Les intérêts d'emprunt sont-ils déductibles des revenus locatifs ?

L’immense majorité des investissements locatifs sont réalisés à crédit. Souvent par contrainte budgétaire, parfois par choix afin de faire fonctionner l’effet de levier du crédit. Les investisseurs peuvent ainsi financer l’achat de leur bien par les revenus issus du logement mis en location. Le recours à l’emprunt immobilier présente également un autre avantage : l’incorporation des intérêts d’emprunt dans la liste des charges locatives déductibles.

Peut-on déduire les intérêts d’emprunt pour du locatif ? Comment fonctionne cette déduction le cas échéant ? Concerne-t-elle tous les intérêts d’emprunt ? Comment les reporter sur sa déclaration ? Tout savoir sur la déduction des intérêts d’emprunt des revenus locatifs.

La déduction des intérêts d'emprunts uniquement pour le régime réel

La marche à suivre pour procéder à la déduction des intérêts d’emprunt dépend du régime d’imposition spécifique choisi par l’investisseur. Qu’ils soient loueurs en meublé ou en non-meublé, les investisseurs ont (sous condition de chiffre d’affaires) la possibilité de choisir entre un régime forfaitaire et un régime réel de déduction de charges.

Voici la marche à suivre pour procéder à la déduction sur les loyers pour l’achat d’un appartement ou d’une maison en location.

Le régime micro-foncier ou micro-bic

Dans le cadre du régime forfaitaire, un abattement forfaitaire est automatiquement appliqué sur les revenus locatifs du bailleur. Celui-ci correspond :

• À une déduction forfaitaire de 30 % dans le cadre du régime micro-foncier qui concerne uniquement les propriétaires d’un logement vide mis en location réalisant moins de 15 000 € de revenus fonciers hors charges par an (voir notre article déclarer le loyer avec ou sans les charges).

• À une déduction forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives qui correspondent à des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) dans le cadre de la location meublée pour le régime micro-BIC. Cette option est réservée aux propriétaires réalisant moins de 72 000 € de recettes locatives charges comprises par an.

Ces régimes forfaitaires, s’ils présentent des avantages de simplification administrative ainsi que de rentabilité pour les bailleurs avec peu de charges, ne permettent pas, à l’inverse, de déduire les charges locatives pour leur coût effectif. Les intérêts d’emprunt ne peuvent ainsi pas être déduits dans de ce type de configuration avec un régime d'imposition forfaitaire.

Il est seulement possible de déduire la CSG des revenus fonciers, celle-ci étant considérée comme une charge relevant du revenu global et non spécifiquement apparentée aux revenus du patrimoine.

Le régime réel : location vide ou meublée

Le régime réel permet lui de déduire la majorité des charges engagées relativement au logement mis en location. Celui-ci s'applique automatiquement pour des revenus fonciers supérieurs à 15 000 € hors charges par an dans le cas de la location vide et pour des recettes locatives supérieures à 72 000 € charges comprises pour la location meublée.

Le régime réel peut toutefois être choisi à la discrétion de chaque propriétaire ne dépassant pas les seuils évoqués si celui-ci estime que la déduction de charges effectivement engagées lui permet de réduire sa base imposable de façon plus importante qu’avec l’abattement automatiquement prévu dans le régime forfaitaire.

Les intérêts d’emprunt entrent dans le cadre de ces charges déductibles des revenus locatifs et peuvent ainsi contribuer à la diminution du résultat fiscal du bailleur.

Dans le cadre de la location vide, le montant des intérêts d’emprunt est à reporter en ligne 250 de la déclaration de revenus 2044.

Dans le cadre de la location meublée, tous les frais concourant de près ou de loin à l’exploitation du bien immobilier peuvent faire l’objet d’une réduction de la base imposable. L’ensemble des charges comprenant donc les intérêts d’emprunt sont à reporter sur le formulaire 2031-SD.

Quels intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus locatifs ?

Le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP) dans sa page consacrée aux intérêts d’emprunt déductibles des revenus locatifs publié le 1er septembre 2017 pose les contours des intérêts d’emprunt entrant dans le périmètre de la déduction. Celui-ci stipule notamment que “les contribuables soumis au régime réel d’imposition peuvent déduire de leur revenu net foncier les intérêts des emprunts contractés pour la conservation, l'acquisition, la (re)construction, l’agrandissement, la réparation ou l'amélioration des immeubles donnés en location.”

Dans le détail, sont donc concernés par la déduction les intérêts d’emprunt relatifs aux emprunts ayant pour but :

• La conservation du logement : il s’agit alors des prêts servant à financer des dépenses directement en rapport avec le bien immobilier loué et qui apparaissent comme indispensables à la conservation de tout ou partie de la propriété du bien.

• L’acquisition, la construction (ou reconstruction) et l’agrandissement du bien immobilier. Il peut notamment s’agir d’un emprunt ayant pour but de financer l’achat d’un terrain à bâtir en vue d’établir une construction à but locatif.

