Peut-on déduire les primes d'assurances des revenus fonciers 2024 ?

L’investissement locatif constitue un achat particulièrement rentable pour un investisseur souhaitant placer son argent et faire fructifier son capital. En plus de générer des revenus complémentaires réguliers, il fait figure de véritable assurance pour préparer l’avenir et se constituer un patrimoine.

L’investissement locatif suppose néanmoins des coûts fixes à prendre en compte. Parmi eux, les différentes assurances souscrites dans le cadre de la location ne sont pas à minimiser et pèsent un certain poids quand on les rapporte sur une année. Néanmoins, l’administration fiscale permet de déduire certaines de ces dépenses sur les revenus fonciers.

Quelles sont les assurances venant en diminution des loyers perçus ? Quelles sont les conditions pour les intégrer en tant que charges déductibles des revenus fonciers ? Comment déduire les primes d’assurances des revenus fonciers sur sa déclaration ? Tout comprendre à la déduction des primes d’assurance des recettes locatives.

Quelles assurances sont déductibles des impôts sur le revenu foncier ?

La déduction des primes d’assurance sur les revenus fonciers concerne les bailleurs ayant fait le choix du régime réel d’imposition ou étant catégorisés comme tels du fait du montant de leurs recettes locatives sur l’année (plus de 15 000 € de loyers hors charges par an en location nue et plus de 72 600 € de revenus locatifs charges comprises par an en location meublée).

En effet, le régime forfaitaire prévoyant un abattement automatique sur les recettes locatives (de 30 % dans le cas de la location vide et de 50 % pour la location meublée) ne permet pas, par définition, de déduire ses charges locatives pour leur montant effectif.

Le régime réel, en revanche, prévoit lui la possibilité d’inclure dans sa déclaration de revenus différentes charges locatives venant en déduction des revenus fonciers que nous détaillerons en fin d’article. Celles-ci viennent ainsi diminuer le résultat fiscal de l’exercice et donc la base d’imposition avant l’application des prélèvements relatifs à l’impôt sur le revenu.

Dans ce cas, lorsque le montant des charges locatives déductibles est plus élevé que les revenus locatifs, le bailleur se trouve alors en situation de déficit foncier et est exonéré d’impôt sur les revenus fonciers sur l’exercice. Il peut également reporter le surplus de déficit sur les revenus locatifs des exercices suivants à raison de 10 700 € par an pendant dix ans.

Les primes d’assurance versées dans le cadre de location du bien immobilier détenu par un propriétaire entrent dans cette catégorie et font ainsi l’objet d’une déduction en fonction du montant effectivement versé.

L’assurance de prêt immobilier

L’assurance de prêt immobilier autrement appelée assurance emprunteur est une garantie exigée par les banques pour pouvoir contracter un emprunt servant à financer un achat immobilier. Si elle n’est pas légalement obligatoire, aucun établissement bancaire n’acceptera en pratique d’accorder un prêt immobilier sans qu’y soit adossée une assurance emprunteur permettant de couvrir l’emprunt en cas de défaut de remboursement.

Cette assurance comprend des garanties jugées obligatoires par les banques :

• Garantie décès (DC) ;
• Garantie perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA).

Elle comporte aussi des garanties facultatives pouvant être souscrites selon les profils :

• Garantie invalidité (IPT ou IPP) ;
• Incapacité Temporaire de Travail (ITT) ;
• Garantie perte d’emploi (PE).

L’assurance emprunteur vient prendre le relais en cas de difficultés de remboursement temporaires (incapacité de travail, invalidité) ou de défaut de remboursement intégral (perte d’autonomie ou décès de l’emprunteur). Elle protège à la fois la banque, l’emprunteur et également ses ayant droits en cas de décès.

Le coût de l’assurance emprunteur est loin d’être négligeable et peut s’élever à un tiers de la totalité de l’emprunt. Son caractère déductible fait donc figure d’aubaine pour l’investisseur qui peut ainsi réduire assez sensiblement sa base imposable. L’assurance de prêt est en revanche déductible seulement sur les 10 premières années suivant la souscription.

