Peut-on déduire les frais de courtier de ses revenus fonciers ?

L’investissement locatif permet de percevoir des revenus complémentaires tout en se constituant un patrimoine et dans certains cas de réduire son imposition grâce à la défiscalisation.
Au moment de concrétiser ce projet, la très grande majorité des investisseurs choisissent ou sont contraints de recourir à un prêt immobilier pour financer leur achat.

Pour obtenir des conditions préférentielles sur leur emprunt, nombre d’entre eux font le choix de faire appel à un courtier en prêt immobilier. Se pose alors la question de la rentabilité de cette solution compte tenu du montant des honoraires d’un courtier et de leur potentielle déductibilité.

Les frais de courtage entrent-ils dans la catégorie des charges locatives déductibles ? Que dit la loi à ce propos ? Qu'en est-il du dispositif Pinel ? Voici ce qu’il faut savoir avant de déduire les frais de courtier de ses revenus fonciers.

Comment savoir quelles charges sont déductibles des revenus locatifs ?

Pour savoir quelles charges sont déductibles des revenus locatifs, un investisseur devra au préalable se renseigner sur la nature de la location effectuée qui aura alors un impact sur l’encadrement légal qui s’y rapporte spécifiquement. Avant toute chose, il devra se demander : comment déclarer ses revenus de location ?

Les revenus issus de la location vide sont considérés comme des revenus fonciers.
Les revenus issus de la location meublée sont pour leur part considérés comme des recettes locatives relevant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Dans les deux cas, le bailleur a la possibilité d’opter pour un régime d’imposition forfaitaire (micro-foncier pour la location vide et micro-BIC pour la location meublée) ou pour un régime réel de charges déductibles.

Le régime d’imposition forfaitaire ne lui permettra pas de déduire les charges engagées dans le cadre du logement mis en location. Il bénéficiera en effet automatiquement d’un abattement forfaitaire sur ses revenus locatifs à hauteur de 30 % pour le micro-foncier et de 50 % pour le micro-BIC (et même 71 % dans le cas d’une chambre d’hôtes ou d’un meublé de tourisme).

En optant pour le régime réel, soit par choix, soit du fait de revenus locatifs au-delà des seuils maximum (15 000 € hors charges pour la location vide et 72 600 € charges comprises pour la location meublée), l’investisseur aura la possibilité de déduire la majeure partie de ses charges locatives pour leur montant effectivement engagé.

Il diminuera ainsi sa base imposable et pourra même dans certains cas créer du déficit foncier pour être dispensé d’impôt sur les revenus locatifs de l’exercice et parfois sur les exercices suivants (dans la limite de 10.700 € par an).

Le report des charges déductibles sera alors effectué sur des documents différents que le bailleur ait fait le choix de la location vide ou de la location meublée :

• Dans le cas de la location vide, les revenus fonciers et les charges déductibles seront à reporter sur le formulaire 2044 en plus de la déclaration de revenus 2042 (voir l’article “déclarer le loyer avec ou sans les charges”). La notice explicative du formulaire 2044 (dite “notice 2044”) explicite l’ensemble des charges locatives déductibles dans le cadre de l’imposition des revenus fonciers au régime réel.

• Dans le cas de la location meublée, les revenus locatifs et les charges déductibles seront à mentionner sur le formulaire 2031-SD en complément de la déclaration de revenus 2042-C Pro. Là encore, la notice explicative du formulaire 2031-SD (dite “notice 2031-SD”) recensera l’ensemble des charges locatives effectivement déductibles des revenus locatifs au régime réel. Pour les bailleurs ayant opté pour le régime réel simplifié, la liasse 2033 répertoriant l’ensemble des documents permettant de justifier la gestion comptable du loueur sera également exigée par l’administration fiscale.

