Faut-il déclarer les revenus locatifs avec ou sans les charges ?

Les revenus issus d’un investissement locatif, qu’il soit meublé ou non, sont imposables chaque année au même titre que les revenus du travail. Au moment de remplir sa déclaration annuelle, le bailleur devra ainsi reporter ses recettes locatives sur les différents formulaires en fonction de sa situation. Se pose alors la question de l’intégration ou non des charges versées par le locataire au niveau des cases destinées à renseigner le montant total des revenus locatifs sur l’année.

Alors faut-il déclarer ses revenus locatifs avec ou sans les charges ? Comment déclarer ses revenus de location et qu’en est-il de la déclaration des autres charges locatives déductibles ? Toutes les explications et la marche à suivre pour éviter toute erreur qui pourrait vous pénaliser dans votre imposition.

Location vide : déclaration du loyer avec ou sans les charges ?

Les revenus tirés d’une location vide (ou location non-meublée) sont considérés comme des revenus fonciers qui entrent dans le calcul de l’impôt sur le revenu. Leur imposition diffère selon le régime choisi : régime micro-foncier (forfaitaire) ou régime réel de déduction effective des charges. Quel que soit le régime choisi pour la location non-meublée, c’est le formulaire n° 2042 qui servira de support au renseignement des revenus perçus. Le régime réel nécessitera, en revanche, le remplissage d’un formulaire supplémentaire, la déclaration n° 2044 afin de détailler l’ensemble des charges locatives déductibles.

Sur ces documents déclaratifs, le bailleur devra ainsi commencer par renseigner le montant des revenus fonciers perçus sur l’année. Alors qu’entend-on par revenus fonciers perçus sur l’année ? Doivent-ils être indiqués avec ou sans les charges locatives ? La réponse dépendra en fait du type d'immeuble mis en location qui déterminera la marche à suivre pour votre déclaration :

• Dans le cas d’un bien immobilier situé dans un immeuble en copropriété, le bailleur paye au syndicat de copropriété des provisions pour charges de copropriété de façon trimestrielle avec une éventuelle régularisation en cas de trop-versé. Le montant de ces charges est fixé en fonction de la quote-part de chaque propriétaire dans l’immeuble.

• Dans le cas d’un immeuble seul, donc par définition sans copropriétaires, le bailleur devra supporter seul le montant des charges de l’immeuble. Le bail signé prévoit alors généralement le règlement par le locataire d’un montant mensuel supplémentaire correspondant aux versements de charges en plus du loyer pour subvenir aux différents frais relatifs à l’immeuble (eau, électricité, ordures ménagères). Une régularisation annuelle aura alors lieu selon les dépenses effectivement supportées. 

Régime micro-foncier : déclaration des loyers perçus et des charges payées par le locataire

Le régime micro-foncier fonctionne avec un abattement forfaitaire de 30% automatiquement appliqué sur le total des revenus locatifs de l’année. Il s’exerce sur la location vide jusqu’à 15 000 € de revenus fonciers hors charges par an sauf si le bailleur a fait la demande explicite d’une imposition au régime réel qui l’engagera alors sur une période de 3 ans même avec des revenus inférieurs à ce seuil.

Ces revenus fonciers comprendront notamment :

• Les loyers et fermages issus des logements loués non-meublés.
• Les éventuelles subventions perçues de l’Anah dans le cas de travaux de rénovation énergétique effectués.
• Les indemnités versées par une assurance en guise de dédommagement en cas de loyers impayés, de vacance collective ou de sinistre.
• Les revenus issus de la mise en location d'emplacements publicitaires.
• Les parts issues d’une société civile immobilière (SCI) ou d’une société civile de placement immobilier (SCPI).

Dans le cas du micro-foncier, les revenus à renseigner sur le formulaire 2042 sont toujours entendus hors charges c’est-à-dire sans tenir compte des charges locatives perçues et des éventuelles provisions pour charges de copropriété déductibles. Les charges de quelque nature qu’elles soient n’entreront ainsi pas en compte dans le calcul de la base imposable qui se fera de façon forfaitaire. L’administration fiscale appliquera alors automatiquement par la suite l’abattement de 30 % sans tenir compte de ces frais ou de leur régularisation.

