CSG déductible : comment la déduire des revenus fonciers ? Explications et calcul

L’investissement locatif permet à un propriétaire de percevoir chaque mois des revenus complémentaires. Ces revenus sont imposables au titre de l'impôt sur le revenu qu’il s’agisse d’une location vide (revenus fonciers) ou d’une location meublée (recettes locatives). Pour réduire sa base imposable, le bailleur a la possibilité d’opter pour un régime d’imposition forfaitaire (abattement automatique sur les charges) ou pour un régime réel de charges locatives déductibles.

A partir du résultat fiscal sera alors déterminé son impôt sur le revenu composé de 2 prélèvements : le taux marginal d’impôt et les prélèvements sociaux.
Parmi ces derniers, il est possible de déduire une partie de la CSG de ses revenus fonciers.

Comment calculer le montant de la CSG déductible ? Comment faire pour déclarer la CSG déductible de ses revenus fonciers ? Calcul et explications dans cet article.

Qu’est-ce que la CSG déductible des revenus ?

La CSG (Cotisation Sociale Généralisée) est un impôt créé en 1990 et destiné à participer au financement de la protection sociale. Elle a pour but de contribuer au financement global de la Sécurité Sociale ainsi que de l’assurance chômage depuis 2018. Elle correspond à un prélèvement à hauteur de 9,2 % sur le résultat fiscal.

La CSG fait partie des 3 contributions incluses dans les prélèvements sociaux au titre de l’impôt sur le revenu avec également :

• La CRDS : Contribution pour le Remboursement de la Dette Sociale à hauteur de 0,5 % de la base imposable
• Le prélèvement de solidarité à hauteur de 7,5 % de la base imposable.

La totalité de ces 3 contributions constitue donc les prélèvements sociaux sur le revenu foncier imposable dont le montant global représente 17,2 % des loyers après abattement. Ce prélèvement vient s’ajouter à un premier prélèvement correspondant au Taux Marginal d’Imposition (TMI) composé de 5 tranches selon les revenus globaux du foyer (0 %, 11 %, 30 %, 41 % et 45 %).

Une partie des 9,2 % correspondant à la CSG peut être déduite des revenus locatifs pour réduire le résultat fiscal du contribuable avant les prélèvements.

La CSG déductible de vos revenus

La CSG a été créée dans le but de financer la Sécurité Sociale, non plus uniquement par les cotisations sociales émanant des revenus du travail mais également par les cotisations sociales provenant de l’ensemble des autres revenus. L’assiette de la CSG dépasse donc désormais largement celle de l’impôt sur le revenu (IR) et englobe les revenus du patrimoine et des placements financiers. Si, à l’origine, son taux restait marginal à 1,1 % en 1991, celui-ci a considérablement évolué depuis.

En 2021, le taux de prélèvement de la CSG était fixé à 9,2 %. Ce taux n’a d’ailleurs pas évolué ces dernières années depuis la dernière hausse substantielle de 2018 (+1,7 point) ayant fait passer la CSG de 7,5 à 9,2 % en répercussion de la baisse des charges salariales prélevées sur les salaires bruts. Ce taux est donc applicable à l’ensemble des revenus du patrimoine qu'il s’agisse de revenus fonciers, de dividendes d’actions, d’intérêts de livrets d’épargne ou de tout autre placement financier.

Cette réforme a particulièrement impacté les retraités ou les bénéficiaires de pensions d’invalidité qui ont vu leur taux de CSG augmenter de 6,6 à 8,3 % dans un cas comme dans l’autre.

Néanmoins, la législation prévoit la possibilité pour les contribuables de déduire une partie du montant de la CSG de ses revenus. C’est l’article 154 quinquies du Code Général des Impôts (CGI) qui détaille explicitement cette possibilité posant le fait qu’une partie de la CSG est “admise en déduction du revenu imposable de l'année de son paiement, à hauteur de 6,8 points”. Cette déduction est toutefois différente selon les types de revenus concernés.

Voici un tableau récapitulatif des taux de CSG applicables ainsi que des taux de déduction possibles selon les types de revenus :

Taux de CSG applicable

Type de revenus	Taux de CSG en %	Taux de CSG déductible en %
Revenus d’activité et assimilés	9,2 %	6,8 %
Primes et avantages sur salaire	9,2 %	6,8 %
Indemnités journalières	6,2 %	3,8 %
Pensions de retraite	8,3 %	5,9 %
Pensions de pré-retraite	9,2 %	6,8 %
Pensions d’invalidité	8,3 %	5,9 %
Revenus de patrimoine et de placement (rentes viagères, plus-values…)	9,2 %	6,8 %
Revenus du capital	9,9 %	6,8 %

