Revenus de location : la marche à suivre pour bien les déclarer

Les investisseurs locatifs perçoivent des loyers qui doivent faire l’objet d’une imposition chaque année.
Les revenus locatifs sont soumis à une fiscalité particulière en fonction du type de location (meublée ou
non-meublée), du montant des revenus perçus ou encore du régime d’imposition choisi (réel ou forfaitaire). Dans certains cas, les frais engagés dans le cadre de la gestion du bien s’apparentent à des charges locatives déductibles qui ouvrent droit à une réduction du résultat fiscal et donc de la base imposable.

Le fonctionnement de l’imposition des recettes locatives n’est pas toujours simple à appréhender selon les situations. Pour y voir plus clair, voici un éclairage pour vous aider à comprendre comment bien déclarer ses revenus de location en 2023.

Qu’entend-on par revenus locatifs ? 

Les revenus locatifs représentent les recettes issues de l’exploitation et de la mise en location d’un bien immobilier par un investisseur. Il s’agit donc des loyers et fermages perçus par un propriétaire bailleur de la part d’un locataire. Ces revenus peuvent être de différentes natures, lesquelles détermineront notamment le type d’imposition s’y rapportant.

Les revenus fonciers issus de la mise en location de logements vides

Les montants perçus sont entendus hors charges pour la location d’une habitation. Ils peuvent comprendre également d’autres recettes encaissées telles que :

• les indemnités d’assurance contre les loyers impayés.
• les subventions perçues de la part de l’Anah (Agence Nationale de l’Habitat).
• les revenus issus de la mise en location d'emplacements publicitaires.
• les parts issues d’une société civile immobilière (SCI) ou d’une société civile de placement immobilier (SCPI).

En-dessous de 15 000 € par an, ces revenus fonciers sont de facto soumis au régime d’imposition
micro-foncier. L’investisseur aura néanmoins la possibilité d’opter pour le régime réel s’il le souhaite.
Au-delà de 15 000 €, c’est le régime réel qui s'appliquera de façon automatique.

Ne sont par ailleurs pas compris dans les revenus fonciers :

• les revenus issus d’une sous-location d’un immeuble nu.
• les locaux et dépendances mis à destination d’un proche.
• les logements détenus mais destinés à une utilisation personnelle.

Les revenus locatifs

Ce type de revenus entre dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et qui correspondent aux loyers perçus dans le cadre d’une location meublée.

Location vide : comment bien déclarer ses revenus fonciers ?

La déclaration des revenus fonciers dans le cadre de la location vide dépendra du régime d’imposition choisi par le bailleur ou de celui relatif au montant des revenus perçus : micro-foncier ou réel.

Déclaration de ses revenus micro-fonciers

Le régime micro-foncier est un régime d’imposition forfaitaire concernant les propriétaires bailleurs réalisant moins de 15 000 € de revenus fonciers hors charges par an. Ceux-ci bénéficient alors d’un abattement forfaitaire automatique de charges de 30 % sur leurs revenus fonciers et ce, quel que soit le montant des charges réellement engagées dans la gestion du bien immobilier.

Le régime micro-foncier est de fait le plus simple au niveau de la déclaration à effectuer puisqu’il ne nécessitera pas d’annexe complémentaire à la déclaration de revenus n°2042. Le bailleur devra reporter le montant des loyers perçus dans la case 4BE du document (ou 4BK pour les recettes de source étrangère ouvrant droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français) en y ajoutant potentiellement les différentes indemnités et subventions évoquées plus avant.

L’administration fiscale se chargera ensuite d’appliquer automatiquement l’abattement forfaitaire de charges de 30 % qui viendra donc en déduction de ses revenus fonciers et permettra ainsi de réduire sa base imposable. Revers de la médaille, le régime micro-foncier ne permet pas de déduire les frais et charges dans le cas où ceux-ci seraient très importants du fait notamment de la réalisation de travaux d’entretien ou de rénovation.

Toutefois, si le bailleur estime que le montant des charges effectivement engagées est supérieur au montant de l’abattement de 30%, il aura la possibilité de choisir le régime réel, et ce, même si ses revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €. 

Déclarer ses revenus fonciers au régime réel : pas à pas

Le régime réel d’imposition consiste à déclarer l’ensemble des charges locatives pour leurs montants réels afin qu’elles viennent en déduction des revenus locatifs perçus et diminuent la base imposable.

