Travaux à déduire des revenus fonciers : comment ça marche ?

L’investissement locatif est un excellent moyen de réduire ses impôts tout en se constituant un patrimoine. Celui-ci permet de plus, dans certains cas, de limiter son imposition sur les revenus fonciers générés grâce à la déduction de diverses charges se rapportant à la gestion du bien loué.

Parmi elles, les travaux constituent un poste de dépenses qui offre une des plus grandes possibilités de déduction. La plupart des travaux entrent dans la catégorie des charges locatives déductibles et permettent ainsi réduire le résultat fiscal de l’investisseur. Encore faut-il connaître les exceptions pour éviter les mauvaises surprises. 

Quels travaux peut-on déduire des revenus fonciers en 2023 ? Comment les faire apparaître sur sa déclaration d’impôts ? Découvrez comment déduire vos différents travaux en bonne et due forme pour optimiser votre imposition.

Déduction des travaux des revenus fonciers : comment ça marche ? 

Penchons-nous d’abord sur le fonctionnement du mécanisme de déduction des travaux et les différents cas de figure selon le type de travaux effectués et le type de location choisie par le propriétaire.

Pour les locations vides

Les revenus issus d’une location vide sont considérés comme des revenus fonciers provenant d’une activité civile. La déduction des travaux est alors seulement possible si le bailleur choisit un régime d’imposition au réel de charges déductibles. En effet, dans le cas contraire, le régime micro-foncier, fonctionnant sur un abattement forfaitaire automatique de 30 %, ne permet pas de déduire ses charges locatives.

Au régime réel, en revanche, l’investisseur pourra déduire de nombreuses charges se référant à la location du bien et en particulier les travaux effectués à l’intérieur du logement mis en location. Le régime réel peut être choisi par le bailleur ou s’applique automatiquement à partir de 15 000 € de revenus fonciers hors charges par an. Pour que la déduction puisse s’appliquer, les travaux doivent avoir été exécutés pour répondre à l’un des deux objectifs suivants :

• permettre la mise en location du bien immobilier ;
• poursuivre la mise en location du bien immobilier dans des conditions adéquates.

Ce principe exclut donc de fait les travaux réalisés dans un autre but comme notamment :

• les travaux réalisés dans une résidence principale ;
• les interventions effectuées dans un logement mis à disposition à titre gracieux (ou avec un loyer fortement décorrélé des prix du marché) ;
• les travaux ne visant pas à la mise en location du bien dans des délais raisonnables ;
• les dépenses de travaux réalisées dans le but d’une mise en location lorsque cette location ne respecte pas le délai d’engagement minimal de 3 ans. Le bailleur subit alors un redressement fiscal automatique s’il met fin à la location de manière prématurée.

Les travaux déductibles doivent par ailleurs concerner des dépenses d’entretien et de réparation ainsi que des travaux d’amélioration du bâti. Il n’est pas toujours simple de faire la distinction entre ces différents types de travaux qui peuvent parfois recouper différentes acceptions pour un même chantier. Faisons le point sur la classification opérée par l’administration fiscale au niveau des différents types de travaux déductibles des revenus fonciers. 

Les travaux déductibles selon le Bofip 

Le Bulletin Officiel des Finances Publiques établit une liste des travaux effectivement déductibles des revenus fonciers et donne également des exemples d’intervention ne pouvant être considérées comme comme entrant dans ce cadre.

Voici donc la liste des travaux concernés ou non par la déduction d’après la codification des travaux déductibles selon le Bofip, codification qui a fait l’objet de nombreuses jurisprudences au cours des dernières années.

Les dépenses de réparation et d’entretien 

Il s’agit des interventions visant à maintenir ou remettre un immeuble dans un état d’habitation décent conforme à l’usage locatif sans que celles-ci ne viennent à modifier la consistance, l’agencement ou l'équipement initial. Elles s’apparentent aux opérations courantes d’entretien et de maintien de l’immeuble.

Les dépenses d’amélioration 

Ce sont des dépenses consacrées à l’apport d’un élément ou d’un équipement de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions de vie modernes. Ces travaux ne doivent cependant pas modifier la structure de l’immeuble.

Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement

Ces travaux ne sont jamais considérés comme déductibles par le BOFIP car ils se rapportent à de substantielles modifications de la structure du logement.

Les travaux de copropriété 

Les travaux réalisés réalisés dans les parties communes d’un immeuble en copropriété sont également déductibles des revenus fonciers à condition de respecter les standards de travaux précédemment cités dans les parties privatives. La déduction de charges devra par ailleurs être effectuée différemment par rapport à celle se rapportant aux parties privatives.

