Charges de copropriété : comment peut-on les déduire de ses revenus fonciers ?

Lorsqu’un investisseur achète un bien immobilier au sein d’une copropriété, il contribue au financement de la gestion courante de l’immeuble à proportion de sa quote-part détenue dans l’immeuble. Les avances versées par le propriétaire constituent ainsi des provisions pour charges de copropriété.

Certaines de ces sommes avancées font partie des charges déductibles des revenus fonciers permettant de réduire le montant de son impôt sur le revenu. 

Quelles sont les charges de propriété entrant dans le cadre des charges locatives déductibles ? Comment déduire les charges de copropriété des revenus fonciers ? Comment se passe la régularisation ? Tout ce qu’il faut savoir sur les charges de copropriété déductibles des revenus fonciers.

A quoi correspondent les charges de copropriété ?

Les charges de copropriété constituent une avance de paiement versée par les propriétaires de biens immobiliers au syndicat de copropriété afin de financer les dépenses courantes des parties communes de l’immeuble ainsi que les éventuels travaux.

La somme versée par chaque propriétaire est proportionnelle à sa quote-part détenue dans l’immeuble c’est-à-dire à la surface possédée par rapport à la surface totale de l’immeuble.

Que comprennent les charges de copropriété ? 

Les charges de copropriété comprennent l’ensemble des frais supportés par la copropriété pour garantir le bon fonctionnement et l’entretien des différents logements la composant ainsi que des parties communes. Il s’agit donc des frais votés en assemblée générale par le syndicat de copropriété et inclus dans le budget prévisionnel de la copropriété.

Ces avances de frais constituent des provisions permettant de répondre à deux types de dépenses principales :

• les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement ou d'administration relatives à l’immeuble en copropriété c’est-à-dire aux parties communes et aux équipements en commun partagés par l’ensemble des copropriétaires;

• les dépenses relatives aux travaux qui ne sont pas inclus dans le budget prévisionnel de la copropriété (dépenses fixées par le décret n° 2004-479 du Conseil d’Etat du 27 mai 2004). Les dépenses spéciales visant à faire face à des travaux non-encore décidés (relatives notamment à des situations d'urgence ou à la gestion du syndic) n’entrent elles pas dans ce cadre et font partie du régime de droit commun de déduction si elles présentent un caractère déductible.

Qui paie les charges de copropriété ?

Les charges de copropriété sont toujours réglées par le propriétaire. Toutefois, celui-ci peut demander le remboursement d’une partie d’entre elles qui sont à la charge du locataire. Ces charges sont de fait appelées charges “récupérables” (qui peuvent être récupérées auprès du locataire).

Quelles charges de copropriété sont déductibles des revenus fonciers ?

Afin de diminuer son résultat fiscal et donc de réduire le montant de sa base imposable, un investisseur a la possibilité de déduire une grande partie des charges de copropriété de ses revenus fonciers.

Pour ce faire, il devra obligatoirement opter pour le régime réel d’imposition ouvrant droit à la déduction des charges locatives pour leur montant effectivement engagé.

Les bailleurs ayant à l’inverse opté pour le régime forfaitaire (micro-foncier pour la location vide et micro-BIC pour la location meublée) n’auront pas la possibilité de déduire les charges de copropriété du fait de l’abattement forfaitaire qui s’applique automatiquement (30 % en location vide et 50 % en location meublée).

L’article 31 du Code Général des Impôts (CGI) liste l’ensemble des charges effectivement déductibles des revenus fonciers. On retrouve parmi elles, deux types de dépenses principales :

Les dépenses budgétées par le syndicat de copropriété

Celles-ci peuvent comprendre notamment :

• l’entretien et le nettoyage des parties communes de l’immeuble ainsi que de l’extérieur ;
• les frais de maintenance ;
• les frais d'administration ;
• l’électricité ;
• l’eau ;
• les coûts d’assurance de l’immeuble ;
• la rémunération du personnel chargé d’effectuer le ménage dans l’immeuble ;
• les honoraires pour la rémunération du syndicat de copropriété.

Les travaux non-prévus dans le budget prévisionnel de la copropriété

Ils comprennent notamment :

• les travaux d’entretien et de conservation de l’immeuble (à l’exception des travaux de maintenance) ;
• les éventuels travaux effectués sur les équipements communs de l’immeuble tels que l’ascenseur par exemple (à l’exception là encore de la maintenance) ;
• les travaux d’amélioration effectués dans l’immeuble (modification des revêtements, réfection des peintures, ajout de nouveaux équipements, remplacement ou la transformation d’équipements existants, éventuellement surélévation du bâtiment, création de nouvelles parties communes utilisables etc.) ;
• les études techniques et diagnostics ayant servi à la réalisation de ces travaux.

