Déduction frais d'agence et revenus fonciers 2024 : comment ça marche ?

L’investissement locatif dans le cadre du régime réel permet de réduire sa base imposable et le montant de son impôt sur le revenu grâce à l'incorporation de charges venant en retranchement des loyers perçus. Les frais d’agence entrent la plupart du temps dans le cadre de ces charges locatives déductibles.

Mais, quand on parle de frais d’agence, encore faut-il savoir quelle réalité recoupe ce terme. Les frais d’agence peuvent en effet être de différentes natures avec des conséquences particulières en termes de déduction.

Les frais d’agence sont-ils déductibles des revenus fonciers et le cas échéant quels frais ouvrent droit à déduction ? Comment faire sa déclaration selon le type de frais supportés ? Comment calculer la déduction ? Le point sur la déduction des frais d’agence des revenus locatifs.

Conditions pour déduire les charges de ses revenus fonciers

La déduction des charges des revenus fonciers ne peut être effectuée que dans le cadre d’une imposition au régime réel de charges déductibles. Le régime forfaitaire du micro-foncier (ou micro-BIC pour la location meublée) ne permet pas à l’inverse de déduire les frais effectivement engagés dans le cadre de la mise en location du bien puisqu’il prévoit un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus (et 50 % pour la location meublée).

Dans le cadre de la location vide sur laquelle nous allons principalement axer nos développements, le régime réel est automatiquement appliqué pour les propriétaires bailleurs percevant plus de 15 000 € de revenus fonciers hors charges par an. Il peut également être choisi par tout propriétaire préférant cette option de déduction réelle de charges plutôt que l’abattement de 30 % du régime micro-foncier, et ce, indépendamment du montant des loyers perçus sur l’année.

Le régime réel d’imposition lui permet en effet de déduire une grande partie des charges locatives de ses revenus fonciers et de réduire le résultat fiscal qui constitue la base imposable sur laquelle est calculée l’impôt sur le revenu.

Dans certains cas, ces charges permettent de créer du déficit foncier et éventuellement de le reporter sur les exercices suivants en cas de surplus de déficit (lorsque le montant de l’ensemble des charges est supérieur au total des recettes sur l’exercice).

Les conditions de déductibilité des charges des revenus fonciers sont fixées par deux articles du Code Général des Impôts (CGI) qui viennent se compléter sur les possibilités de déduction.

L’article 31 du CGI

Il liste les divers frais ouvrant à une déduction des revenus fonciers. Il comprend notamment : 

• les frais d’administration et de gestion ;
• les autres frais de gestion ;
• les primes d’assurance ;
• les dépenses de réparation et d’entretien ainsi que les travaux d’amélioration du logement ;
• les charges normalement supportées par le locataire mais réglées par le propriétaire et dont il n’a pu obtenir le remboursement au départ du locataire ou avant la fin de l’exercice fiscal ;
• les indemnités d’éviction et les frais de relogement en cas de rupture anticipée du bail de la part du propriétaire ;
• les impôts locaux ;
• les provisions pour charges de copropriété ;
• les intérêts d’emprunt ainsi que les divers frais d’acquisition du bien immobilier relatifs à l’emprunt.

L’article 13 du CGI

Il stipule que les dépenses engagées en vue de l’acquisition ou la conservation des revenus sont prises en ligne de compte dans le calcul du résultat fiscal et viennent en déduction du bénéfice ou du revenu imposable constitué des profits et des avantages en nature.

C’est donc principalement au regard de ces deux articles du CGI ainsi que des objectifs poursuivis par le bailleur que doivent être analysées les possibilités de déduction de charges.

Peut-on déduire les frais d’agence des revenus fonciers ?

L’administration fiscale pose le principe de déductibilité des revenus fonciers bruts pour l’ensemble des frais de financement ayant servi à l'acquisition, à la conservation, à la réparation, à l’entretien ou à l’amélioration du bien immobilier mis en location.

Les frais d’agence semblent donc bien entrer dans cette catégorisation. Il convient néanmoins d’opérer une distinction entre les frais d’agence concernant l’investissement immobilier (l’achat du bien) et les frais d’agence relatifs à son exploitation (gestion locative du logement).