Régime réel et déclaration des revenus fonciers 

Dans le cadre du régime réel, la déclaration des revenus fonciers est alors différente. Pour rappel, le régime réel s’applique automatiquement à partir de 15 000 € de revenus fonciers hors charges par an.
Il peut également être choisi par un investisseur qui l’estime plus profitable pour sa situation fiscale, notamment lorsque le montant de ses charges est supérieur au montant de l’abattement de 30 % (dans le cadre de travaux de rénovation par exemple).

Les investisseurs pourront alors déduire des charges locatives afin de réduire leur base imposable et in fine le montant de leur impôt sur le revenu. Ces charges devront être reportées sur le formulaire 2044 qui permet de lister ligne par ligne chacune d’entre elles.

Là encore, dans l’inscription des recettes perçues à la ligne 211, les loyers seront à déclarer hors charges tant que les charges perçues sont effectivement à la charge du locataire et non du propriétaire.

Là où les choses changent cependant, c’est dans la déclaration des charges à déduire. C’est dans cette situation que la différenciation effectuée plus avant entre les immeubles en copropriété et les immeubles seuls prend tout son sens :

• Dans le cas d’une copropriété, le bailleur pourra reporter les provisions payées au syndic dans la case 229 du formulaire 2044. Elles viendront ainsi en déduction des revenus fonciers perçus. L’année suivante en revanche, lorsque le syndic communique au propriétaire le montant effectif des charges et donc le montant utilisé de ces provisions pour le paiement des charges, le trop versé par le propriétaire devra être reporté dans la case 230. Il viendra alors s'additionner aux loyers perçus et augmenter en conséquence la base imposable.

• Dans le cas d’un immeuble seul, les charges de l’immeuble comme l’eau, l’électricité ou les ordures ménagères sont à la charge du locataire. Le propriétaire n’a donc logiquement pas à supporter une imposition sur des montants qu’il a avancés avec les provisions pour charges. Il déclarera donc ses recettes hors charges sur la ligne 211 tant que les charges perçues ne constituent qu’une avance par rapport à des frais effectivement à la charge du locataire. Il devra cependant intégrer des dépenses qui sont normalement à la charge du propriétaire mais qui ont été réglées par le locataire, un cas somme toute assez rare. Le bailleur devra également penser à effectuer la régularisation des charges avant la fin de l’année de déclaration pour éviter les déséquilibres comptables d’un exercice sur l’autre.

Quelles autres charges puis-je déduire de mes revenus fonciers ? 

A côté de ces charges de copropriété ou de gestion courante, de nombreuses charges relatives à la location du logement vide peuvent être déduites pour diminuer la base imposable du contribuable et réduire son imposition. Dans certains cas, lorsque le montant des charges est très important et bien supérieur aux revenus fonciers (résultat fiscal négatif), le bailleur pourra même créer du déficit foncier.

Il sera alors dispensé d’impôt sur le revenu sur l’exercice concerné. Lorsque le solde négatif n’est pas totalement déduit sur l’exercice concerné, il pourra le reporter sur les revenus locatifs des exercices suivants à hauteur de 10 700 € par exercice jusqu’à apurement du déficit.

Parmi ces charges déductibles, on peut penser notamment aux :

• Frais de gestion et d'administration du bien (ligne 221 du formulaire 2044) qui comprennent :
• Les frais d’administration et de gestion
• Les frais de gardiennage et de conciergerie
• Les rémunérations, honoraires et commissions versées à un tiers  (mandat de gestion locative)
• Les frais de procédure en cas de litige avec un locataire.
• Autres frais de gestion (ligne 222) qui correspondent aux frais de correspondance avec le locataire (téléphone, courrier)
• Diverses primes d’assurance (ligne 223) : propriétaire non-occupant (PNO), garantie loyers impayés (GLI), garantie vacance locative.
• Dépenses d’entretien et de réparation ainsi qu’à la déduction des travaux sur les revenus fonciers (ligne 224) : seront déductibles les travaux de rénovation et d’amélioration à l’exception des travaux d’extension ou d'agrandissement.
• Charges récupérables non récupérées auprès du locataire (ligne 225) : il s’agit des dépenses normalement à la charge du locataire mais qui ont finalement été réglées par le propriétaire (chauffage, électricité, entretien des ascenseurs, taxes de balayage et d'enlèvement des ordures ménagères, location de compteur etc.).
• Indemnités d’éviction et les frais de relogement (ligne 226) lorsque le propriétaire met fin au bail afin de louer son bien dans de meilleures conditions et d’obtenir une augmentation des revenus tirés de la location.
• Impôts locaux (ligne 227) : taxe foncière principalement, taxe d’enlèvement des ordures ménagères (taxe récupérable).
• A la déduction des intérêts d’emprunt (ligne 250) dans le cas d’un achat du bien effectué à crédit.
• Il est également possible de déduire la CSG des revenus fonciers (6,8 %). Attention, cette déduction sera assez marginale au final, puisqu’elle s’appliquera uniquement sur le montant des revenus fonciers et non sur le montant de l'impôt.