Toutes les charges déductibles dans le cadre d’un investissement locatif sont légalement détaillées et encadrées par l’article 31 du Code Général des Impôts (CGI) auquel vous pouvez vous référer en cas de doute ainsi que sur le bulletin officiel des Finances Publiques (BOFIP) répertoriant le détail des frais d’administration et de gestion. Penchons-nous à présent sur le cas spécifique des frais de courtier.

Que dit le texte en vigueur sur la déduction des frais de courtier des revenus fonciers ?

La notice 2044 détaille l’ensemble des frais relatifs à la gestion du bien qui apparaissent comme des charges locatives déductibles des revenus fonciers. Ces charges sont énumérées de la ligne 220 à la ligne 250.
Si on pourrait rationnellement penser que les frais de courtage entrent dans la catégorie des frais d’administration et de gestion du bien à la ligne 221, la notice 2044 reste assez floue sur le sujet. Elle recense notamment en tant que charges déductibles les frais suivants :

• Les rémunérations des gardes et concierges.
• Les rémunérations, honoraires et commissions versées à un tiers pour la gestion de l’immeuble : rémunération des gérants de l’immeuble, frais de comptabilité et de secrétariat, commissions d’une agence de location, honoraires de déclaration fiscale, cotisations versées à des chambres syndicales.
• Les frais de procédure pour le règlement des différends avec un locataire ou un entrepreneur. Cet encadré met l’accent par ailleurs sur le fait que “cette déduction ne couvre pas les frais d’acquisition de l’immeuble”.

Il n’y a donc pas explicitement de référence à la déduction des frais de courtage dans l’encadré correspondant aux frais d’administration et de gestion du bien, pas plus que dans les autres frais de gestion (ligne 222) qui se limitent aux frais de correspondance avec le locataire. Les lignes suivantes n’entrent pas non plus dans le cadre de l’acquisition du bien et ne nous renseignent pas davantage sur la politique fiscale autour des frais de courtage.

La fin de la notice 2044 nous laisse néanmoins entrevoir une possibilité avec la ligne 250 relative à la déduction des intérêts d’emprunt qui semble se rapporter davantage aux frais d’acquisition du bien.
En parcourant l’encadré correspondant, nous nous rendons compte que d’autres frais relatifs à l'acquisition du logement apparaissent comme également déductibles des revenus fonciers. Sont notamment listés :

• Les frais de constitution du dossier.
• Les frais de garantie tels que l’inscription hypothécaire ou le privilège de prêteur de deniers.
• Les sommes versées à un organisme de cautionnement.
• Les frais de mainlevée d’hypothèque.
• Les commissions des banques ou agios.
• Les primes relatives à un contrat d’assurance-vie ou d’assurance-décès.

Là encore, malgré le listing de ces diverses charges déductibles se rapprochant des frais de courtage, il n’est encore aucunement question du classement des frais de courtier en tant que charges déductibles des revenus fonciers. L’article 31 du Code Général des Impôts, pas plus que le BOFIP, n’y font également référence.

Nous pouvons donc en conclure que, contrairement à ce qu’il est de coutume de penser, la déduction des frais de courtage n’est pas explicitement définie dans les documents officiels. Si elle est couramment utilisée par les investisseurs, il semble pourtant que cette déduction ne se base sur aucun fondement légal. 

Déduction des frais de courtage et loi Pinel : comment ça marche ?

Si, là encore, rien n’est prévu pour la déduction des frais de courtage dans le texte relatif au renseignement des charges déductibles de ce dispositif de défiscalisation particulier, cette déduction est cette fois malgré tout totalement légale. En effet, les charges déductibles dans le cadre du dispositif sont à reporter sur le formulaire 2044 spécial dit aussi 2044 spé, tout particulièrement destiné à ces régimes particuliers.

La notice 2044 spé ne détaille là encore pas ce qu’il advient des frais de courtage payés dans le cadre de l’acquisition du bien. L’explication est effectivement à aller chercher ailleurs, dans les statuts spécifiques prévus par ce type de régime d’acquisition. Faisons le point sur le fonctionnement du dispositif Pinel et ses implications en termes de déduction des frais de courtage.