• La réparation ou l’amélioration du logement : les intérêts d’un emprunt servant à financer des réparations ou des travaux de rénovation du logement loué sont également déductibles des recettes locatives.

• La police d’assurance visant à se substituer à un prêt ayant pour objet la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration du bien.

Il s’agit notamment des assurances décès-invalidité venant couvrir le paiement des mensualités du prêt. Les intérêts de l’emprunt contracté pour la souscription de cette police d’assurance sont donc également déductibles des revenus locatifs.

Par ailleurs, les divers frais liés à l’emprunt peuvent également être déduits des recettes locatives. C’est le cas notamment :

• des frais de constitution du dossier ;
• des frais de garantie (inscription hypothécaire ou privilège de prêteur de deniers par exemple) ;
• des frais de mainlevée ;
• des agios et commissions bancaires ;
• des sommes versées à un organisme de cautionnement.

A l’inverse, sont exclues de la déduction toutes les dépenses réalisées hors du cadre défini précédemment. On peut notamment penser aux intérêts des emprunts réalisés pour faire face à des dépenses à caractère personnel, ou des frais effectués en vue de revendre le bien. Il peut également s’agir d’emprunts réalisés dans l’objectif d’indemniser un locataire dans le cadre d’une rupture du bail avant terme dans le but de le relouer à des conditions plus avantageuses. (indemnités d’éviction).

Comment calculer la déduction des intérêts d’emprunt ?

La déduction des intérêts d’emprunt intervient sur la base imposable après déduction des autres charges locatives mentionnées. Elle vient ainsi diminuer le résultat fiscal avant imposition. Les intérêts d’emprunt sont en effet les seules charges locatives ne permettant pas de générer du déficit foncier avec également l’amortissement dans le cas de la location meublée.

Le propriétaire du bien immobilier ne peut déduire que les intérêts qu’il a effectivement supportés au cours de l’exercice fiscal concerné. Le montant des intérêts déductibles doit être justifié. Il doit ainsi correspondre aux sommes qui ont été effectivement utilisées dans le cadre des travaux de construction ou de rénovation. Le propriétaire devra ainsi justifier du fait que la totalité du prêt obtenu a été consacrée aux travaux prévus dans le cadre de la location du bien afin de pouvoir déduire ces intérêts d’emprunt dans leur ensemble.

A la différence de la résidence principale où ils sont plafonnés à 3 750 € par personne, il n’existe cependant pas de limite pour le montant ouvrant droit à la déduction des intérêts d’emprunt dans le cadre de l’investissement locatif

Par ailleurs, les intérêts d’emprunt ne sont déductibles que sur les revenus fonciers. Ils ne peuvent en effet pas faire l’objet d’une déduction sur les revenus globaux.

Pour calculer ses intérêts d’emprunt sur une année, l’investisseur doit se baser sur le taux moyen sur une année et non pas sur le taux effectif global (taux effectif global / 12 mois). Ce calcul lui permet ainsi de tenir compte de la dégressivité des intérêts qui sont indexés sur le montant restant à payer chaque mois et non sur le montant global de l’emprunt. Il doit ensuite additionner les intérêts versés chaque mois (qui sont par définition moindres d’un mois sur l’autre) pour les reporter au final sur sa déclaration d’impôts.

Comment déclarer les intérêts d’emprunt sur son avis d’imposition ?

Les intérêts d’emprunt sur le bien immobilier mis en location peuvent être déduits aussi bien dans le cadre de la location nue que de la location meublée.

• Dans le cas de la location vide, ils sont à reporter à la ligne 250 intitulée “Intérêts d’emprunt” de la déclaration 2044. Ils doivent également être mentionnés en page du formulaire sur la ligne 410 dans l’encadré “Descriptif des frais” comprenant la localisation du bien, la date du prêt et le montant des intérêts versés. La totalité des recettes locatives et des choses est par la suite à reporter sur la déclaration de revenus 2042.

• Dans le cas de la location meublée, c’est le formulaire 2031-SD qui sert à renseigner l’intégralité des charges déductibles dont les intérêts d’emprunt dans la case C2b “quote-part des frais et charges correspondants”. Les montants des recettes et des charges sont également à reporter sur le formulaire de déclaration de revenus 2042-C Pro.

Loi Pinel et déduction des intérêts d’emprunt : exemple

Les intérêts d’emprunt sont également déductibles dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation tel que la loi Pinel dans le neuf, et ce, qu’il s’agisse d’un bien acheté et immédiatement habitable ou d’un bien acheté sur plan en VEFA (Vente en futur état d’achèvement).

Dans le cadre d’un emprunt classique, le calcul des intérêts d’emprunt se fait en utilisant le taux effectif global et non le taux mensuel annoncé au début du crédit. Les intérêts du prêt sont à rembourser mensuellement et leur montant varie d’un mois à l’autre au fur et à mesure du remboursement d’une partie du prêt. En effet, les intérêts ne s'appliquent pas sur le montant global du prêt mais sur la somme restant à rembourser chaque mois, somme qui, par définition, va diminuer mois après mois. Pour obtenir le taux mensuel servant véritablement de base au calcul des intérêts, il faut alors diviser le taux global par douze.