Pour compenser la répercussion de la hausse de certains de ces taux, les retraités ou les personnes bénéficiant de pensions d’invalidité peuvent en vertu d'une loi de financement de 2019 disposer d’exonérations particulières selon leur revenu fiscal de référence (RFR). Dans le cas particulier des retraités, 4 tranches d’imposition sont désormais applicables pour compenser cette hausse :

• Une exonération totale de CSG pour les plus petites retraites.
• Un taux réduit de 3,8 % pour la catégorie de revenus supérieure.
• Un taux médian de 6,6 % avec la possibilité de déduire 4,2 % du revenu imposable.
• Un taux normal de 8,3 % avec la possibilité de déduire 5,9 % du revenu imposable

Le même mécanisme de progressivité s’applique plus ou moins pour les pensions d’invalidité avec un taux médian également ramené à 6,6 %.

Cette déductibilité partielle de la CSG sur les revenus est possible à la seule condition que ces revenus aient été soumis au barème progressif de l'impôt. En d’autres termes, cette déduction est inapplicable pour les revenus exonérés d’impôt sur le revenu comme notamment :

• Les revenus à caractère social (RSA)
• Les prestations familiales.
• Les indemnités de licenciement.
• Les heures supplémentaires non-imposables dans la limite de 5 000 € par an.
• Les primes d’intéressement et primes exceptionnelles.
• La participation et l’épargne salariale. 
• Les médailles du travail.
• Les indemnités de volontariat etc.

La CSG déductible ne s’applique pas non plus par ailleurs sur les revenus taxables à un taux forfaitaire depuis l’instauration du Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) ou “Flat Tax” en 2018. Cette nouvelle taxe s’applique aux revenus du patrimoine et de placement à 12,8 % venant ainsi en remplacement du prélèvement libératoire pour limiter le montant de l’imposition à 30 % (12,8 % + 17,2 % de prélèvements sociaux).
Le PFU concerne notamment les dividendes, les intérêts d’épargne ou encore les plus-values de cession immobilière.

La CSG déductible de vos revenus fonciers   

Penchons-nous à présent sur le cas spécifique de la CSG déductible des revenus fonciers. Cette déduction est appliquée automatiquement par l’administration fiscale au regard des éléments transmis par le contribuable sur ses loyers effectivement perçus sur l’exercice fiscal concerné. Cette déduction sera applicable aussi bien en régime réel qu’en régime micro-foncier, la CSG n’étant pas considérée comme une charge déductible du revenu foncier mais du revenu global.

Comment fonctionne la CSG déductible sur les loyers ?

Nous venons de voir que les déductions d’une part de la CSG sur les revenus fonciers est également possible. Étudions à présent la façon dont l’administration fiscale applique cette déduction et le calcul qui en découle.

Quelle est la part de CSG déductible sur les revenus fonciers ?

Comme nous l’avons déjà vu auparavant, la CSG fait partie des prélèvements sociaux applicables dans le cadre de l’impôt sur le revenu à hauteur de 17,2 % se décomposant comme suit :

• La CSG à hauteur de 9,2 %
• La CRDS à hauteur de 0,5 %
• Le prélèvement de solidarité à hauteur de 7,5 %

L’administration fiscale considère qu’une partie de la CSG va pouvoir être déduite de la base imposable des revenus fonciers. La part de la CSG déductible sur les revenus fonciers s’élève à 6,8 %.

Concrètement, cela signifie que la nouvelle base imposable (après abattement forfaitaire dans le cadre du régime micro-foncier ou après application des charges locatives déductibles dans le cas du régime réel) pourra bénéficier d’une déduction supplémentaire à hauteur de 6,8 % avant l’imposition définitive au taux marginal d’imposition (TMI) selon la tranche de chaque foyer fiscal (0, 11, 30, 41 ou 45 %).

La CSG déductible est comme son nom l’indique une déduction de la base imposable et non pas une réduction d’impôts à proprement parler à l’inverse de la déduction sur les revenus bancaires qui est immédiatement applicable sur la déclaration.
Son impact se révèlera donc assez marginal. Pour en rendre compte, prenons un exemple de calcul qui permettra de mettre en évidence l’économie potentiellement réalisée.

Comment calculer la CSG déductible sur les revenus fonciers ? 

Pour évaluer le montant de la CSG déductible sur les revenus fonciers, il convient de partir d’un exemple nous permettant d’illustrer l’économie d’impôts réalisée. Celle-ci pourra ensuite être reportée dans la case 6DE de la déclaration de revenus 2042 à la ligne mentionnant la CSG déductible connue, calculée sur les revenus du patrimoine.