La loi Pinel est probablement le dispositif de défiscalisation immobilière le plus connu et le plus populaire parmi les investisseurs. Elle permet en effet à celui qui en est bénéficiaire de déduire chaque année un certain pourcentage sur le prix d’acquisition du bien. L’investissement en loi Pinel consiste, depuis 2014, à acheter un logement neuf dans une zone géographique dite tendue, c’est-à-dire où l’offre de logements est largement supérieure à la demande effective.

Depuis 2019, ce dispositif a également été étendu à l’ancien avec la possibilité d’acheter un logement ancien dans une de ces zones en vue de le rénover entièrement et d’en améliorer sensiblement la performance énergétique. En échange de cet investissement, le bailleur bénéficie de réductions d’impôts proportionnelles à la durée de la mise en location du bien  (2 % par année de mise en location) :

• 12 % pour une mise en location de 6 ans
• 18 % pour une mise en location de 9 ans
• 21 % pour une mise en location de 12 ans

Le mécanisme de déduction fiscale se base donc sur le prix d’acquisition du bien dans son acception la plus large avec un prix de revient maximal fixé à 300 000 € ou à 5 500 € du m². Sont ainsi comptabilisés dans ce montant constitutif de la base de déduction :

• Le prix effectif de l’achat.
• Les intérêts de l’emprunt en cas d’achat à crédit notamment pour bénéficier de l’effet de levier du crédit.
• Les frais de dossier.
• Les taxes et les droits d’enregistrement.
• Les commissions et diverses dépenses rattachables à l’acquisition du bien jusqu’au transfert de propriété.

C’est sur ce dernier point particulier qu’entrent donc en ligne de compte les frais de courtage dans le calcul du prix de revient. Ceux-ci bénéficieront ainsi dans le cadre de ce dispositif d’une réduction de 2 % par an qui pourra donc se chiffrer au maximum à 21 % en cas de mise en location du bien sur une période de 12 ans. Cette déduction reste donc avantageuse et pour le coup légalement encadrée.

Elle s’avère néanmoins inférieure à la réduction qui pourrait être obtenue dans le cadre d’une déduction des charges sur le formulaire 2044 spé puisque celle-ci reviendrait à économiser a minima 28,2 % (11 % du Taux Marginal d’Imposition + 17,2 % des prélèvements sociaux) sur les frais de courtage. Cette réduction pourrait même être bien plus importante ne serait-ce que dans le cas d’un contribuable imposé dans la tranche d’imposition supérieure (30 % + 17,2 % soit 47,2 %).

Sans incitation aucune, il s’agira donc pour le contribuable de peser le bénéfice potentiellement obtenu par rapport aux risques encourus en cas de redressement fiscal s’il souhaite malgré opter pour la déduction directe de charges plutôt qu’à l’intégration des frais de courtier dans le prix de revient du bien. 

Quel est le risque si l’on déduit à tort les frais de courtage des loyers ?

Comme nous avons pu le voir précédemment, il semble qu’aucun fondement légal ne permette d’inclure les frais de courtage dans les charges effectivement déductibles des revenus fonciers. Alors que risqueraient les contribuables qui se laisseraient aller à cet usage ?

A première vue, il semble que l’administration fiscale ait, face à cette question, une certaine tolérance malgré l’absence de réglementation explicite. Ainsi, il n’est pas rare de voir les frais de courtier passer en déduction des revenus fonciers sans que l’administration fiscale n’intervienne pour mettre son veto sur cette pratique.

Le fisc semble d’ailleurs l’autoriser implicitement en donnant une réponse positive lorsque des investisseurs font une demande quant à la déductibilité ou non des frais de courtage.