En effet, ces charges devront être reportées sur les lignes 229 et 230 de la déclaration de revenus fonciers 2044, lignes relatives aux provisions pour charges de copropriété avec une mention des charges déductibles de l’année concernée en ligne 229 et l’inscription des charges non-déductibles de l’année précédente en ligne 230.

La déduction des travaux avant la location : est-ce possible ?

Pour amortir le coût de ses travaux sans avoir à attendre la mise en location du bien, le bailleur a la possibilité de déduire les travaux effectués dans la liste des charges déductibles dès l’année d’engagement des travaux. Sont alors déductibles les montants effectivement payés par le bailleur même si les travaux ne sont pas encore terminés.

L’acompte versé à un entrepreneur entre lui aussi dans la catégorie des charges déductibles quand bien même les travaux n’auraient pas encore commencé. 

Le bailleur doit seulement être en mesure de prouver que les travaux ont pour but la mise en location du logement ou la conservation du revenu foncier. Il doit ainsi converser l’ensemble des pièces justificatives détaillant les travaux engagés (devis, factures, plans, photos) en cas de sollicitation de l’administration fiscale.

Ces documents doivent faire apparaître clairement la nature des travaux réalisés et le montant engagé pour chaque opération afin d’identifier facilement si telle ou telle dépense entre dans la nomenclature des charges effectivement déductibles selon le BOFIP.

Quels travaux sont déductibles des revenus fonciers ?

Après avoir posé le cadre générique des différentes catégories d’intervention ouvrant droit ou non à une déduction de charges sur les revenus fonciers, illustrons à présent ce constat par des exemples de travaux relatifs à chaque catégorie de dépenses.

Les travaux d’amélioration du logement

Les dépenses d’amélioration peuvent concerner le remplacement d’équipements nouveaux ou plus modernes pour les éléments ou pièces suivantes :

• le chauffage central ;
• la salle d’eau ;
• la cuisine ;
• le remplacement du réseau d'assainissement et l’installation du tout-à-l’égout, l’antenne collective de télévision ;
• les travaux de mise en conformité des canalisations en plomb ;
• l’asphaltage d’un trottoir attenant à la propriété ;
• la refonte des fondations d’un immeuble ;
• l’agrandissement des fenêtres ou la pose de persiennes ;
• les travaux d’aération des pièces d’eau ;
• etc.

Tous ces travaux entrent dans le cadre d’une déduction sur les revenus fonciers lorsqu’il s’agit d’un bien à usage d’habitation. Pour les locaux commerciaux ou professionnels, seuls les travaux d’amélioration visant à protéger les occupants des effets de l’amiante ou à faciliter l’accès aux personnes à mobilité réduite sont déductibles. 

Les travaux de réparation et d’entretien   

Les dépenses de réparation et d’entretien visent à rendre ou maintenir le logement dans un état habitable dans le cadre d’une mise en location. Voici quelques exemples de travaux entrant dans ce cadre :

• les travaux de réparation de la toiture ;
• les dépenses d’entretien ou de mise en conformité de l’ascenseur ;
• les travaux de réfection de la peinture ou de ravalement de façade ;
• les différents diagnostics tels que la recherche de nocivité de l’amiante ou les diagnostics de performance énergétique ;
• les dépenses faisant suite à divers diagnostics rendant nécessaires l’intervention pour maintenir la salubrité du logement tels que le traitement du bois contre les insectes xylophages.

Ces dépenses peuvent également concerner un remplacement d’équipements permettant de maintenir le logement dans un usage conforme à sa destination comme notamment le remplacement de l’installation de chauffage central, le remplacement d’éléments de canalisation ou la remise en état de l’installation électrique.

Les travaux de construction, reconstruction et d’agrandissement

Les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement n’entrent pas dans la catégorie des charges locatives déductibles car ils viennent modifier en profondeur la structure du bâti. Sont rattachés à ce type de dépenses notamment :

• les interventions menant à une modification importante du gros oeuvre ;
• des travaux internes dont l‘importance peut s’apparenter à une reconstruction du logement ;
• des travaux d’extension ou d'agrandissement qui modifient à la hausse le volume, la superficie ou la surface habitable de l’habitation ;
• les travaux de démolition.

Les travaux en copropriété

Pour les travaux dans une copropriété, trois situations sont à distinguer :

• les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration du logement sont déductibles pour les biens à usage d’habitation.
• les travaux d’amélioration sont en général exclus de la déduction lorsqu’ils concernent un bien à usage commercial ou professionnel (sauf exception).
• les travaux de construction ou reconstruction, d’agrandissement ou d'extension ainsi que les travaux de démolition sont, comme les pour parties privatives exclues de la déduction de charges sur les revenus fonciers.

