Qu'est-ce qu'une SPPICAV : définition, fonctionnement et fiscalité

SPPICAV : définition 

Les SPPICAV (société de placement à prépondérance immobilière à capital variable) sont des organismes à la croisée entre une SCPI (société civile immobilière de placement) et un OPC (organisme de placement collectif). Elles investissent en majorité dans des biens immobiliers et dans une mesure plus faible dans des sociétés cotées. 

Il s’agit de sociétés anonymes non cotées en bourse. Les SPPICAV ont obtenu un agrément de l’Autorité des marchés financiers (AMF) et doivent respecter une réglementation stricte. 

Les SPPICAV sont des fonds d’investissement dans l’immobilier. Leur objet est de constituer un patrimoine à prépondérance immobilière pour générer des plus-values à distribuer à leurs associés.

• Elles empruntent aux SCPI son objet social, c’est-à-dire les placements dans les biens immobiliers.
• Elles empruntent aux OPCI leur fonctionnement souple. 

Ces organismes ne doivent pas être confondus avec les fonds de placement immobilier (FPI) qui sont un autre type d’OPCI. 

Le fonctionnement d’une SPPICAV 

Les investisseurs souhaitant placer leur argent dans une SPPICAV doivent acquérir des parts du capital social de l’organisme. Avant de vous lancer, voici les deux grands principes de fonctionnement des SPPICAV.

La composition du portefeuille d’actifs 

Le principe des SPPICAV est de proposer des actifs diversifiés. En effet, son portefeuille d’actifs est composé de :

• 60 % de biens immobiliers ;
• 40 % de biens mobiliers (actions, par exemple). 

La diversité des actifs permet de limiter les risques de perte de capital pour les épargnants. Dans l’optique de sécuriser les investisseurs, les SPPICAV sont également obligés de conserver 5 % d’actifs destinés à racheter les parts des associés. C’est une manière d’optimiser la liquidité du placement. La réglementation impose également au gérant de la SPPICAV d’investir les 35 % d’actifs mobiliers dans des valeurs relativement liquides. 

Pour calculer la valeur liquidative d’une SPPICAV, il faut diviser son actif net par le nombre de parts existant. Cette valeur est calculée au minimum tous les six mois et communiquée aux investisseurs.

La fiscalité 

Les SPPICAV sont exonérées d’impôt sur les sociétés. L’imposition repose sur ses investisseurs. Pour que cette exonération soit applicable, les organismes doivent respecter les conditions de distributions des résultats aux actionnaires. 

La fiscalité des SPPICAV obéit aux règles de l’imposition des valeurs mobilières. Toutes les plus-values sont imposées selon l’option sélectionnée par l’investisseur.

• Le prélèvement forfaitaire unitaire (PUF) de 12,8 %.
• Le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Un abattement est alors appliqué en fonction de la durée de détention des parts. Il est de 50 % pour une détention comprise entre deux ans et huit ans. Il est de 60 % si la détention est supérieure à huit années. 

Il faut y ajouter les prélèvements sociaux de 17,2 %. 

Si l’investisseur réalise une moins-value lors d’une revente, il peut soustraire le montant à ses gains.

Quelle est la différence entre SPPICAV et FPI ? 

Les SPPICAV et les FPI (fonds de placement immobilier) sont des véhicules financiers permettant de placer son argent dans l’immobilier.

• Les FPI sont des OCPI de revenus fonciers.
• Les SPPICAV sont des OCPI de revenus mobiliers. 

Une des différences entre les deux organismes tient à la fiscalité. Les FPI sont imposables selon le régime des revenus fonciers classiques. Elles obéissent à un modèle fiscal similaire à celui des SCPI. 

Le fonctionnement des SPPICAV et des FPI est très semblable. La seule différence notable tient aux actifs dans lesquels elles investissent. Il s’agit en grande majorité de biens immobiliers et éventuellement de valeurs mobilières. 

Les FPI n’ont pas la personnalité morale, contrairement aux SPPICAV. Ce sont des copropriétés. Le statut de l’investisseur est donc déterminant, car il n’a pas le statut d’associé. 

Les avantages de la SPPICAV 

Les SPPICAV présentent l’atout de la souplesse. C’est une bonne façon de diversifier ses placements tout en gagnant du temps sur la recherche ou la gestion de ses véhicules d’investissement. 

La liquidité des parts de SPPICAV est un autre avantage intéressant. Contrairement aux SCPI, il est assez simple pour un investisseur de céder ses parts, soit pour retrouver son capital, soit pour limiter ses pertes. Malgré cette disponibilité du placement, la SPPICAV offre certains des avantages des SCPI comme :

• la mutualisation des risques ;
• les revenus réguliers ;
• l’absence de gestion immobilière à la charge de l’épargnant.

Les inconvénients de la SPPICAV 

Du côté des inconvénients des SPPICAV, il est possible de citer les principaux.

• Le capital n’est pas garanti. L’investisseur peut perdre son épargne. La SPPICAV est soumise aux fluctuations des marchés financiers et des marchés immobiliers. Il faut aussi prendre en compte le risque de vacance locative.
• Si plusieurs associés retirent leurs capitaux en même temps, la SPPICAV peut se retrouver avec un risque d’illiquidité.
• La fiscalité est moins avantageuse que les SCPI.