L’ensemble de ces charges déductibles viennent en complément des autres frais supportés par le propriétaire dans le cadre de l’exploitation des parties privatives qu’il possède de plein droit (appartement, cave, parking etc.). Ces dernières peuvent elles aussi donner lieu à des déductions complémentaires si elles correspondent aux critères de déduction des charges des revenus fonciers.

Quelles charges de copropriété sont non-déductibles des revenus fonciers ?

A l’inverse, certaines charges de copropriété n’entrent pas dans la nomenclature des charges déductibles des revenus fonciers établie par l’administration fiscale. Il s’agit notamment :

• Des charges récupérables auprès des locataires (eau, chauffage, éclairage, menues réparations, frais de gardiennage concourant à l’entretien de l’immeuble…) qui logiquement ne donnent pas droit à une déduction supplémentaire puisqu’elles n’ont, in fine, pas été supportées par le propriétaire. La liste de ces charges récupérables est à retrouver dans le décret 87-713 du 26 août 1987.
• Des dépenses d’agrandissement, d’extension, de construction ou de reconstruction.

Comment déclarer les charges de copropriété ? 

La déclaration des charges de copropriété dans les charges déductibles des revenus fonciers suit une logique particulière par rapport aux autres frais pouvant être déduits. En effet, les montants versés au syndicat de propriété ne constituent pas des sommes effectivement engagées pour la gestion de l’immeuble mais seulement des avances permettant de faire face aux charges supportés pour son entretien.

Ils font ainsi figure de provisions qui suivent une logique de déclaration en deux temps et donc à cheval sur deux exercices afin de procéder à leur régularisation effective.

Le déclaration des provisions pour charges versées en 2022

Les provisions pour charges de copropriété sont à reporter sur la ligne 229 du formulaire 2044 dans le cadre de l’imposition au régime réel pour la location vide ou sur la ligne 230 du formulaire 2044 spécial pour les investisseurs soumis à un dispositif de défiscalisation particulier (Périssol, Scellier, Besson, Borloo etc.). 

Dans cette case doivent ainsi être indiquées toutes les sommes versées sur l’année d’exercice à titre d’avance au syndicat de copropriété. Le montant indiqué doit comprendre toutes les charges de copropriété versées sur l’année.

Cette case n’a ainsi pas à vocation à distinguer les charges déductibles des charges non-déductibles en l’espèce. Cette distinction sera opérée dans un deuxième temps avec la régularisation sur l’exercice fiscal suivant.

Par ailleurs, le fait que l’intégralité des sommes avancées n’aient pas été utilisées par le syndic ne dispense pas le bailleur de reporter sur le formulaire les provisions versées dans leur totalité.

Exemple de calcul ligne 229

Le report des charges de copropriété en ligne 229 pour l’exercice fiscal concerné est relativement simple puisqu’il consiste seulement à reporter le montant “brut” des provisions versées au syndicat de copropriété.

Prenons l’exemple d’un propriétaire qui acquiert un appartement au sein d’un immeuble en copropriété et devient ainsi détenteur de deux-cents millièmes de la copropriété. Il loue le bien pour la première année en 2020. Le syndicat de copropriété réuni en assemblée générale estime le montant des provisions de charge de l’année 2022 nécessaires à l’entretien de l’immeuble à 5 000 €.  La quote-part de charges de copropriété revenant à notre propriétaire en question s’élève donc à 1 000 € pour l’année (5 000*200 / 1000).

Au-moment d’effectuer sa déclaration en 2024, celui-ci n’aura alors qu’à reporter en ligne 229 (ou en ligne 230 pour les régimes spécifiques de défiscalisation) les 1 000 € de provisions de charges de copropriété au titre de l’année 2022.

La régularisation des provisions pour charges déduites en 2021

Après avoir inscrit l’intégralité des provisions pour charges de copropriété versées sur l’exercice fiscal concerné, le bailleur devra par la suite procéder à la régularisation des provisions versées sur l’exercice précédent. 