L’ensemble des charges déductibles devra alors être intégré en lignes 260 et 262 pour calculer la base imposable. Les montants totaux des recettes et des charges déductibles devront par ailleurs être reportés sur le formulaire 2042 pour servir de calcul à la nouvelle base d’imposition.

Location meublée : dois-je inclure les charges locatives lors de la déclaration des loyers ?

Lorsqu’un loueur investit dans une location meublée, les revenus issus de cette activité ne sont alors plus considérés comme des revenus fonciers comme c’est le cas de la location nue mais comme des recettes locatives assimilées à des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Ils relèvent néanmoins toujours de l’impôt sur le revenu (IR). Là encore, l’investisseur aura la possibilité de choisir entre 2 régimes d’imposition différents selon notamment le montant de ses recettes locatives ou le montant des charges qu’il aura à déduire : le régime micro-BIC et le régime réel.

Régime micro-bic : déclaration des loyers perçus

Sur le modèle du micro-foncier pour la location nue, le régime micro-BIC est un régime forfaitaire qui permet à l’investisseur de profiter d’un abattement automatique de 50 % sur l’ensemble des revenus locatifs perçus sur un exercice (et 71 % pour les revenus issus de chambres d’hôtes ou de meublés de tourisme) quel que soit le montant des charges effectivement engagé.

Il est destiné aux bailleurs dont les revenus locatifs n’excèdent pas 72 600 € charges comprises (176 200 € charges comprises pour les chambres d’hôtes ou meublés de tourisme). Pour la location meublée, le montant des revenus locatifs à renseigner doit donc être entendu toutes charges comprises.

Pour cela, l’investisseur devra reporter l’ensemble des revenus locatifs perçus charges comprises sur le formulaire 2042-C Pro. Cela comprendra là encore les loyers, fermages, indemnités d’assurance, subventions énergie, revenus issus d’emplacements de publicité ou encore placements de SCI et SCPI.

La case à remplir dépendra également du statut du loueur meublé (non-professionnel ou professionnel). En LMNP, il s’agira de la case 5NP et en LMP de la case 5KP. Pour rappel, la différence entre LMP et LMNP dépendra de 2 critères :

• Des revenus locatifs annuels supérieurs à 23 000 € charges comprises.
• Des revenus locatifs supérieurs à 50 % des revenus globaux du foyer.

Si ces deux critères sont réunis, le loueur passera sous le statut LMP. Si au moins un des critères n’est pas rempli, il restera alors sous le statut LMNP.

Après avoir indiqué le montant de ses recettes locatives charges comprises et avoir transmis sa déclaration, le bailleur se verra appliquer automatiquement par l’administration fiscale l’abattement de 50 % sur les recettes locatives qui lui permettra donc de diminuer de moitié sa base imposable, et ce, quels que soient les charges locatives effectivement engagées.

Régime réel : déclaration des revenus locatifs

Dans le cadre du régime réel, le bailleur déclarera là encore la totalité des sommes perçues sur l’année (loyers et charges comprises x 12 mois si le bien a été loué toute l’année). Ce montant devra être renseigné là encore sur le formulaire 2042-C Pro mais également dans un formulaire spécifique au régime réel, le formulaire n° 2031-SD dans l'encadré C2. Le formulaire 2031-SD contiendra également une annexe 2031-SD pour les bailleurs en LMNP sur laquelle devront être reportés les BIC non-professionnels dans l’encadré H.