Dans certains cas, lorsque les charges locatives sont supérieures aux revenus perçus, le résultat fiscal est alors négatif et le bailleur se trouve en situation de déficit foncier. Il sera dans ce cas totalement dispensé d’imposition sur les revenus fonciers pour l’exercice concerné. Il pourra même, si le solde est largement négatif, reporter ce déficit foncier sur les exercices ultérieurs (pendant 10 ans dans la limite de 10.700 € par an) jusqu’à apurement complet.

Comment calculer les loyers perçus ?

Les loyers perçus dans le cadre de la déclaration au régime réel sont également entendus comme étant hors charges. Le bailleur devra donc additionner l’ensemble des loyers hors charges effectivement perçus sur l’année sur le bien immobilier non-meublé (montant du loyer hors charges x 12 mois si le logement a été loué tout au long de l’année). Là encore pourront venir s’ajouter des revenus additionnels ponctuels telles que :

• des subventions Anah perçues au cours de l’année ;
• des indemnités perçues d’une assurance dans le cadre de loyers impayés, de vacance locative ou encore de sinistre.

Les loyers impayés ne doivent en revanche pas être comptabilisés, pas plus que les dépôts de garantie, sauf s’ils ont servi à financer un impayé ou à couvrir des frais normalement à la charge du locataire.

Comment déduire les charges des loyers ?

Pour réduire la base imposable, l’investisseur devra inscrire l’ensemble des dépenses déductibles relatives au logement loué non-meublé dans un formulaire annexe à la déclaration de revenus (formulaire n° 2044).
Il devra ensuite reporter le montant total des charges déductibles sur la déclaration de revenus n° 2042 sous l'appellation “déficit foncier” dans la case 4BC (et 4BD pour les déficits des années antérieures).

Parmi les charges déductibles pouvant contribuer à réduire la base imposable, on peut citer notamment :

• les frais de gestion : gardiennage, mandat de gestion locative, déduction des frais d’agence sur les revenus fonciers.
• les provisions pour charges de copropriété : eau, électricité.
• les impôts locaux : taxe foncière.
• le bailleur pourra également déduire les primes d’assurance : assurance propriétaire non-occupant, garantie loyers impayés.
• les intérêts d’emprunt dans le cas d’un achat à crédit.
• la déduction des travaux sur les revenus fonciers : travaux d’entretien, de réparation, de rénovation ou d’amélioration du logement à l’exception des travaux d’extension et d’agrandissement.
• déduire la CSG des revenus fonciers sera également possible mais cette déduction sera marginale (6,8 %) et se fera sur les revenus et non sur l’impôt.

Le régime réel s’applique automatiquement lorsque les revenus locatifs du bailleur sont supérieurs à 15 000 € sur l’année. Il pourra néanmoins être choisi par l’investisseur s’il l’estime plus profitable pour sa situation personnelle que l’abattement de 30 % du régime micro-foncier.

Voici un exemple pour visualiser la différence entre les deux régimes d’imposition :

Un investisseur perçoit 12 000 € de revenus locatifs par an pour un logement acheté à crédit 160 000 € pour lequel il a réalisé des travaux de rénovation pour un montant de 5 000 €. Il est imposé dans la tranche d’impôt sur le revenu à 11 %.

Avec des revenus fonciers inférieurs à 15 000 €, il a donc la possibilité de choisir entre le régime micro-foncier et le régime réel. 

Charges déductibles régimes micro-foncier et réel

Charges	Régime micro-foncier	Régime réel
Taxe foncière	-	700 €
Frais de gestion	-	300 €
Charges de copropriété	-	500 €
Intérêts d’emprunt	-	1 000 €
Primes d’assurance	-	150 €
Travaux de rénovation	-	5 000 €
Total des charges déductibles	3 600 € (abattement forfaitaire de 30 %)	7 650 €

Après déduction des charges, la nouvelle base d'imposition pour chaque régime est donc la suivante : 

• Régime micro-foncier : 8 400 €,
• Régime réel : 4 350 €.

Calculons maintenant le montant des impôts fonciers pour chacun d'entre eux. 