Le mécanisme est le même dans le cas d’un achat en loi Pinel à une exception près. Les intérêts d’emprunt ne prennent pas la même forme pour un achat en VEFA (achat sur plan). Les intérêts ne sont ainsi pas comptabilisés mensuellement comme pour un bien classique mais à chaque nouvel appel de fonds au fur et à mesure de l’évolution du chantier. On parle alors d’intérêts intercalaires. Ces intérêts s’accumulent au fil du chantier et sont dûs à la remise du logement lorsqu’a lieu le règlement final. Seuls ces intérêts intercalaires sont alors déductibles au titre des charges locatives.

Les intérêts intercalaires comme les intérêts d’emprunt en Pinel sont à reporter en ligne 250 du formulaire 2044 pour la location vide et sur le formulaire 2031 pour la location meublée.

La première année de déclaration de l’achat en Pinel, l’investisseur doit également adresser le formulaire 2044 EB d’engagement de mise en location du bien. Des documents complémentaires sont également à joindre dans le cas de la loi Pinel pour valider l’éligibilité de l’investisseur (identité du contribuable, localisation du logement, date de livraison du chantier).

Quelles autres charges sont déductibles des revenus locatifs ?

En plus des intérêts d’emprunt, de nombreuses autres charges peuvent être déclarées par un investisseur locatif et ce, qu’il s’agisse d’un investissement en location vide comme en location meublée. Ces déductions peuvent se faire uniquement dans le cadre du régime réel, le régime forfaitaire fonctionnant par définition sur un abattement automatique de charges.

Pour la location vide, l’ensemble des charges seront à reporter des lignes 220 à 250 sur le formulaire 2044 qui vient en complément de la déclaration de revenus 2042.

Pour la location meublée, les charges déductibles sont à reporter sur le formulaire 2031. La liasse fiscale 2033 est également exigée pour les bailleurs ayant opté pour le régime réel simplifié. Elle nécessitera très souvent le recours à un expert-comptable pour produire un bilan, un compte de résultat ou encore les tableaux des amortissements, des immobilisations ou des provisions.

Voici la liste des charges qui peuvent être déduites des revenus locatifs :

• Les frais d’administration et de gestion du bien (ligne 221 du formulaire 2042) qui peuvent comprendre notamment :
  - les rémunérations des gardiens et concierges;
  - les rémunérations, honoraires et commissions versées à un tiers (mandat de gestion du bien, comptabilité, déclarations fiscales etc.);
  - les frais de procédure en cas de litige avec un locataire ou un entrepreneur chargé des travaux.

• Les autres frais de gestion (ligne 222) qui se résument la plupart du temps aux frais de correspondance avec le locataire ou à l’achat d’outillages et sont plafonnés à 20 € par an.

• Déduire les primes d’assurance (ligne 223) souscrites dans le cadre de la location (assurance propriétaire non-occupant, garantie loyers impayés ou encore assurance vacance locative).

• La déduction des travaux sur les revenus fonciers est à inscrire en ligne 224 de la déclaration. Ils doivent concerner des dépenses d’entretien et de réparation ainsi que des travaux de rénovation ou d’amélioration du logement. Les travaux d’extension et d’agrandissement sont en revanche exclus de la déduction.

• Les charges récupérables non récupérées au départ du locataire (ligne 225). Il s’agit de charges devant normalement être acquittées par le locataire (eau, chauffage, ordures ménagères), finalement payées par le propriétaire et dont le montant n’a pu être récupéré avant la fin de l’exercice fiscal.

• Les indemnités d’éviction et les frais de relogement (ligne 226) lorsque le propriétaire met fin au bail dans le but de relouer le bien à des conditions tarifaires plus avantageuses pour lui.

• Les impôts locaux (en ligne 227) : il s’agit alors de la Taxe Foncière ainsi que de la Contribution Financière des Entreprises - CFE (uniquement dans le cas de la location meublée pour cette dernière).

• Les provisions pour charges de copropriété déductibles (en ligne 229) avancées au syndicat de copropriété pour couvrir les différents frais relatifs à l’immeuble ou les travaux non-prévus dans le budget prévisionnel de la copropriété.

• La CSG à hauteur de 6,8 %. Cette déduction est applicable uniquement sur la base imposable et ne s’apparente pas à une réduction d’impôts véritable.

Enfin, dans le cas de la location meublée, les charges déductibles sont également de la même nature et doivent seulement s’apparenter de près ou de loin à l’exploitation de bien mis en location. Ce type de location offre en revanche un avantage majeur par rapport à la location vide : la possibilité de déduire l’amortissement des revenus locatifs. Cet amortissement s’applique aussi bien sur le bien immobilier en lui-même que sur le mobilier investi dans le bien. Il permet ainsi de déduire une quote-part annuelle du montant du bien afin de diminuer sensiblement le résultat fiscal et donc la base imposable. L’amortissement ne permet pas en revanche de créer ou d’aggraver un déficit foncier.