La cotisation assurance propriétaire bailleur

L’assurance propriétaire bailleur encore appelée propriétaire non-occupant (ou PNO) est une assurance multirisque habitation spécifiquement dédiée aux propriétaires ne faisant pas usage de leur bien en tant qu’habitation. Non obligatoire mais fortement recommandée, elle permet de couvrir différents risques et de protéger le propriétaire en cas de sinistre survenu dans le logement en cas départ du locataire ou en cas de vacance locative, période pendant laquelle le logement n’est, par définition, pas couvert.

Elle s’applique en outre en cas de survenance d’un sinistre non-couvert par l’assurance du locataire ou celle de la copropriété.

Depuis 2015 cependant, la loi ALUR oblige tout propriétaire bailleur en copropriété à souscrire une assurance PNO afin qu’il soit couvert contre les risques de responsabilité civile.

L’assurance PNO permet en outre de compléter l’assurance du locataire ou de la copropriété en cas de sinistre non intégralement couvert. Enfin, la garantie PNO permet d’assurer le mobilier dans le cadre d’une location meublée.

L’intégralité des primes d’assurance souscrites au titre de la garantie PNO sont pleinement déductibles des revenus fonciers. Le coût de cette assurance reste malgré tout limité et ne diminue donc qu’à la marge le résultat fiscal.

La garantie loyers impayés

La garantie loyers impayés permet comme son nom l’indique de se prémunir d’impayés de loyers de la part du locataire. Elle constitue donc une garantie importante pour les propriétaires bailleurs qui souhaitent sécuriser leurs revenus locatifs permettant bien souvent de couvrir le remboursement de leur emprunt.

La garantie loyers impayés est assez complète et revêt plusieurs objectifs :

• elle indemnise le propriétaire du montant du loyer concerné pendant une période donnée ;
• elle intervient également en cas de dégradations sur le mobilier pour remettre le bien en état en complément du dépôt de garantie si celui-ci n’est pas suffisant ;
• l’assurance GLI couvre également le propriétaire sur une certaine période en cas de départ précipité d’un locataire ou même de son décès ;
• elle permet enfin une prise en charge des frais juridiques pour une procédure d’expulsion du locataire ou de recouvrement de loyers impayés, procédure qui peut de plus s’avérer longue et empêcher le bailleur de trouver un nouveau locataire.

Tous les logements à usage d’habitation et disposant d’un contrat de location de longue durée peuvent être concernés par la garantie GLI et sa potentielle déduction des revenus fonciers. Certains propriétaires bailleurs de locaux à usage commercial peuvent également avoir recours à cette assurance (dans le cadre d’une activité libérale).

La souscription de la garantie GLI nécessite en revanche le respect de certains critères : 

• le bien loué doit être utilisé en tant que résidence principale ou secondaire ;
• le locataire doit disposer d’une situation professionnelle stable (pas de contrat précaire) ;
• il doit en outre bénéficier d’un salaire au moins équivalent à 2,85 fois le montant du loyer.

L’indemnisation de la garantie loyers impayés intervient 3 mois après la constatation du défaut de paiement mais est néanmoins rétroactive dans le temps.

Les primes d’assurance versées dans le cadre de la GLI sont déductibles des revenus fonciers dans leur intégralité. Son montant est généralement compris entre 2,5 % et 3,5 % du montant TTC des loyers.

Quelles sont les conditions pour déduire les primes d’assurance des revenus fonciers ?

Pour déduire ses primes d’assurance des charges locatives, le bailleur devra respecter certaines conditions inhérentes tant à l'usage du bien qu’aux risques couverts ou aux cotisations versées. 

L’usage du bien

Pour pouvoir être déduites, les primes d’assurance doivent obligatoirement concerner un bien immobilier mis en location. Sont donc exclues les primes versées au titre d’un bien en résidence principale ou secondaire. Le bien doit à ce titre relever des revenus fonciers. La situation géographique du bien (zone rurale ou urbaine) n'a en revanche aucun impact sur la déduction.

Les risques couverts

La législation prévoit une déduction pour les contrats souscrits en vue de “l’acquisition ou de la conservation des revenus”. Dans la réalité, cela recouvre une acception de risques assez larges dont notamment :

• les risques entrant dans le cadre de la responsabilité civile ;
• un dégât des eaux ;
• un incendie ;
• un bris de glace ;
• des aléas climatiques (tempête, grêle, neige) et des catastrophes naturelles ;
• une inondation ;
• le vol ou le vandalisme ;
• les incendies et explosions ;
• les loyers impayés (garantie GLI) ;
• etc.

