Qu'est-ce qu'un OPPCI ?

OPPCI : définition

L’OPPCI est un organisme professionnel de placement collectif immobilier. C’est un dérivé des OPCI, mais destiné à une clientèle privée et institutionnelle. Il s’agit d’un fonds d’investissement collectif non coté et agréé par l’Autorité des marchés financiers (AMF).

Au moins 60 % du portefeuille de l’OPPCI doit comporter des actifs immobiliers, le reste étant constitué d’actifs monétaires et financiers. Ils sont considérés comme des fonds d’investissement alternatifs (FIA) et sont, à ce titre, régis par le code monétaire et financier.

La plupart des OPPCI sont des SPPICAV (société de placement à prépondérance immobilière à capital variable), même si ce sont deux choses différentes. L’autre forme juridique est le FPPI (fonds professionnels de placement immobilier).

Quelle est la différence entre OPCI et OPPCI ?

La principale différence entre l’OPPCI et l’OPCI se situe dans le public concerné : l’OPCI est destiné au grand public alors que l’OPPCI s’adresse aux professionnels. Une OPPCI bénéficie également de deux dispositions dérogatoires par rapport aux OPCI, à savoir le fait de pouvoir s’endetter et le fait de ne pas se voir appliquer la majorité des ratios de dispersion des risques.

Comment fonctionnent les OPPCI ?

Certains principes de fonctionnement sont communs à tous les OPPCI.

• Au minimum 60 % de l’actif est constitué de valeurs immobilières, le reste étant investi dans des actions ou obligations qui permettent d’assurer des liquidités.
• La durée de placement est en général de huit ans.
• L’OPPCI doit communiquer régulièrement un rapport réglementaire sur la valorisation des parts afin de faciliter le suivi de l’investissement.

Le fonctionnement de l’OPPCI fait intervenir une société de gestion de portefeuille qui s’occupe de la levée de fonds et de l’ingénierie financière et juridique. Elle suit et achète les actifs puis assure la gestion locative et la rémunération des investisseurs. D’autres acteurs interviennent également :

• un établissement de crédit ou une entreprise d’investissement appelé dépositaire ;
• des experts en évaluation immobilière pour déterminer l’actif net qui sert de base à la valeur liquidative de l’OPPCI ;
• un commissaire aux comptes chargé du contrôle et de la certification des comptes.

Comment acheter des OPPCI ?

Pour acheter des parts dans un OPPCI, il faut au préalable s’assurer que l’on appartient aux catégories d’investisseurs éligibles :

• investisseurs professionnels (banques, institutions…) ;
• investisseurs dont la souscription est d’au moins 100 000 € ;
• autres investisseurs dans le cadre d’un mandat de gestion ;
• investisseurs de détail sous certaines conditions.

L’achat de parts d’OPPCI se fait exclusivement en direct. L’investisseur fait une demande de souscription auprès de la société de gestion en fonction du montant qu’il veut investir. Il n’est pas possible d’y souscrire dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie.

Comment sont imposés les OPPCI ?

Les OPPCI sont soumis à un régime fiscal qui dépend de la forme juridique choisie. S’il s’agit d’une SPPICAV, elle est exonérée d’impôt sur les sociétés à condition de distribuer,

• 85 % des revenus nets des actifs immobiliers ;
• 50 % des plus-value nettes effectuées sur la cession d’actifs ;
• 100 % des dividendes provenant de sociétés non cotées soumises au régime des SIIC (sociétés d’investissement immobilier cotée).

Cette distribution doit intervenir dans les cinq mois suivant la clôture de l’exercice.

Si l’OPPCI est un FPPI, celui-ci est hors du champ d’application de l’impôt sur les sociétés. Il est soumis aux mêmes obligations de distribution que la SPPICAV.

Les investisseurs dans un OPPCI sous forme de SPPICAV sont par ailleurs soumis à l’impôt sur le revenu (personnes physiques) ou à l’impôt sur les sociétés (personnes morales). En revanche, le FPPI est transparent fiscalement, c’est-à-dire que les porteurs sont imposés uniquement sur les revenus et plus-values effectivement perçus.