Impôts fonciers régimes micro-foncier et réel

Détail de l'imposition	Régime micro-foncier	Régime réel
Impôts sur le revenu (tranche à 11 %)	924 €	478,50 €
Prélèvements sociaux (17,2 %)	1 444,80 €	748,20 €
Montant total de l'impôt	2 368,80 €	10 773,30 €

Après imposition, le montant des revenus fonciers nets par régime est le suivant : 

• Régime micro-foncier : 9 631,20 €,
• Régime réel : 10 773,30 €.

En l’espèce, l’investisseur a tout intérêt à choisir le régime réel qui lui permet d’économiser 1 142,10 € par rapport au régime micro-foncier. Ses revenus locatifs seront donc in fine supérieurs dans le cadre du régime réel. Sa rentabilité sera également supérieure bien qu’il faille prendre en compte également les 5 000 € dépensés dans les travaux de rénovation qui la diminuent forcément l’année de leur réalisation.

Quels formulaires remplir pour la déclaration ?

L’ensemble des charges déductibles évoquées dans l’exemple précédent devront être reportés sur un formulaire annexe à la déclaration 2042, le formulaire 2044 entre les lignes 220 et 250. Le bailleur devra conserver tous les justificatifs et factures pouvant servir à certifier l’ensemble des charges engagées en cas de contrôle fiscal.

Une fois le montant total des charges obtenu après addition des différents frais engagés, celui-ci devra être reporté sur la déclaration de revenus 2042 (Cerfa 10 334) dans la case “Déficit foncier”. Les revenus locatifs (dont nous avons expliqué le calcul plus haut) seront eux à reporter dans la case 4BA. Les déclarants au régime réel auront donc 2 formulaires à faire parvenir à l’administration fiscale contre un seul pour les déclarants au régime micro-foncier qui sont dispensés du formulaire 2044.

Il existe également un formulaire 2044 spécial destiné aux investisseurs utilisant un régime de défiscalisation particulier (De Robien, Périssol, Borloo, Besson, Scellier, monuments historiques) qui doivent obligatoirement effectuer leur déclaration au régime réel.

Location meublée : comment bien déclarer ses revenus locatifs (ou BIC) ?

Dans le cadre d’une location meublée, les recettes générées par le ou les logement(s) mis en location ne sont plus des revenus fonciers mais s’apparentent à des revenus locatifs qui s’inscrivent dans le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils relèvent alors de l’impôt sur le revenu. Là encore, les revenus locatifs peuvent être déclarés via un régime forfaitaire (le micro-BIC) ou via le régime réel.

Au préalable, le bailleur devra avoir effectué une déclaration de début d’activité dans les 15 jours suivant la mise en location auprès du Greffe du Tribunal de Commerce (pour la location meublée non-professionnelle LMNP) ou auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE) pour la location meublée professionnelle LMP). Il obtient alors un numéro de SIRET lui permettant de faire connaître son activité auprès de l'administration fiscale.

La distinction entre loueur meublé non-professionnel et professionnel se fera en fonction de deux critères cumulatifs :

• des revenus locatifs supérieurs ou égaux à 23 000 € par an
• des revenus locatifs qui représentent plus de 50 % des revenus globaux du foyer.

Si ces deux conditions sont réunies, le loueur sera alors professionnel (LMP). Si au moins une des deux est manquante, il sera alors non-professionnel (LMNP). 

Déclaration des revenus micro-bic

La déclaration des revenus locatifs en micro-BIC concerne les loueurs en meublé dont les revenus locatifs sont inférieurs à 72 600 € charges comprises par an.

Le bailleur bénéficie alors d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus perçus. Celui-ci peut être porté à 71 % dans le cas spécifique des meublés de tourisme ou des chambres d’hôtes qui perçoivent moins de 176 500 € charges comprises par an.

Il devra alors remplir le formulaire 2042-C Pro intitulé “Déclaration de revenus complémentaires des professions non-salariées” dans la partie “Revenus industriels et commerciaux” (encadré
“non-professionnels” case 5NN ou “professionnels” case 5ND selon sa situation). A l’exemple du micro-foncier, l’administration fiscale procèdera ensuite automatiquement à l’abattement forfaitaire correspondant sur les revenus locatifs perçus.