La déduction des primes versées dans le cadre de contrats couvrant ces risques est effective quelle que soit le moyen par lequel ils ont été souscrits (en direct, par un intermédiaire courtier ou par un contrat groupe).

Les primes versées

Enfin, pour être déductibles, les primes d’assurance doivent respecter quelques obligations notamment quant aux versements des sommes supportées.

• Les montants déductibles ne peuvent concerner que les sommes effectivement payées au cours de l’exercice par le propriétaire.
• Les primes d’assurance ne sont déductibles que sur les revenus fonciers et non sur les revenus globaux et ne concernent que les sommes versées sur  l’exercice en question.
• Le bailleur doit conserver l’ensemble des pièces justificatives (décomptes, preuves de paiement, copie du contrat d’assurance) en cas de contrôle de l’administration fiscale sur le bien-fondé des déductions en question.

Comment calculer la déduction des primes d’assurance ?

La déduction des primes d’assurance est relativement simple puisque toutes les sommes versées au titre d’une assurance dans le cadre d’un bien mis en location sont intégralement déductibles des revenus fonciers. Il suffit donc d'additionner les primes effectivement versées sur l’année de chacune des assurances concernées et de les déduire des revenus fonciers.

Exemple de déduction de primes d'assurance

Prenons l’exemple d’un propriétaire qui perçoit 9 000 € de loyers par an (750 € de loyers par mois). Pour cet investissement de 150 000 €, il a opté pour un achat à crédit sur 20 ans et a donc souscrit à une assurance emprunteur pour laquelle il verse chaque mois une prime d’assurance de 100 € par mois. Il s’acquitte également d’une assurance propriétaire non-occupant (PNO) pour un montant de 10 € par mois ainsi que d’une garantie loyers impayés (GLI) pour un montant de 20 € par mois.

Il peut alors déduire de ses revenus fonciers sur l’exercice :

• 1 200 € au titre de l’assurance emprunteur (100 x 12 mois) ;
• 120 € au titre de l’assurance PNO (10 x 12 mois) ;
• 240 € au titre de la garantie loyers impayés (20 x 12 mois).

Les primes d’assurance lui permettent donc de diminuer son résultat fiscal comme détaillé ci-dessous : 

Déduction des primes d'assurances des revenus locatifs

Primes déductibles	Montant
Primes d’assurance emprunteur sur l’année	1 200 €
Primes d’assurance PNO	120 €
Primes d’assurance GLI	240 €
Total des primes déductibles	1 560 €

Après déduction des primes d'assurance, la nouvelle base imposable s'élève à 7 440 € (9 000 € - 1 560 €).

A ces déductions de primes d’assurance s’ajouteront encore les autres charges locatives déductibles. 

Comment déclarer les primes d’assurance déductibles sur mon avis d’imposition ? 

Dans le cadre du régime d’imposition au réel de charges déductibles, les primes d’assurance à déduire des revenus fonciers doivent être reportées chaque année sur un formulaire spécifique au moment d’effectuer sa déclaration de revenus avant imposition.

Quel formulaire remplir ?

Pour une location vide, l’ensemble des charges locatives et donc les primes d’assurance sont à mentionner sur le formulaire 2044 en complément de la déclaration de revenus 2042 (formulaire 2044 spécial pour les dispositifs particuliers de défiscalisation).

Le montant total des primes d’assurance versées sur l’année sera à reporter en ligne 223 intitulée “Primes d'assurance”.

Comment justifier les primes d’assurances déduites des revenus fonciers ?

Les primes d’assurance versées et déclarées en tant que charges locatives déductibles doivent à tout moment pouvoir être justifiées par le propriétaire bailleur en cas de contrôle de l'administration fiscale. Il doit ainsi conserver l’ensemble des justificatifs (contrats d’assurance, preuves de paiement, quittances) permettant de prouver les montants effectivement engagés ainsi que la nature de la dépense.