La question ne semble en effet pas vraiment tranchée et il semble que l’administration fiscale souhaite justement s’éviter une jurisprudence particulière avec un bailleur qui engagerait une procédure judiciaire sur ce point. La question des frais de courtier serait ainsi laissée à la discrétion des contrôleurs des impôts qui feraient apparemment, la plupart du temps, preuve d’une certaine mansuétude ou à minima d’un certain laxisme sur le sujet.

Il n’est pas exclu en revanche de tomber sur un contrôleur fiscal, qui, par stricte application de la loi, refuse la prise de compte de ces frais de courtage dans les charges à déduire et applique ainsi au contribuable un redressement sur sa déclaration. Il s’agit donc d’un risque, certes mesuré, mais néanmoins présent et qu’il faudra bien soupeser avant d’envisager d’effectuer cette démarche.

Ainsi, sans qu’il faille là encore prendre cela comme une incitation, il semble que les risques à déduire les frais de courtage de ses revenus fonciers soient assez modérés au vu du nombre finalement assez faible de cas de redressement. Par ailleurs, une jurisprudence ancienne semble également aller dans ce sens.

L’arrêté n° 66338 du Conseil d’Etat - 9 SS du 11 février 1966 et publié au recueil Lebon reconnaît la possibilité de déclaration en tant que charges déductibles des frais de courtage. Les frais d’emprunt doivent ainsi être regardés selon le texte “comme ayant le caractère de charges déductibles au même titre que le montant des intérêts de l’emprunt dont ils découlent”.

Le risque financier semble donc assez faible pour le contribuable qui voudrait déduire ses frais de courtage malgré le certain vide juridique entourant cette pratique. Dans le cadre d’un redressement, celui-ci devra donc malgré tout :

• Restituer l’économie d’impôts réalisée grâce à l’opération, économie qu’il n’aurait par définition pas réaliser sans y recourir. 
• S’acquitter d’une majoration de 10 % sur le gain acquis en impôt.
• Régler également des intérêts de retard à hauteur de 0,2 % par mois de retard.

Compte tenu du coût des frais de courtage qui se situent généralement entre 1 000 et 2 000 €, on pourrait ainsi estimer que le jeu en vaut plutôt la chandelle, notamment pour les contribuables situés dans une tranche haute d’imposition. Si on prend par exemple des frais de courtage d’un montant de 1 500 €, un contribuable imposé à hauteur de 30 % (tranche d’impôt située entre 25 711 et 73 516 € de revenus par an) devra rembourser les frais suivants en cas de redressement :

• 450 € au titre du Taux Marginal d’Imposition (TMI) de 30 % sur les 1 500 € de frais de courtier.
• 258 € au titre des prélèvements sociaux de 17,2 % sur les 1 500 € des frais de courtier.

Ces 2 montants à rembourser n’auraient par définition pas été économisés sans le recours à cette déduction.

En guise de pénalités, il devra en revanche s’acquitter de :

• 70,80 € correspondant à 10 % des 708 € économisés (450 + 258)
• 1,42 € par mois pour les intérêts de retard de 0,2 % sur le montant économisé.

Comme on peut le voir, le risque de pénalités est somme toute très mesuré, encore plus si on tient compte du fait que les redressements dans ce genre de situation sont relativement rares. Chaque investisseur choisira ainsi en son âme et conscience de prendre ou non le risque de cette opération selon ce que cette déduction peut lui apporter.

Quelles autres charges peut-on déduire des loyers perçus ?

En plus des frais de courtage pour qui, nous l’avons vu, l’encadrement légal de la déduction de charges reste pour le moins ambigu, l’investisseur locatif aura la possibilité de déduire de nombreuses autres charges de ses revenus fonciers dans le cadre de la location vide et parfois même de créer du déficit foncier.
Ces charges devront être indiquées sur le formulaire 2044 et le montant total des charges déductibles reporté sur le formulaire 2042.

