer devant un notaire puisqu’il vous suffit de remplir un bulletin d’adhésion.
Avec les fonds qui lui sont confiés, le fonctionnement de la SCPI est simple puisqu’il vise à diversifier progressivement son patrimoine. Pour accéder à ce type d’investissement immobilier, deux options s’offrent à vous :
- La SCPI à capital variable : le nombre de parts n’est pas limité et la souscription peut se faire à tout moment. Le prix de souscription et de revente d’une part est librement fixé par la SCPI, à condition de ne pas dépasser plus de 10 % de la valeur de reconstitution d’après l’Autorité des Marchés Financiers.
- La SCPI à capital fixe : elle possède un nombre limité de parts. Il ne peut donc y avoir souscription uniquement lorsque qu’un particulier cède ses parts et qu’elles lui sont rachetées, ou bien lors d’une augmentation de capital.
Attention
Les SCPI n’ont pas l’autorisation de se livrer à une activité de marchand de biens ou de promotion immobilière : leur mission est seulement d’investir pour acquérir un patrimoine immobilier destiné à la location.
Quelles sont les différents types de SCPI ?
On distingue 3 types principaux de SCPI selon les critères suivants : le type de biens achetés, les zones d’investissement et le régime fiscal.
La SCPI de rendement
Une SCPI de rendement se concentre sur les immeubles d’entreprises (bureaux, entrepôts avec normes BBC et locaux commerciaux), puis sur les résidences de service dans un second temps (résidences étudiantes ou seniors, Ehpad, etc.). Voici les caractéristiques de cette SCPI :
- Le bail commercial est ici plus long qu’un bail résidentiel.
- C’est un produit financier proposé par une entreprise de gestion immobilière.
- Les investisseurs peuvent acquérir des parts du patrimoine immobilier avec des revenus locatifs issus des biens détenus par la SCPI.
- Selon les cas, la société de placement SCPI peut intervenir sur un segment de marché unique (comme les murs d’une boutique par exemple) ou se diversifier.
Bon à savoir
Les SCPI de rendement sont particulièrement pertinentes pour les épargnants en quête d’un complément de revenu régulier, puisqu’elles distribuent des loyers (souvent tous les trimestres).
La SCPI de plus-value
Enfin, le troisième type de SCPI est celle de valorisation, aussi appelée SCPI de plus-value ou SCPI de capitalisation. Elle investit dans des biens immobiliers possédant un fort potentiel de revalorisation. Voici ces caractéristiques principales :
- Contrairement aux deux SCPI présentées ci-dessus, elle ne redistribue pas de loyers.
- Les investisseurs ne reçoivent aucun dividende et ne sont pas imposés sur les revenus fonciers.
- Ces sociétés de placement investissent dans des biens immobiliers décotés puis les revendent après quelques années pour réaliser une plus-value à la revente.
- La performance des SCPI de valorisation réside dans la redistribution ultérieure des gains issus de la valorisation du prix des parts.
Bon à savoir
Les SCPI de plus-value s’adressent surtout aux investisseurs très fiscalisés qui préfèrent reporter la perception de leurs revenus dans le temps pour diminuer leur imposition.
La SCPI fiscale
Une SCPI dite fiscale ou de défiscalisation offre une fiscalité intéressante. Elle se charge de placer les fonds des investisseurs dans l’immobilier d’habitation neuf (ou réhabilité) pour profiter des avantages fiscaux rattachés à une loi en particulier comme la loi Pinel ou Malraux. Les caractéristiques de cette SCPI sont les suivantes :
- Elle offre une réduction d’impôt selon le montant de l’investissement réalisé.
- En comparaison à un autre produit d’épargne de rendement, les revenus perçus seront souvent moindres et les fonds peuvent être immobilisés plus longtemps.
- Les différents types de SCPI fiscales sont les SCPI Pinel, SCPI Denormandie, SCPI Malraux et SCPI de Déficit Foncier.
- Afin d’être éligible, l’investisseur épargnant doit prouver une tranche d’imposition élevée, avec la défiscalisation comme but principal et un capital disponible suffisant pour l’investissement.
Quels sont les avantages et les inconvénients pour ce type d’investissement ?
Investir dans une SCPI présente des avantages et des inconvénients qu’il vous faut étudier selon votre profil d’investisseur pour définir s’il s’agit d’une option intéressante pour vous.
Avantages
- Un rendement de 4,18 % en moyenne en 2020
- Un placement 100 % immobilier
- Un risque mutualisé grâce à la diversification du patrimoine en France et en Europe
- Pas de charge pour l’investisseur concernant la gestion du patrimoine
- Une liquidité organisée avec une vente de ses parts toute l’année (même si la SCPI ne garantit pas la liquidité des parts)
- Le versement potentiel de revenu chaque trimestre
- Un investissement accessible à partir de 1 000 € seulement
- La possibilité d’investir à crédit et dans l’assurance-vie
- De nombreuses formules d’investissement qui s’adaptent à tous les projets
Inconvénients
- Un produit d’épargne avec des risques, puisque soumis aux variations du marché de l’immobilier d’entreprise
- Des frais de gestion élevés, c’est pourquoi il est souvent déconseillé d’acheter des parts avec un objectif de placement à court terme
- Un capital et des revenus non garantis
- Des conditions de cession variables selon l’évolution du marché
- La liquidité des parts non garantie par la SCPI
Quels rendements pour les SCPI ?
Malgré l’impact de la crise sanitaire, les chiffres de 2020 se révèlent très rassurants. Selon l'ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier), le rendement moyen des SCPI en 2020 est de 4,18 %, avec un rendement allant jusqu’à 6 % pour certaines SCPI. de rendement. En moyenne, le prix des parts est en hausse de 1,20 %.
Quelle est la meilleure SCPI en 2023 ?
Pour acheter des parts en SCPI, deux options s’offrent à vous :
- Acheter en direct : vous vous adressez alors à une société de gestion, à une banque ou à un conseiller de gestion en patrimoine.
- Acheter en indirect : vous investissez via votre assurance-vie en utilisant les unités de compte comme intermédiaire. Vous devez remplir un avenant spécifique et l’envoyer à votre assureur.
Voici un tableau récapitulatif des 5 meilleures SCPI avec leur Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM), qui correspond au taux de rendement, et le montant de leur capitalisation :
| SCPI | Critères |
|---|---|
Pierval Santé |
|
PF Grand Paris |
|
Vendôme Régions |
|
Epargne Foncière |
|
Epargne Pierre |
|
Ce qu’il faut retenir pour investir dans une SCPI
- Investir en SCPI est un placement immobilier locatif à long terme.
- Les investisseurs confient la gestion immobilière à la société de gestion qui se charge de tout en contrepartie du paiement des frais de souscription, de gestion et de cession.
- Les associés perçoivent un revenu potentiel à échéances régulières qui peut être de type financier ou locatif.
- Le rendement est très intéressant avec une moyenne de 4,18 %, chiffre en hausse grâce à un impact modéré de la crise sanitaire.
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