Frais d’agence pour l’achat immobilier

Les frais d’agence représentent les honoraires de l’agence immobilière qui a fait l’intermédiaire entre l’acheteur et le vendeur et mis son expertise, sa visibilité ainsi que son fichier client au service de la conclusion de la vente d’un bien immobilier. 

Les frais d’agence servent notamment à rétribuer l’agence pour sa mise en relation mais prend également en charges de nombreux frais fixes tels que :

• les frais fixes de l’agence ;
• la réalisation de l’estimation du bien ;
• la rédaction de l’annonce et sa diffusion sur les différents canaux ;
• l’organisation des visites.

Le montant de ces rémunérations dépend généralement du pourcentage effectif de la vente (généralement entre deux et sept pourcents) et peut dans de plus rares cas être établi sur une base forfaitaire fixe. Ces frais d’agence sont également tantôt à la charge du vendeur et tantôt à celle de l’acheteur.

L’article 31 du CGI ne prévoit pas explicitement la possibilité de déduire les commissions versées à une agence pour l’acquisition du bien. Elles ne sont donc pas intégrables dans la déclaration de déduction des charges dans le cadre du régime réel.

Il est en revanche possible d’intégrer ces frais d’agence pour le calcul de la plus-value immobilière en cas de revente. Les frais d’acquisition sont en effet potentiellement intégrables au prix d’achat du bien au même titre que les frais de notaire ou les frais d’enregistrement qui vont alors augmenter le prix d’achat pour diminuer la plus-value réalisée et a fortiori l’imposition sur la plus-value.

L’ensemble de ces frais d’acquisition sont généralement ajoutés automatiquement par le notaire pour un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat même si une intégration des frais effectivement supportés est également possible.

Les dépenses de travaux de (re)construction, d’amélioration et d’agrandissement réalisées par une entreprise peuvent également majorer le prix d’achat en vue de réduire la plus-value si le bien est détenu depuis plus de 5 ans. Un montant forfaitaire de 15 % du prix d’achat est alors retenu en dehors de justificatifs présentés.

Enfin, les frais d’agence peuvent également être déduits des frais de notaire dans le cas d’un achat de bien immobilier. La base de calcul des frais de notaire est alors diminuée du montant des frais d’agence, ceux-ci étant considérés comme une prestation de services.

Si les frais d’agence sont à la charge du vendeur, ils ne peuvent évidemment pas être déduits des frais de notaire. 

Frais d’agence pour la gestion locative du logement

Les frais d’agence pour la gestion locative du logement sont dûs par un propriétaire qui a mandaté une agence immobilière de conclure la mise en location de son bien. Ce contrat passé avec l’agence implique la réalisation de diverses prestations pour laquelle elle reçoit une rétribution de la part du locataire dont notamment :

• la réalisation éventuelle des différents diagnostics nécessaires à la mise en location du bien ;
• la création et la diffusion d’annonces de location sur divers supports (physiques et digitalisés) ;
• la réception, le traitement et l’étude des différents dossiers de locataires reçus ;
• la réalisation des visites et leurs compte-rendus ;
• la réalisation de l’état des lieux (d’entrée et de sortie) ;
• l'intermédiation entre le propriétaire et les locataires ;
• la rédaction et signature du bail ;

Les missions de l’agence immobilière s’étendent également au-delà de la mise en location du bien et comprennent :

• la souscription éventuelle d’assurances pour le compte du bailleur permettant de couvrir le logement notamment contre les loyers impayés ;
• la récupération des cautions auprès du locataire ;
• l’appel et la réception des loyers ;
• la vérification de la souscription d’une assurance habitation de la part du locataire ;
• la révision annuelle des loyers ;
• la gestion des éventuels travaux et réparations ;
• la représentation du propriétaire à l’assemblée générale de la copropriété ;
• le renouvellement éventuel du bail ou son congé ;
• la sortie du locataire et la restitution des cautions.

Les différentes prestations énumérées dans le cadre du mandat de gestion locative entrent dans la catégorie des charges déductibles notamment au titre des frais d’administration et de gestion du bien.

Les rémunérations versées à l’agence de location sont ainsi pleinement déductibles des revenus fonciers à partir du moment où ces missions concourent à l’acquisition et à la conversation des revenus. Les frais engagés peuvent alors être reportés en ligne 221 de la déclaration de revenus 2044 dans le cadre de la location vide.