Les frais d’administration et de gestion du bien

Reportables à la ligne 221, ils comprennent comme déjà mentionnés auparavant les rémunérations des gardes et concierges, les rémunérations honoraires et commissions versées à un tiers ou encore les frais de procédure avec un locataire ou un entrepreneur.

Les autres frais de gestion

En ligne 222, le bailleur a la possibilité de déduire d’autres frais de gestion qui s’apparentent notamment aux frais de correspondance avec le locataire, aux dépenses d’acquisition de matériels, d’outillages, de mobiliers de bureau et également aux frais éventuels d’enregistrement des baux et actes de location. Ces autres frais sont plafonnés à 20 € par exercice fiscal.

Les primes d’assurance

A la ligne 223, le propriétaire pourra déduire les primes d’assurance versées dans le cadre de la location du bien. Il pourra s’agir d’une assurance propriétaire non-occupant (PNO), d’une garantie loyers impayés (GLI) ou d’une assurance vacance locative.

Les dépenses d’entretien, de réparation ou d’amélioration du logement

En ligne 224 seront mentionnés les dépenses d’entretien et de réparation nécessaires à la préservation du logement dans un état décent ainsi que les travaux de rénovation ou d’amélioration de l’habitation. Ces dépenses excluent en revanche les travaux d’extension ou d’agrandissement. Le propriétaire devra conserver l’ensemble des factures en cas de contrôle de l’administration fiscale pour déduire les travaux de ses impôts.

Les charges récupérables non récupérées au départ du locataire 

Sur la ligne 225 seront mentionnées les dépenses incombant normalement au locataire (chauffage, éclairage, entretien d’ascenseur) mais qui ont été pris en charge par le propriétaire et pour lesquels il n’a pu obtenir le remboursement avant la fin de l’exercice fiscal.

Les indemnités d'éviction et frais de relogement

En ligne 226 pourront être déduits les frais engagés par le propriétaire lorsque celui-ci met fin au bail avec le locataire de façon anticipée afin de pouvoir le relouer à des conditions tarifaires préférentielles. Il aura alors l’obligation de reloger son locataire.

Les impôts locaux

La taxe foncière pourra être déduite en ligne 227 pour la location vide. Dans le cas de la location meublée, la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) pour elle aussi être déduite au régime réel

Les provisions pour charges de copropriété

En ligne 229 devront être reportées les montants versés sur l’année au syndicat de copropriété visant à financer les charges courantes et les différents frais envisagés par le syndic. Les charges de copropriété déductibles trop versés sur l’exercice connaîtront une régularisation sur l’exercice suivant en ligne 230.

Les intérêts d’emprunt

Dans le cas d’un achat à crédit, la déduction des intérêts d’emprunt versés chaque mois à la banque pourra être effectuée en ligne 250. D’autres frais relatifs à l’acquisition du bien seront également déductibles comme notamment :

• Les frais de constitution de dossier
• Les frais de garantie et caution
• Les frais de mainlevée
• Les frais bancaires 
• Les frais d’assurance vie ou assurance décès souscrits pour assurer le remboursement du prêt.

La CSG

Enfin, le bailleur pourra déduire la CSG des revenus fonciers à hauteur de 6,8 %. Cette déduction portera en revanche uniquement sur la base imposable et non sur le montant effectif de l’impôt sur le revenu.

Enfin, dans le cadre de la location meublée, l’ensemble des charges concourant à l’exploitation du bien et de façon plus large à la gestion de l’entreprise pourront être déduits.
Ils devront seulement concerner l’exercice en question, se rapporter à la location et pouvoir être justifiés par des factures. Les charges déductibles seront peu ou prou identiques à la location vide mais devront cette fois être reportés sur le formulaire 2031 en plus de la déclaration 2042-C Pro.

Une différence majeure existe néanmoins avec la location vide, il s’agit de la possibilité de déduire l’amortissement du bien et du mobilier qui permettra de réduire sensiblement le résultat fiscal et donc le montant final de l’impôt sur le revenu.