Déclarer ses revenus BIC au régime réel : pas à pas

La déclaration des revenus BIC au régime réel concerne pour sa part à l’inverse les propriétaires bailleurs en meublé percevant plus de 72 600 € charges comprises par an. Elle pourra également être choisie par des bailleurs en-dessous de ce seuil lorsque ceux-ci estiment que le montant total des charges à déduire sera plus avantageux pour eux en comparaison de l’abattement forfaitaire de 50 % prévu dans le cadre du régime micro-BIC.

Calcul des loyers pour une location meublée

La déclaration d’une location meublée au régime réel commencera par le report sur le formulaire 2042-C Pro (case 5KC ou 5KI pour les LMP et 5NC ou 5NI pour les LMNP)  de tous les loyers effectivement perçus sur l’exercice concerné charges comprises (montant des loyers charges comprises x 12 mois si le bien a été loué toute l’année durant).

Le montant total des recettes devra également être reporté sur le formulaire 2031-SD. Comme pour la location non-meublée, celui-ci inclura également les diverses indemnités ou subventions perçues et exclura les loyers impayés ou des cautions sauf si elles sont utilisées pour régulariser un impayé. Des cas particuliers tels que des plus et moins-values de cession devront également être renseignés dans cet encadré.

Quelles charges déduire des loyers perçus ?

Comme pour la location vide, la location meublée au régime réel permet de déduire de nombreuses charges relatives à l’exploitation du bien dans son acception la plus large. Entreront notamment dans ce cadre :

• les impôts locaux : taxe foncière, CFE ;
• les charges de gestion ;
• les frais d’entretien et de réparation ;
• la déduction des intérêts d’emprunt et les frais d’acquisition du bien ;
• les charges de copropriété déductibles;
• les primes d’assurance : assurance emprunteur, assurance PNO, garantie loyers impayés GLI.

La location meublée au régime réel permettra en outre de déduire l’amortissement du bien immobilier ainsi que du mobilier, ce qui réduira de façon considérable la base imposable. Il ne permettra pas en revanche de créer ni d’augmenter le déficit foncier et ne pourra excéder le montant des loyers perçus minoré des autres charges déductibles.

Pour effectuer une comparaison avec le régime micro-BIC, prenons l’exemple d’un investisseur qui perçoit 20 000 € de revenus locatifs par an charges comprises. Il a acquis le bien à crédit pour 200 000 € auxquels il a ajouté 10 000 € pour l’achat du mobilier et 5 000 € pour la réalisation de travaux de rénovation. Il peut donc amortir son bien sur 50 ans à hauteur de 4 000 € par an et le mobilier acheté sur 10 ans à hauteur de 1 000 € par an. Le bailleur est imposé dans la tranche de 30 % à l’IR.

Charges déductibles location meublée régimes micro-foncier et réel

Charges / Dépenses	Régime micro-BIC	Régime réel
Taxe foncière	-	1 200 €
Frais de gestion	-	600 €
Charges de copropriété	-	900 €
Intérêts d’emprunt	-	1 200 €
Primes d’assurance (assurance emprunteur + PNO)	-	700 €
Travaux de rénovation	-	5 000 €
Total des charges déductibles	10 000 € (abattement de 50 %)	9 600 €
Amortissement du bien	-	4 000 €
Amortissement du mobilier	-	1 000 €

Après déduction des charges, la nouvelle base d'imposition pour chaque régime est donc la suivante : 

• Régime micro-foncier : 10 000 €,
• Régime réel : 5 400 €.

Calculons maintenant le montant des impôts fonciers pour chacun d'entre eux.

Calcul du montant de l'impôt foncier

Détail de l'imposition	Régime micro-foncier	Régime réel
Impôts sur le revenu (tranche à 30 %)	3 000 €	1 620 €
Prélèvements sociaux (17,2 %)	1 720 €	928,80 €
Montant total de l'impôt	4 720 €	2 548,80 €

Après déduction de l'impôt, le montant des revenus fonciers nets par régime est le suivant : 

• Régime micro-foncier : 15 280 €,
• Régime réel : 17 451,20 €.

Là encore, le régime réel s’avère plus rentable pour le bailleur dans ce cas précis avec 2 171,20 € d’impôts économisés sur l’exercice, et ce en grande partie grâce à la déduction de l’amortissement spécifique à la location meublée.

Quelle liasse fiscale remplir pour ma déclaration d’impôt ?