Pour certains dispositifs de défiscalisation particuliers (Cosse ancien notamment), une déduction de frais de gestion s’applique automatiquement. Celle-ci peut aller de 15 à 85 % selon les dispositifs. Les frais de gestion locative ne sont alors pas à reporter en ligne 221 dans ce cas de figure.

Quels frais payés lors de l’achat d’un bien immobilier peuvent être déduits de mes revenus fonciers ?

Les frais d’agence dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier recouvrent diverses réalités qui seront traitées différemment dans le cadre de la déduction fiscale. Ces charges peuvent notamment prendre la forme de :

• les frais de notaire
• les frais d’intermédiaires, qui peuvent comprendre :
• les frais d’agence ;
• les honoraires d’un gestionnaire de patrimoine ;
• les honoraires des courtiers en crédit immobilier etc.
• les frais liés au crédit immobilier en lui-même  :
• les frais bancaires ;
• les frais de dossier ;
• l’assurance de prêt immobilier ;
• les frais de garantie (hypothèque, caution ou prêteur de deniers) ;
• les intérêts d’emprunt.

Frais de notaire

Les frais de notaire constituent une dépense incompressible dans le cadre d’un achat immobilier (même si le montant peut être réduit avec la déduction des frais d’agence du prix de vente total). Ceux-ci comprennent différents frais :

• la rémunération du notaire ;
• les débours (sommes avancées par le notaire à des tiers) ;
• les droits de mutation également appelés droits d’enregistrement. Il s’agit du montant reversé à l’Etat qui représente environ 80 % du total des frais de notaire ;
• les taxes de publicité foncière.

Le montant des frais de notaire s’élève entre 7 et 8 % du prix d’achat dans l’ancien contre seulement 2 à 3 % pour un achat dans le neuf.

Les frais de notaire n’entrent pas dans les charges déductibles des revenus fonciers et ne peuvent donc venir réduire la base imposable. Les droits d’enregistrement, même si on pourrait croire, à première vue, qu’ils concourent à l’acquisition ou à la conservation du revenu foncier, n’entrent pourtant pas non plus dans le cadre de la déduction comme le stipule l’arrêté n°74924 rendu par le Conseil d’Etat le 20 juin 1969.

Seulement deux cas de figure permettent de déduire les frais de notaire de son imposition :

• les investissements locatifs en meublé professionnel ou non-professionnel (LMP ou LMNP) qui offrent la possibilité soit de les porter à l’actif pour les amortir sur plusieurs exercices soit de les déduire en intégralité sur le premier exercice. 
• les investissements locatifs réalisés dans le cadre d’une SCI (Société Civile Immobilière) ayant fait le choix de l’impôt sur les sociétés (IS). 

Frais d’intermédiaires

Les frais d’intermédiaires prennent la forme de toutes les commissions ou honoraires versés par le propriétaire à un prestataire pour acquérir ou exploiter un bien immobilier.

Le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP) précise que “les frais versés à un tiers pour l’acquisition ou la cession de l’immeuble donné en location” ne peuvent aucunement faire l’objet d’une déduction des revenus fonciers. Il n’est donc théoriquement pas possible de déduire les frais de courtier des loyers perçus.

Dans la réalité, de nombreux bailleurs intègrent malgré tout ces frais de courtage dans leur déclaration sans que l’administration fiscale ne leur adresse systématiquement un redressement fiscal. Il semble en effet qu’une certaine tolérance soit admise à ce sujet, celle-ci dépendant en fait du bon vouloir et de l’interprétation de chaque contrôleur fiscal.

En revanche, les frais engagés auprès d’intermédiaires agissant dans le cadre de la gestion du bien immobilier mis en location sont eux déductibles de plein droit des revenus fonciers.

Ils peuvent recouvrir notamment :

• les honoraires d’un conseiller en gestion de patrimoine ;
• les frais d’expert-comptable (tout particulièrement nécessaires dans le cadre de la location meublée ;
• les rémunérations de gérants d’immeubles ou d'administrateurs de bien lorsque la gestion n’est pas effectuée par le bailleur ; 
• les frais relatifs à la réalisation des déclarations fiscales ;
• la rétribution de toute personne ayant pour mission les tâches d’administration ou de secrétariat relatives à l’immeuble mis en location ;
• d’une manière plus générale, l’ensemble des frais qui concourent à l’acquisition ou la conservation des revenus fonciers.