Comment déduire les travaux des revenus de mon bien locatif ?

Pour procéder à la déduction des travaux engagés dans le cadre d’un bien mis en location, voici quelques règles à respecter afin d’éviter les erreurs de déclaration et optimiser ainsi votre résultat fiscal.

Savoir dissocier les travaux déductibles en amont

Avant toute chose, il vous sera primordial de segmenter les travaux réalisés selon la nomenclature de travaux définis précédemment. Vous devez ainsi identifier et faire apparaître clairement et distinctement les travaux relevant de :

• l’entretien et la réparation du bien ;
• l’amélioration du logement ;
• la construction, l’agrandissement ou la démolition du logement.

Ce cloisonnement permet à l’administration fiscale d’identifier rapidement le contenu de vos travaux et vous offre par ailleurs la possibilité d’anticiper et de prévoir le montant effectif total des charges déductibles. 

Bien faire apparaître les travaux déductibles sur la facture 

Dans le prolongement du point précédent, il sera indispensable pour l’investisseur de parvenir à distinguer les travaux d’amélioration du logement qui sont, comme nous l’avons vu déductibles, des travaux de reconstruction, qui eux, à l’inverse ne sont pas déductibles.

Si la nuance est souvent très obscure et difficile à identifier notamment dans le cadre d’une rénovation complète, l’entrepreneur devra obligatoirement détailler les travaux d’amélioration et les travaux de reconstruction en les distinguant clairement sur les factures.

Malgré le caractère fastidieux de la tâche, celle-ci est absolument nécessaire pour pouvoir bénéficier de la réduction, l’administration fiscale opposant alors pratiquement automatiquement une fin de non-recevoir lorsque cette formalité n’est pas effectuée. 

Déduction des travaux du revenu foncier : exemple et calcul

La déduction des travaux du revenu foncier permet de réduire considérablement la base imposable d’un investisseur. Dans certains cas, lorsque les travaux de rénovation sont conséquents, il est même possible de créer du déficit foncier afin d’être exonéré d’impôt sur les revenus fonciers l’année correspondant à l’exercice et parfois même sur les exercices suivants.

Le montant des charges déductibles est ainsi supérieur au total des revenus fonciers de l’année. L’investisseur n’est alors pas imposé ses revenus fonciers et peut même reporter l’excédent de déficit sur les exercices suivants jusqu’à son apurement (dans la limite de 10.700 € par an sur les revenus fonciers pour une durée maximale de 10 ans).

Pour illustrer ce mécanisme, prenons l’exemple d’un investisseur qui perçoit 12 000 € de revenus fonciers par an. Il a acheté le bien immobilier mis en location pour 150 000 € et a effectué 15 000 € de travaux de rénovation. Il choisit le régime réel d’imposition et renonce ainsi à l’abattement forfaitaire du régime micro-foncier.

Voici le détail de l’opération et le calcul de son résultat fiscal.

Charges / Dépenses	Régime réel d’imposition
Impôts locaux	700 €
Charges de copropriété	600 €
Assurance propriétaire non-occupant	150 €
Travaux de réparation et d’entretien du logement	4 000 €
Travaux d’amélioration du logement	11 000 €
Total des charges déductibles	16 450 €

Après déduction des charges, le montant de la base imposable est négatif : - 4 450 € (12 000 € - 16 450 €).

En l’espèce, les travaux de rénovation effectués par notre investisseur lui permettent de créer du déficit foncier. Sa base imposable est réduite à zéro et le dispense ainsi d’impôt sur le revenu pour l’exercice concerné. Il pourra de plus reporter 4 450 € de charges déductibles sur l’exercice suivant.

Comment déclarer les travaux de revenus fonciers en vue d’une déduction d’impôts ?

La déduction des travaux sur les revenus fonciers passe par plusieurs étapes dans le cadre de la location vide :

• la réception et la vérification de toutes les factures reçues de la part de l’entrepreneur. Il s’agit notamment de vérifier que le cloisonnement entre tous les types de travaux a bien été effectué et reporté avec les montants correspondants sur les factures.

• le remplissage du formulaire n° 2044 dédié à la déclaration des revenus fonciers et des charges locatives déductibles. Les montants doivent alors être reportés en ligne 224.

• L’encadré 400 “Paiement des travaux” dans le descriptif des frais est également à remplir en page 4 en précisant la localisation de l’immeuble concerné, le nom et l’adresse des entrepreneurs, la date de paiement et le montant des travaux.