Comme pour les revenus fonciers, le régime réel de la location exige davantage de formalités que le régime forfaitaire. L’ensemble des charges et des recettes listées sera à inscrire sur le formulaire 2031-SD.
Les résultats obtenus seront ensuite à reporter également sur le formulaire 2042-C Pro.

Pour les loueurs ayant opté pour le régime réel simplifié, il faudra également adresser à l’administration fiscale la liasse 2033 comprenant toutes les annexes comptables allant du formulaire 2033-A-SD jusqu’au formulaire 2033-G-SD.

Il s’agira notamment de produire un bilan comptable, un compte de résultat, un tableau des amortissements, des immobilisations et des plus ou moins values ainsi qu’un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires ou des déficits. Tous ces documents exigent la plupart du temps le recours à un expert-comptable ou à un OGA (organisme de gestion agréé).

Comment déclarer des loyers non perçus aux impôts ?

Lorsque le bailleur ne parvient pas à percevoir de loyer pendant une certaine période de l’année, ces montants non-perçus ne seront pas à déclarer sur l’exercice en question. Cette situation peut se produire généralement dans deux cas de figure :

Des loyers impayés de la part du locataire

• Dans le cas de la location vide, si le locataire régularise les loyers impayés par la suite, le bailleur devra donc les déclarer au titre de l’exercice où ils ont été effectivement perçus.
• Dans le cas de location meublée, c’est l’inverse, le bailleur doit déclarer les loyers sur la période où ceux-ci ont été effectivement facturés et non payés. La législation est en train d’évoluer sur ce point face à la multiplication des loyers impayés ces dernières années et on tend de plus en plus vers un blocage de l’imposition dans ce cas de figure.

Une vacance locative car le bailleur n’a pas réussi à trouver de locataire

Il pourra dans ce cas ne pas déclarer ces loyers non-perçus à condition de pouvoir prouver à l’administration fiscale qu’il a accompli toutes les diligences pour trouver effectivement un locataire et que la vacance locative n’est pas de son fait. Pour cela, il devra constituer un dossier comprenant notamment :

• des annonces de location déposées sur Internet ou en agence immobilière.
• un éventuel mandat de location confié à une agence locative.
• des e-mails ou courriers faisant état de visites du logement prévues ou ayant eu lieu.
• des témoignages permettant de corroborer ces éventuelles visites.

Ils pourront par ailleurs dans certains cas obtenir une exonération de taxe foncière. Ils devront néanmoins s’acquitter, dans certaines zones du territoire, d’une taxe sur les logements vacants si celle-ci dure depuis plus d’un an.

Enfin, pour se prémunir de ce type de situation, il existe des assurances permettant le versement d’indemnités en cas de loyers impayés (GLI) ou de vacance locative supérieure à un délai de franchise dépendant de chaque assurance.

Comment sont imposés les revenus locatifs ?

Après avoir rempli leur déclaration d’impôts et déduit les charges éventuelles leur permettant de réduire leur base imposable, les propriétaires en location meublée verront leurs revenus locatifs soumis à la fiscalité.

Fiscalité de la location vide

Dans le cas de location vide, les revenus fonciers relèvent de l’impôt sur le revenu avec une Tranche Marginale d’Impôts (TMI) appliquée sur la base imposable. Il existe à ce jour 5 tranches d’impôt sur le revenu (0 %, 11 %, 30 %, 41 % et 45 %).

Le résultat fiscal subira ensuite une seconde imposition relative aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % qui se décomposent comme suit :

• La CSG à hauteur de 9,2 % (dont 6,8 % peuvent être déduits sur les revenus pour la location nue).
• La CRDS (contribution au remboursement de la dette sociale) à hauteur de 0,5 %.
• Le prélèvement de solidarité à hauteur de 7,5 %.

Fiscalité de la location meublée

Dans le cadre de la location meublée, les revenus locatifs sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils relèvent en revanche également de l’impôt sur le revenu et les investisseurs subiront à ce titre les mêmes types de prélèvements que dans le cadre de location vide (TMI + prélèvements sociaux). Dans le cas d’une location meublée proposant des services complémentaires et des prestations parahôtelières (réception, petit-déjeuner, fourniture de linge de maison, nettoyage etc.), les bailleurs devront également s’acquitter de la TVA.