La régularisation des provisions pour charges de copropriété s’effectue au niveau de la ligne 230 toujours sur le formulaire 2044 pour la location vide (ou sur la ligne 231 pour les régimes spécifiques de défiscalisation). Elle correspond alors au “trop-déduit” de l’exercice précédent venant opérer à retardement la distinction entre les charges déductibles et les charges non-déductibles de l’exercice précédent, la ligne 229 ne réalisant pas cette distinction.

Exemple de calcul ligne 230

Pour reprendre notre exemple précédent, les comptes des charges de copropriété de 2021 approuvées par les copropriétaires en assemblée générale laissent apparaître un montant de charges effectif total de 4 000 € correspondant en l’espèce pour notre propriétaire à une quote-part de 800 € le concernant. Pour l’exercice 2021, il avait reporté 900 € de provisions pour charges de copropriété en ligne 229. Il se trouve donc dans une situation d’excédent de déduction de 100 € (900 - 800).

Outre ce différentiel de versement, parmi les 4 000 € effectivement supportés par la copropriété sont à distinguer les différentes charges ouvrant droit à déduction de celles ne la permettant pas ainsi que des charges potentiellement récupérables auprès du locataire. Le livre de comptes fait ainsi apparaître les montants suivants :

• 2 000 € de charges déductibles au titre de l’assurance (1 000 €), de la rémunération du syndic (600 €) et des dépenses d’entretien à la charge des propriétaires (400 €).
• Avec l’application de la quote-part des deux-cents millièmes, la part des charges déductibles pour notre propriétaire en question est donc de 400 € (200 € au titre de l’assurance, 120 € au titre de la rémunération du syndic et 80 € au titre des dépenses d’entretien à la charge du propriétaire).

•  1 400 € de charges récupérables auprès du locataire pour l’eau, l’électricité et les ordures ménagères.
• Avec l’application de la quote-part des deux-cents millièmes, la part des charges récupérables auprès du locataire pour notre propriétaire est donc de 280 € (1400*20 / 1000).

• 600 € de charges non-déductibles correspondant aux charges d’entretien non-déductibles puisque relevant des propriétaires.
• Avec l’application de la quote-part des deux-cents millièmes, la part des charges non-déductibles pour notre propriétaire est de 120 € (600*20 / 1000).

En résumé, sur l’exercice 2021, parmi les 900 € de provisions de charges déclarées en 2021, notre propriétaire peut après validation des comptes de la copropriété, effectivement déduire 400 € au titre de l’exercice 2021.

Il doit donc régulariser ce trop-déduit en réintégrant le montant des charges de copropriété non-déductibles ou qu’il peut récupérer auprès du locataire sans oublier l’écart entre la déclaration et sa quote-part de charges effectivement supportée au titre de l'exercice.

Il doit ainsi reporter en ligne 230 du formulaire 2044 (ou en ligne 231 du formulaire 2044 spé) le montant 500 € sur la déclaration de 2021 correspondant à :

• 280 € de charges récupérables auprès du locataire ;
• 120 € de charges non-déductibles ;
• 100 € de solde créditeur.

Ces 500 € en ligne 230 viennent alors augmenter son résultat fiscal là où les 1 000 € reportés en ligne 229 viennent, eux, en déduction du résultat fiscal et de la base imposable.

Quelles autres charges déduire des revenus fonciers ?

Outre les charges de copropriété dont nous venons de détailler le mécanisme de déduction quelque peu particulier, d’autres charges locatives peuvent être utilisées par le bailleur pour réduire sa base imposable.

L’addition de l’ensemble de ces frais déductibles viendra ainsi diminuer le résultat fiscal du bailleur (revenus fonciers - charges locatives) sur lequel sera calculé le montant de son imposition finale comprenant :

• la tranche marginal de l’impôt sur le revenu du propriétaire ;
• les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %

Voici les autres frais inhérents à la location entrant dans le cadre des charges locatives déductibles des revenus fonciers au régime réel et reportables sur le formulaire 2044 correspondant à la location nue.

Les frais d’administration et de gestion du bien

A reporter en ligne 221, il s’agit de l’ensemble des dépenses courantes liées à la gestion du bien qui peuvent couvrir des besoins divers tels que :

• Les frais de gardiennage et de conciergerie : rémunérations ainsi que charges fiscales et sociales supportés pour rétribuer les personnes en charge d’assurer la garde de l’immeuble concerné.
• Les rémunérations, honoraires et commissions versées à un tiers dans le cadre de l’administration du bien. Il peut s’agir des honoraires des gérants d’immeuble, des frais de comptabilité et de fiscalité ou encore de la déduction des frais d’agence des revenus fonciers versés à une agence de gestion locative.
• Les frais de procédure versés à un notaire, un avocat ou un huissier pour le règlement d’un litige avec un locataire ou avec un entrepreneur chargé de réaliser des travaux dans l’immeuble.

