Investir dans des OPCI : comment faire ?

Comprendre le principe des OPCI

Les OPCI (organismes de placement collectif en immobilier) vous permettent d'investir dans l'immobilier par l'acquisition de parts de valeurs mobilières plutôt que par un investissement direct. Ce type de placement peut prendre la forme d'un FCP (fonds commun de placement) ou d'une SICAV (société d'investissement à capital variable). Vous avez ainsi accès à différentes structures de gestion et de distribution des revenus.

À la différence des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), qui doivent investir en quasi-totalité dans l’immobilier, les OPCI présentent une gestion plus souple et un portefeuille d'actifs plus diversifié. En effet, les OPCI sont tenus d'investir au moins 60 % de leur portefeuille en immobilier.

Cela se traduit pour vous par une limitation des risques de pertes en dispersant vos investissements sur différentes classes d'actifs. 35 % de l'actif des OPCI sont investis dans des produits financiers relativement liquides comme les obligations ou les actions. Le fonds est alors plus liquide qu’une SCPI.

Comment acheter des parts d’OPCI ?

Investir avec une assurance-vie

L'assurance-vie est un produit d'épargne à long terme qui vous permet de constituer un capital pouvant être investi dans divers actifs, dont les OPCI.

En choisissant d'investir dans des OPCI via votre assurance-vie, vous bénéficiez d'une fiscalité allégée sur les plus-values et les revenus, ainsi que d'avantages en termes de succession. Ce cadre vous permet également de diversifier efficacement votre portefeuille via une gestion autonome ou déléguée.

Investir avec un PER

Le plan épargne retraite (PER) est un dispositif destiné à préparer financièrement votre retraite, avec la possibilité d'y intégrer des OPCI.

Investir dans des OPCI via un PER vous permet de déduire vos versements de votre revenu imposable. Vous réduisez ainsi votre charge fiscale annuelle tout en préparant un patrimoine pour votre retraite. Et vous bénéficiez par ailleurs de la croissance potentielle de l'immobilier.

Investir avec un compte-titres

Un compte-titres est un compte de placement qui vous offre la possibilité d'investir dans une large gamme de produits financiers, y compris les OPCI.

En optant pour des OPCI dans un compte-titres, vous avez accès à une liquidité plus immédiate de vos investissements et à des distributions régulières de revenus. Ces derniers, ainsi que les plus-values générées, sont soumis à la flat tax de 30 %.

La marche à suivre pour investir dans des OPCI

Définir son profil d’investisseur

Avant de vous lancer dans l'investissement en OPCI, vous devez définir clairement votre profil d’investisseur. Cela comprend notamment l'évaluation de vos objectifs financiers à court et à long terme. Comprendre ces aspects vous aidera à choisir l'OPCI qui correspond le mieux à votre projet.

Sélectionner le bon OPCI

Il est important de sélectionner un OPCI adapté à votre stratégie d'investissement. Examinez les performances passées, la qualité du portefeuille immobilier, les frais de gestion, ainsi que la politique de distribution des revenus de différents OPCI pour faire un choix éclairé.

Procéder à l’investissement

Une fois que vous avez choisi l'OPCI qui vous convient, vous pouvez procéder à l'achat de parts à travers l'un des véhicules d'investissement mentionnés précédemment : assurance-vie, PER ou compte-titre. Assurez-vous de comprendre les modalités spécifiques de souscription et de gestion associées à votre choix.

Dans tous les cas et pour chaque étape, faites-vous accompagner par un professionnel pour savoir comment investir en OPCI efficacement.

Quelle est la durée de détention des parts recommandée ?

Investir dans des OPCI, comme tout placement immobilier, c’est investir sur le long terme. Bien qu'il n'existe pas de durée spécifique recommandée, la nature de cet investissement suggère une approche patiente pour permettre aux stratégies de gestion de l'immobilier de se réaliser pleinement et de maximiser les retours potentiels.

Si vous envisagez de définir une fourchette de temps, une période de détention de 8 à 10 ans peut généralement être opportune. Cette durée permet souvent d'amortir les fluctuations du marché immobilier et de bénéficier d'une appréciation potentielle de la valeur des actifs sous-jacents. Cela contribue également à minimiser l'impact des frais de transaction et de gestion, et ainsi optimiser les rendements globaux de votre investissement en OPCI.

Quel est le rendement attendu en investissant dans les OPCI ?

Le rendement des OPCI peut varier, mais il est généralement estimé autour de 4 % par an. Ce rendement provient à la fois des revenus locatifs des propriétés détenues et de la valorisation potentielle des actifs immobiliers.

Toutefois, le rendement spécifique dépend de plusieurs éléments :

• la qualité du portefeuille immobilier ;
• les conditions du marché ;
• la stratégie de gestion de l'OPCI.

Investir dans des OPCI peut donc offrir une source de revenus régulière ainsi qu'une opportunité de croissance du capital à long terme.

Quelle est la fiscalité des OPCI ?

La fiscalité appliquée aux OPCI varie selon le support d'investissement utilisé.

• Assurance-vie : les gains réalisés sont soumis à la fiscalité de l'assurance-vie, qui devient plus avantageuse après huit ans de détention (abattements sur les plus-values et imposition réduite sur les retraits).
• Plan épargne retraite (PER): les retraits effectués au moment de la retraite sont imposés comme du revenu ordinaire, profitant des avantages fiscaux liés à la phase de constitution du capital.
• Compte-titre: les dividendes et plus-values réalisées sont soumis à la flat tax de 30 %, incluant prélèvements sociaux et impôt sur le revenu, ou bien au barème progressif de l'impôt sur le revenu si cela s'avère plus favorable.

Faire appel à une société de gestion pour investir dans les OPCI

Les sociétés de gestion vous permettent de bénéficier de leur expertise dans le domaine de l'immobilier et des marchés financiers. Cela comprend la gestion des risques, la conformité réglementaire et la maximisation des performances financières.

Ces sociétés proposent souvent un accompagnement personnalisé. Elles adaptent les stratégies d'investissement aux objectifs spécifiques de chaque investisseur : maximiser les revenus locatifs ou valoriser à long terme des actifs.