Pour le cas particulier des assurances collectives avec des contrats relatifs à la totalité des occupants de l’immeuble, le bailleur doit pouvoir justifier sa quote-part de déduction effective en se rapprochant du syndicat de copropriété.

Quelles autres charges sont déductibles des revenus fonciers ?  

Comme mentionné auparavant, les primes d’assurance ne constituent qu’une partie des charges locatives déductibles bien qu’elles permettent une réduction assez importante de la base imposable (notamment pour l’assurance emprunteur).

La plupart des autres charges locatives fonctionnent sur le même principe de déduction des revenus fonciers et viennent ainsi diminuer le résultat imposable voire dans certains cas créer du déficit foncier (charges locatives déductibles supérieures aux revenus fonciers). Le supplément de déficit foncier potentiel pourra alors être reporté sur les revenus fonciers des exercices suivants à concurrence de 10 700 € par an pendant 10 ans.

Voici les principales autres charges déductibles des revenus fonciers.

Les frais d’administration et de gestion du bien (ligne 221 du formulaire 2044)

Il s’agit des dépenses courantes concourant au fonctionnement de l’immeuble. Elles peuvent prendre la forme de frais variés comme notamment :

• Les rémunérations des personnels chargés de la garde de l’immeuble (gardiennage et conciergerie). Les salaires versés ainsi que les charges sociales et fiscales sont déductibles des revenus fonciers.
• Les rémunérations, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion de l’immeuble (rétribution des gérants d’immeubles, frais administratifs, comptables et fiscaux, dépenses de secrétariat, déduction de frais d’agence des revenus fonciers dans le cadre d’un mandat de gestion locative).
• Les frais de procédure engagés pour le règlement d’un litige avec un locataire ou un entrepreneur chargé d’effectuer des travaux dans l’immeuble sont également déductibles.

Les autres frais de gestion (ligne 222)

Ils concernent les frais peu importants engagés dans le cadre de la gestion du bien tels que : 

• les frais de correspondance avec le locataire (courrier, téléphone) ;
• les matériels, outillages et petits mobiliers achetés ;
• les frais d’enregistrement des baux et des contrats de location.

Ces frais sont déductibles à hauteur de 20 € par an et par local.

Les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration (ligne 224)

La déduction des travaux sur les revenus fonciers n’est possible que sur les dépenses de réparation ou d’entretien réalisées dans l’immeuble pour le rendre ou le maintenir dans un état habitable. Les travaux d’amélioration du logement sont également déductibles. En revanche, les travaux de construction, de reconstruction, d’extension, d’agrandissement ou de démolition n’entrent pas dans ce cadre.

Les charges récupérables non récupérées auprès du locataire (ligne 225)

Elles concernent les dépenses normalement à la charge du locataire mais qui ont été réglées par le propriétaire sans qu’il ne puisse en obtenir le remboursement à l’issue de l’exercice (en cas de départ du locataire notamment). Il peut notamment s’agir de l’eau, du chauffage, de l’éclairage ou des ordures ménagères.

Les indemnités d’éviction et les frais de relogement (ligne 226)

Ce sont des frais engagés par le propriétaire mettant fin à un bail de façon prématurée pour le relouer par la suite à des conditions tarifaires qui lui sont plus favorables. Il doit ainsi dédommager le locataire et engager des moyens financiers pour lui trouver un logement de substitution. Tous ces frais sont également déductibles des revenus fonciers.

Les impôts locaux (ligne 227)

Il s’agit de la taxe foncière ainsi que des éventuelles taxes annexes (taxe spéciale d’équipement). La cotisation foncière des entreprises (CFE) est également déductible uniquement dans le cadre de la location meublée.

Les provisions pour charges de copropriété (ligne 229)

Les montants avancés au syndicat de copropriété pour le règlement des charges et des travaux dans un immeuble constituent des charges de copropriété déductibles des revenus fonciers. La régularisation entre les charges déductibles et non-déductibles a lieu l’année suivante en ligne 230.

La CSG déductible

L’administration fiscale permet également de déduire la CSG des revenus fonciers de façon automatique. Cette déduction est effectuée à hauteur de 6,8 % et est applicable uniquement en diminution de la base imposable. Elle ne constitue pas une véritable réduction d’impôts à proprement parler.