Pour les bailleurs ayant opté pour le régime réel simplifié, il faudra compléter en plus la liasse 2033 comprenant notamment :

• Un bilan financier simplifié (formulaire 2033-A-SD), 
• Un compte de résultat (formulaire 2033-B-SD), 
• Un tableau des immobilisations, des amortissements, des plus-values et des moins values (formulaire 2033-C-SD),
• Un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits. (formulaire 2033-D-SD).

Quelles charges déduire de mes revenus locatifs en meublé ?

L’imposition de la location meublée dans le cadre du régime réel permet là encore à l’investisseur de réduire sensiblement sa base imposable. Comme pour la location nue, il pourra déduire tous types de frais étant en rapport avec la gestion du bien et dans un sens plus large toute charge d’entreprise relative à l’exploitation du bien.

Le bailleur pourra, là encore, lorsque les charges sont très importantes, créer du déficit foncier pour annuler son imposition sur le revenu pour l’exercice concerné. Il pourra également reporter le solde négatif sur les exercices suivants, en l’espèce pendant seulement 6 années, mais cette fois sur l’ensemble de ses revenus et non plus seulement sur les revenus locatifs.

Parmi les charges déductibles dans le cadre du régime réel, pourront notamment venir en diminution des recettes locatives :

• Les frais d’établissement qui peuvent prendre la forme de frais de constitution de la société ou encore de frais notariés.
• Les impôts locaux : taxe foncière, cotisation foncière des entreprises (CFE).
• Les frais d’entretien, de réparation et les travaux de rénovation et d’amélioration du logement (hors frais d'extension ou d'agrandissement).
• Les honoraires versés à des tiers notamment pour l’acquisition du logement (il pourra par exemple déduire les frais de courtier).
• Les charges de gestion locative divers (mandat de gestion, conciergerie, gardiennage, frais de communication dans la limite de 20 € par an).
• Les charges courantes de copropriété (eau, électricité, ordures ménagères).
• Les intérêts d’emprunt dans le cas d’un achat effectué à crédit.
• Le bailleur pourra également déduire les primes d’assurance (assurance emprunteur, assurance loyers impayés, assurance propriétaire non-occupant, garantie vacance locative).

Pour entrer dans le cadre d’une déduction, ces charges devront respecter trois critères principaux :

• Avoir été engagées dans le cadre spécifique de la location.
• Concerner l’exercice sur lequel porte effectivement la déclaration.
• Pouvoir être justifiées par des factures et des justificatifs de paiement avec notamment le montant et la date des prestations ou factures et également les coordonnées de l’entreprise ayant effectué l’intervention dans le cadre de travaux de rénovation.

L’avantage principal de la location meublée par rapport à la location vide dans le cadre du régime d’imposition réel réside dans la possibilité de déduire l’amortissement du bien ainsi que l’amortissement du mobilier. L’amortissement du bien sera généralement réalisé sur 50 ans avec un montant annuel correspondant à la quote-part d’amortissement de la période. (exemple : 3 000 € par an pour un investissement de 150 000 € amorti sur 50 ans). Le mobilier, pour sa part, sera amorti sur une période de 5 à 10 ans. 

Après report de l’ensemble des charges déductibles, le bailleur verra le montant de sa base imposable considérablement réduite (notamment en cas de travaux et du fait de l’amortissement). Il se verra ensuite appliquer un double prélèvement relatif à l’impôt sur le revenu qu’il s’agisse de la location vide ou de la location meublée :

• Le Taux Marginal d’Imposition (TMI) dont le montant dépendra de la tranche de revenus du foyer (0 %, 11 %, 30 %, 41 % et 45 %)
• Les prélèvements sociaux à 17,2 %, constitués de la Contribution Sociale Généralisée (CSG) à 9,20 %, de la Contribution au Remboursement de la Dette Sociale (CRDS) à 0,50 % et du prélèvement de solidarité à 7,5 %.

Pour  la location meublée, il devra également régulariser la TVA dans le cas où il fournit à sa clientèle, selon les dispositions prévues par l’article 261-D-4° du Code Général des Impôts (CGI), au moins 3 des 4 prestations suivantes :

• Le petit déjeuner
• Le nettoyage régulier des locaux
• La fourniture de linge de maison
• La réception de la clientèle