Les autres frais de gestion 

En ligne 222 sont mentionnés les autres frais de gestion plus “mineurs” tels que :

• Les frais de correspondance avec le courrier (frais téléphoniques, frais postaux).
• L’achat de matériels, outillages ou petit mobilier de bureau.
• Les charges d’enregistrement des baux et actes de location.

Ces frais marginaux sont plafonnés à un montant maximal de 20 € par an.

Les primes d’assurance

En ligne 223, le bailleur doit déduire les primes d’assurance souscrites dans le cadre de la location. Ces primes peuvent concerner :

• l’assurance propriétaire non-occupante dite PNO ;
• la garantie loyers impayés dite GLI ;
• la garantie vacance locative en cas d’absence de locataire prolongée.

Les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration

La ligne 224 est consacrée à la déduction des travaux sur les revenus fonciers. Attention, tous les travaux n’entrent en revanche pas dans ce cadre puisque sont considérées comme des charges déductibles :

• Les dépenses d’entretien du logement pour le maintenir dans un état habitable ;
• Les dépenses de réparation d'équipements ;
• Les dépenses d’amélioration (remplacement de fenêtres, remplacement du chauffage central etc.).

En revanche, les travaux de construction ou de reconstruction, les travaux d’extension ou d’agrandissement ainsi que les travaux de démolition n’entrent pas dans les charges déductibles des revenus fonciers.

Les charges récupérables non-récupérées auprès du locataire

En ligne 225 sont à reporter les frais normalement à la charge du locataire mais qui ont été réglés par le propriétaire sans qu’il n’ait pu obtenir le remboursement avant la fin de l’exercice fiscal ou avant le départ du locataire.

Cette situation peut notamment se produire en fin de bail lorsque le montant du dépôt de garantie n’est pas suffisant pour couvrir ces dépenses. 

Les dépôts de garantie sont par ailleurs à renseigner dans cette case lorsque ceux-ci ont servi à couvrir des charges locatives normalement supportés par le locataire.

Les indemnités d’éviction et frais de relogement

Lorsqu’un propriétaire met fin au bail de façon prématurée pour relouer son bien à des conditions tarifaires plus avantageuses pour lui, il se voit alors dans l’obligation de verser au locataire des indemnités d’éviction et de trouver un nouveau logement à ce locataire.

Ces frais et indemnités sont alors déductibles des revenus fonciers et doivent être mentionnés à la ligne 226.

Les impôts locaux

Les impôts locaux supportés par le propriétaire peuvent également être déduits des revenus fonciers en ligne 227. Il s’agit pour la location vide de la taxe foncière et éventuellement des taxes annexes (taxe spéciale d’équipements).

Pour la location meublée s’ajoutent également la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).

Les intérêts d’emprunt

La déduction des intérêts d’emprunt est à effectuer en ligne 250 dans le cas d’un achat immobilier à crédit.

A l’inverse des autres charges déductibles, les intérêts d’emprunt permettent certes de réduire la base imposable mais pas de créer ou aggraver un déficit foncier (déficit foncier obtenu lorsque la totalité des charges déductibles est supérieur à la totalité des revenus fonciers).

C’est également dans la case 250 que devront être reportés les autres frais relatifs à l'acquisition du bien comme notamment :

• les frais de dossier ;
• les cautions ;
• les frais de garantie ;
• les assurances adossées à un prêt ;
• les agios ou commissions bancaires.

La notice 2044 ne prévoit pas en revanche de pouvoir déduire les frais de courtier bien que dans la réalité, de nombreux investisseurs effectuent cette opération.

La CSG déductible des revenus fonciers

Les investisseurs peuvent également déduire la CSG des revenus fonciers à hauteur de 6,8 %. Cette déduction est réalisée sur les revenus fonciers (base imposable) et non pas sur le montant final de l’impôt.

Enfin, dans le cadre de la location meublée, un investisseur a également la possibilité de déduire sur le formulaire 2031 l’amortissement du bien ainsi que du mobilier.

Cette prérogative lui permet de réduire substantiellement son résultat fiscal avec une déduction chaque année d’une quote-part d’amortissement proportionnelle au montant et à la durée d’amortissement estimée du bien (50 ans en général pour le bien et 5 à 10 ans pour le mobilier).