Ainsi, dans l’exemple d’un investisseur imposé au régime réel percevant 12 000 € de revenus locatifs et déduisant de ses loyers 4 500 € de charges locatives, celui-ci pourra déduire 6,8 % de sa base imposable soit 510 € (6,8 % de 7 500 €). Attention, ces 510 € ne constituent pas un montant effectivement économisé. Ils viennent seulement en déduction de sa base imposable.

Ainsi, au lieu d’être imposé sur 7 500 €, sa base imposable sur laquelle sera prélevé l’impôt sur le revenu sera alors de 6 990 € (7 500 - 510).
Pour un contribuable dans la tranche d’imposition marginale de 11 %, cela reviendra donc pour lui à une économie totale de 56,10 € au titre de la déduction de la CSG sur les revenus fonciers.

En plus d’une économie d’impôts relativement modeste, la CSG déductible ne présente qu’un intérêt modéré également de par le décalage temporel de son application qui peut rendre cette déduction particulièrement illisible pour le contribuable.

Comment déduire la CSG sur les revenus fonciers dans ma déclaration d’impôts ?

Avant de se pencher sur le report du montant de la CSG déductible, il convient de comprendre comment fonctionne ce mécanisme pour ne pas avoir de mauvaise surprise sur son résultat fiscal.

Quelle année la CSG sera-t-elle déduite de mon impôt ?

Au moment d’effectuer votre déclaration de revenus sur le formulaire 2042, vous allez constater sur la déclaration désormais reçue pré-remplie le montant de la déduction comme calculé précédemment dans notre exemple.

Celle-ci ne sera en revanche pas appliquée sur le montant de la base imposable de l’exercice concerné par la déclaration. Le montant de la déduction sera ainsi reporté sur l’exercice fiscal suivant. A cet égard, le montant effectif de la réduction d’impôts sera relativement difficile à anticiper pour le contribuable puisque celui-ci peut très bien changer de tranche sur le taux marginal d’imposition d’une année à l’autre.

Sur notre exemple précédent, si le contribuable voit reportés ses 510 € de CSG déductible dans la case 6DE “CSG déductible, calculée sur les revenus du patrimoine”, cette déduction ne sera pas effective immédiatement sur le montant de sa base imposable de 2023. Elle sera en effet prise en compte et viendra en déduction de sa base imposable sur l’exercice 2024.

Si le contribuable passe dans la tranche supérieure d’imposition (de 11 à 30 % par exemple), le montant de la réduction d’impôts réelle ne sera alors plus la même et grimpera à 153 € (au lieu des 56,10 € préalablement calculés). Il est alors un peu plus significatif pour les tranches élevées d’impôts même si ce montant reste marginal au regard des revenus déclarés.

Où trouver la case 6DE pour indiquer la CSG déductible sur les revenus fonciers ?

La case 6DE permettant de renseigner la CSG déductible qui sera donc applicable sur l’année suivante se trouvera donc à la page 4, dans la section 6 de la déclaration de revenus 2042 intitulée “Charges déductibles”.

En réalité, la déclaration d’impôts sur le revenu étant désormais reçue pré-remplie, le contribuable n’aura rien à faire puisque l’administration fiscale aura déjà reporté le montant de la déduction de CSG à partir des revenus du patrimoine. Il devra ainsi seulement vérifier l’exactitude du montant mentionné dans la case correspondante hormis pour des cas particuliers tels qu’un divorce ou une séparation impliquant une nouvelle répartition de la CSG déductible.

Quelles autres charges sont déductibles des revenus locatifs ?

Si l’impact de la CSG déductible est, comme nous l’avons vu relativement modeste et peu anticipable en termes de réduction effective d’impôts sur le revenu, d’autres charges permettent en revanche de diminuer sensiblement la base imposable du contribuable et dans certains cas même de créer du déficit foncier.

Dans le cadre du régime de déduction forfaitaire (micro-foncier pour la location vide et micro-BIC pour la location meublée), le contribuable se verra appliquer automatiquement une réduction de sa base imposable à hauteur du pourcentage correspondant à chaque régime (30 % pour le micro-BIC, 50 % pour le régime réel).

Dans le cadre du régime réel, applicable là encore en location vide comme en location meublée, au choix du bailleur ou selon son niveau de revenus locatifs perçus, celui-ci pourra déduire la plupart des charges effectivement engagées dans le cadre de la location du logement.

Ces différentes charges recouvriront divers frais entrant en ligne de compte dans l’investissement locatif. Lorsque le bailleur considère que le montant total de ces charges locatives déductibles est supérieur au montant de l’abattement prévu dans le cadre du régime forfaitaire, il aura alors tout le loisir d’opter pour l’alternative du régime réel.