Ces frais sont à reporter pour leur montant réel sur la ligne 221 de la déclaration 2044 (“Frais de gestion et d'administration du bien”).

Frais liés au crédit immobilier

Les frais liés au crédit immobilier sont pleinement déductibles des revenus fonciers. Le bailleur peut ainsi déduire les intérêts d’emprunt sur la ligne 250 du formulaire 2044.

Par ailleurs, la notice 2044 prévoit la possibilité de déduire sur la même ligne d’autres frais relatifs à l’acquisition du bien par l’intermédiaire d’un crédit immobilier. Entrent également dans ce cadre :

• les frais de constitution de dossier ;
• les agios et commissions bancaires ;
• les frais de caution (sommes versées à un organisme de cautionnement) ;
• les frais d’inscription prévus pour l’activation de cette caution (hypothèque ou privilège de prêteur de deniers) ;
• les frais de mainlevée d’hypothèque ;
• le bailleur peut également déduire les primes d’assurances contractées dans le cadre de la souscription du crédit immobilier c’est-à-dire les primes d’assurance-vie ou d’assurance-décès permettant de couvrir le remboursement du prêt;

Comment calculer la déduction des frais d’agence ? 

La déduction des frais d’agence des revenus fonciers concerne uniquement les frais d’agence relatifs à la gestion locative. Au régime réel, ces montants doivent ainsi être intégrés pour leur valeur effectivement supportée à l’ensemble des frais d’administration et de gestion du bien qui vont venir réduire la base imposable du propriétaire bailleur.

Exemple de déduction des frais d'agence

Dans l’exemple d’un propriétaire qui perçoit 12 000 € revenus fonciers et qui confie la gestion de son bien à une agence qu’il rémunère 50 € par mois, celui-ci pourra ainsi déduire 600 € qui viendront s’ajouter aux autres frais entrant en compte dans les frais d'administration et de gestion du bien (éventuels frais de procédure, rémunération des gardes et concierges, frais de comptabilité etc.).

Dans cet exemple, le résultat fiscal passera ainsi à 11 400 € (12 000 - 600) avant déduction des autres charges locatives qui constituent la nouvelle base imposable sur laquelle l’administration fiscale se basera pour calculer l’impôt sur le revenu du bailleur. Le calcul de la nouvelle base imposable sera le suivant.

Calcul des charges déductibles avec déduction des frais d'agence

Charges / Dépenses	Coût
Frais d’administration et de gestion	1 000 € (dont 600 € de frais d’agence pour le mandat de gestion locative)
Taxe foncière	800 €
Assurance propriétaire non-occupant	150 €
Provisions pour charges de copropriété	600 €
Dépenses de réparation et d’entretien du bien	2 000 €
Total des charges déductibles	4 550 €

Après déduction des charges, la nouvelle base imposable s'élève à 7 450 € (12 000 € - 4 550 €).

Impôts fonciers après déduction des charges

Détail de l'imposition	Coût
Impôts sur le revenu (tranche à 11 %)	819,50 €
Prélèvements sociaux (17,2 %)	1 281,40 €
Montant total de l’impôt	2 100,90 €

Les 600 € de frais d’agence permettent donc à notre propriétaire de réduire sa base imposable et in fine le montant de son imposition. On peut estimer qu’ils ont permis au bailleur dans notre exemple d’économiser 169,20 € (600 x 28,2 %).

Comment déclarer les frais d’agence sur son avis d’imposition ?

Dans le cadre de la location vide et d’une imposition au régime réel de charges déductibles, les frais d’agence sont à reporter en ligne 221 “Frais d'administration et de gestion du bien” du formulaire 2044 qui accompagne la déclaration de revenus 2042.

Les frais d’agence supportés dans le cadre de l’acquisition du bien ne peuvent être reportés sur la déclaration hormis ceux se rapportant à la souscription d’un emprunt immobilier. Les intérêts d’emprunt ainsi que les autres charges y afférant (frais de caution, frais de garantie, commissions bancaires, assurance-vie adossée à l’emprunt) sont alors à reporter en ligne 250.

Dans le cadre de la location meublée, c’est le formulaire 2031 qui permettra de déduire les frais d’agence dans la section agglomérant l’ensemble des charges.