• Le montant total des charges et des recettes est enfin à indiquer dans le formulaire 2042 de déclaration des revenus avant de retourner l’ensemble des documents au fisc.

L’investisseur devra par ailleurs conserver tous les justificatifs nécessaires en cas de contrôle par l’administration fiscale.

Dans le cas de la location meublée avec le régime réel d'imposition, on ne peut pas véritablement parler de déductibilité des travaux de rénovation mais plutôt de charges amortissables dont le montant (quote-part) sera reporté chaque année dans la catégorie des déficits.

C’est le formulaire 2031-SD qui agglomère l’intégralité des charges déductibles dont les travaux de rénovation et qui vient compléter la déclaration de revenus 2042-C Pro. La liasse fiscale 2033 sera en plus exigée pour les investisseurs ayant fait le choix du régime réel simplifié.

Quelles autres charges déduire des revenus fonciers ?

Si les travaux constituent certainement le principal poste de dépenses en termes de déduction potentielle, d’autres charges locatives peuvent entrer en déduction des revenus fonciers et réduire la base imposable de l’investisseur. Chaque catégorie de charges doit être reportée sur la ligne correspondante du formulaire 2044 dans le cadre de la location vide.

Les frais d’administration et de gestion (ligne 221)

Ces frais sont relatifs aux dépenses se rapportant à la gestion courante de l’immeuble. Parmi elles, on peut retrouver notamment :

• les frais de gardiennage et de conciergerie (rémunération et charges fiscales et sociales des personnels en charge) ;
• les rémunérations, honoraires et commissions versées à un tiers (déduction des frais d’agence des revenus fonciers dans le cas d’un mandat de gestion locative, frais de comptabilité, rémunération des gestionnaires d’immeuble, honoraires de déclaration fiscale etc.) ;
• les frais de procédure engagés à l’encontre d’un locataire ou d’un entrepreneur ayant effectué des travaux dans l’immeuble en cas de litige.

Les autres frais de gestion (ligne 222)

Ils comprennent :

• les frais de correspondance avec le locataire ;
• l’achat de matériel, d’outillages ou de mobilier de bureau ;
• les frais d’enregistrement des baux et actes de location.

Ces charges sont déductibles pour un montant total maximum de 20 € par an.

Les primes d’assurance (ligne 223)

Le bailleur peut également déduire les primes d’assurance souscrites dans le cadre de la mise en location du bien. Ces assurances peuvent concerner :

• l’assurance propriétaire non-occupant (PNO) ;
• la garantie loyers impayés (GLI) ;
• l’assurance vacance locative.

Les charges récupérables non récupérées au départ du locataire (ligne 225)

Il s’agit de frais à la charge du locataire mais réglés par le propriétaire et dont il n’a pu obtenir le remboursement avant la fin de l’exercice.

Les impôts locaux (ligne 227)

Cela comprend la taxe foncière. Pour la location meublée, la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) est également déductible.

Les charges de copropriété déductibles (ligne 229)

Il s’agit de l’ensemble des frais avancés au syndicat de copropriété de l’immeuble pour prendre en charge les dépenses courantes de l’immeuble ou les travaux non-prévus dans le budget prévisionnel de la copropriété.

La déduction des intérêts d’emprunt (ligne 250)

La déduction des intérêts d'emprunt est possible dans le cas d’un achat du bien immobilier réalisé à crédit. Cette ligne comprend également tous les autres frais relatifs à l’acquisition du bien comme notamment :

• les frais de garantie ;
• les frais de caution ;
• les agios ou commissions de banque ;
• les primes d’assurance-décès adossées à l’emprunt ;
• les frais de dossier.

La notice 2044 ne prévoit pas en revanche la possibilité de déduire les frais de courtier bien que dans la réalité, de nombreux bailleurs s’en arrogent le droit.

La CSG

Le propriétaire peut enfin déduire la CSG des revenus fonciers (à hauteur de 6,8 %). Cette déduction s’applique uniquement sur la base imposable et non sur le montant de l’impôt.

L’investisseur en location meublée peut déduire plus ou moins les mêmes charges du moment qu’elles se rapportent de près ou de loin à l’exploitation du bien et qu’elles concernent l’exercice fiscal en question.

Il pourra de plus amortir le bien en question ainsi que le mobilier acheté pour réduire de façon encore plus importante son résultat fiscal et donc le montant de son impôt sur le revenu avec une importante quote-part d’amortissement annuelle à la fois sur le bien (amortissement sur 50 ans en général) et sur le mobilier (amortissement sur 5 à 10 ans).