Celle-ci supposera néanmoins la transmission à l’administration fiscale de l’ensemble des charges à déduire sur le formulaire 2044 pour le cas de la location vide et sur le formulaire 2031-S pour le cas la location meublée (et parfois de la liasse fiscale 2033 pour les investisseurs choisissant le régime réel simplifié).

Parmi les charges locatives potentiellement déductibles au régime réel de la location vide seront notamment reportables :

• Les frais d'administration et de gestion du bien (ligne 221) qui recoupent plusieurs types de charges différentes comme :
• Les frais de gardiennage et de conciergerie (rémunérations et charges fiscales des gardiens et concierges).
• Les rémunérations, honoraires et commissions versées à un tiers (commissions de gérant d’immeuble, frais de comptabilité, d’administration et de secrétariat, mandat de gestion locative, déduction des frais d’agence des revenus fonciers, rédaction des déclarations fiscales, cotisation à des chambres syndicales etc.)
• Les frais de procédure en cas de litige avec un locataire ou un entrepreneur ayant effectué des travaux dans l’immeuble.
• Les autres frais de gestion (ligne 222) qui regroupent notamment les frais de correspondance avec le locataire ou les frais de matériel et d’outillages dans la limite de 20 € par an.
• Le bailleur peut également déduire les primes d’assurance engagées dans le cadre de la location (ligne 223) comme par exemple :
• L’assurance propriétaire non-occupant (PNO)
• La garantie loyers impayés (GLI)
• La garantie vacance locative
• Les dépenses de réparation, d’entretien et la déduction des travaux sur les revenus fonciers (ligne 224). Ne sont pas concernées les travaux d’extension et d'agrandissement mais seulement les travaux de rénovation ou d’amélioration. 
• Les charges récupérables non récupérées au départ du locataire (ligne 225) qui concernent les charges incombant normalement au locataire (chauffage, éclairage, ordures ménagères etc.) mais qui ont été financées par le propriétaire sans qu’il ne puisse se faire rembourser avant le fin de l’exercice fiscal.
• Les indemnités d’éviction et frais de relogement (ligne 226) dans le cas où le propriétaire met fin au bail de façon prématurée afin de relouer le bien à des conditions tarifaires plus profitables pour lui.
• Les impôts locaux (en ligne 227) : taxe foncière et en supplément cotisation foncière des entreprises (CFE) dans le cas de la location meublée.
• Les provisions pour charges de copropriété déductibles, versées à un syndicat de copropriétés (ligne 229) pour subvenir aux frais de gestion de l’immeuble et aux éventuels travaux votés.
• La déduction des intérêts d’emprunt (ligne 250) peut également être effectuée dans le cadre d’un investissement locatif réalisé à crédit. D’autres frais relatifs à l’acquisition du bien sont également déductibles tels que les frais de dossier, les frais de caution, les frais de garantie ou les commissions de banque et agios.

Toutes ces charges déductibles seront ensuite reportées en ligne 240 pour venir diminuer la base imposable, voire dans certains cas pour créer du déficit foncier (notamment en cas de travaux de rénovation) et ainsi exonérer le bailleur d’impôts sur les revenus fonciers sur l’exercice. En cas de solde négatif, le déficit pourra même être reporté sur les exercices suivants à concurrence de 10 700 € par an pendant 10 ans.
Le montant total des charges sera également à indiquer sur la déclaration de revenus 2042.

Pour la location meublée, les charges locatives déductibles sont peu ou prou identiques à partir du moment où elles se réfèrent effectivement à la location du logement et qu’elles concernent l’exercice fiscal en question. Elles devront également pouvoir être justifiées par des factures en cas de contrôle fiscal.

La location meublée apportent néanmoins un avantage majeur en termes d’optimisation fiscale puisqu’elle laisse la possibilité au régime réel de déduire l’amortissement du bien ainsi que du mobilier, ce qui constitue bien souvent des sommes substantielles venant diminuer de façon conséquente le résultat fiscal.

L’amortissement du bien s’effectue généralement sur une période de 50 ans et le bailleur peut déduire chaque année un montant correspondant à la quote-part annuelle. Par exemple, pour l’achat d’un bien d’un montant de 150 000 € amortissable sur 50 ans, il pourra amortir chaque année 3 000 € qui viendront en déduction des revenus locatifs.

L’amortissement du mobilier s’effectue lui sur une période de 5 à 10 ans sur le même modèle de quote-part (par exemple 1 000 € par an pour un achat de mobilier de 10 000 € amortissable sur 10 ans).

Si l’amortissement constitue un élément particulièrement efficace pour réduire drastiquement sa base imposable, il ne permet pas en revanche de créer du déficit foncier ou même de l’aggraver. A ce titre, il ne pourra donc pas être supérieur au montant des revenus locatifs déduit de la totalité des autres charges locatives.