Quels sont les avantages et les inconvénients des OPCI ?

Qu’est-ce qu’un OPCI ?

L’OPCI (organismes de placement collectif en immobilier) est un produit de placement qui permet d’investir dans l’immobilier. À la différence d’un investissement direct, il s’agit d’acquérir des parts d’actifs immobiliers. Ce type d’organisme de placement collectif en immobilier peut se présenter sous deux formes :

• Les SSPICAV (sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable) constituent des sociétés de type SICAV (Société d’investissement à capital variable). Les épargnants peuvent détenir ces OPCI sur le même principe que des actions sur le marché boursier.
• Les FPI (fonds de placement immobilier), qui sont semblables à des FCP (fonds commun de placement) et sont les OPCI les plus répandus.

Ainsi, dans le cadre d’OPCI, vous avez accès à différentes structures de gestion et de distribution des revenus (dividendes pour les SSPICAV et revenus fonciers pour les FPI). À noter qu’entre ces deux formes, il y a une différence fiscale puisque les SPPICAV bénéficient de la fiscalité liée aux produits financiers, avec une taxation unique à 30 % (prélèvement forfaitaire unique ou flat tax, qui comprend les prélèvements sociaux).

Les FPI sont soumis à l’impôt sur le revenu avec la fiscalité du foncier.

OPCI vs SCPI : quelles différences ?

À la différence des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), les OPCI présentent une gestion plus souple et un portefeuille d’actifs plus diversifié. En effet, le portefeuille des OPCI est constitué entre 60 % et 95 % d’actifs en immobilier, contre 95% pour les SCPI.

Cette diversification du portefeuille immobilier permet de disperser le risque sur différentes classes d’actifs, et donc de le limiter. En ce qui concerne la part restante de l’actif des OPCI, celle-ci doit être investie dans des actifs plus liquides et autres produits financiers, à l’instar des obligations ou des actions.

Le fonds est alors parfois plus stable qu’une SCPI, et offre davantage de liquidité aux investisseurs (comparé à la SCPI). Par ailleurs, il convient également de souligner que les revenus locatifs issus d’une SCPI sont soumis à la fiscalité du foncier (impôt sur les revenus et prélèvements sociaux). Quant au placement en OPCI, comme indiqué précédemment, son régime fiscal diffère selon sa forme juridique (FPI ou SPPICAV).

Quels sont les avantages des OPCI ?

Les OPCI offrent plusieurs avantages intéressants pour les investisseurs.

1. Immobilier simplifié : investir en OPCI est simple, car vous n’avez pas besoin de vous soucier de la gestion quotidienne des biens (travaux, recherche de locataires, etc.). La société de gestion s’occupe de tout.
2. Placement accessible : tout comme la SCPI, un placement en OPCI est abordable. Quelques centaines d’euros suffisent pour investir. 
3. Peu risqué : l’OPCI permet d’investir dans divers secteurs (actions, immobiliers, obligations). Cette diversification de vos placements est un moyen de répartir les risques dus aux fluctuations du marché.
4. Liquidité intéressante grâce à la multiplication des actifs, en partie dans l’immobilier et en partie en bourse.
5. Revenus complémentaires : les parts d’OPCI génèrent des revenus complémentaires grâce aux loyers issus des biens immobiliers qu’ils détiennent.
6. La fiscalité : les fonds peuvent être diversifiés et détenus à différentes enveloppes fiscales selon les actifs (comptes titres, assurance-vie, etc.)

Quels sont les inconvénients des OPCI ?

Si les OPCI présentent de nombreux atouts, il existe également quelques inconvénients à considérer.

1. Rendements modérés : les rendements offerts par les OPCI sont généralement faibles.  
2. Le risque de perte de capital : bien que les placements OPCI soient conçus pour générer des revenus, le risque de perte de capital demeure. La performance de l’OPCI, tout comme celle d’une SCPI, n’est en aucun cas garantie. 
3. Le risque de liquidité, même si les OPCI présentent une liquidité intéressante, il convient de souligner que les parts d’OPCI peuvent être difficiles à vendre.
4. Frais de gestion : il est important de considérer les frais de gestion appliqués à l’investissement en OPCI. Dans certains cas, ces frais peuvent être élevés.
5. Le risque lié aux fluctuations du marché : investir en OPCI est nécessairement soumis aux risques liés à la gestion et l’acquisition d’actifs immobiliers. Différents facteurs liés à la conjoncture économique ou aux évolutions du marché immobilier peuvent influencer la valeur des actifs détenus par l’OPCI.

OPCI, SCPI et investissement immobilier : comparatif

Investir dans la pierre fait partie des investissements préférés des Français, et il existe différentes façons de faire, comme :

• l’investissement immobilier en direct : vous achetez directement un bien en votre nom pour le mettre en location et encaisser des loyers ;
• les SCPI, vous placez votre épargne dans un parc immobilier géré par des professionnels afin d’encaisser des loyers réguliers ;
• les OPCI, vous investissez dans un portefeuille d’actifs immobiliers qui détient des valeurs diverses (biens immobiliers, actions, etc.) pour percevoir des revenus réguliers.

OPCI, SCPI et investissement immobilier : comparatif

Type de placement immobilier	SCPI	OPCI	Investissement immobilier direct
Diversification	Faible	Forte	Faible
Composition	Uniformisée : uniquement des parts d’actifs immobiliers	Diversifiée : entre 60 et 95 % d’actifs immobiliers, les parts restantes en actifs liquides (5% minimum) et autres actifs financiers liquides (entre 0% et 35%)	Un seul bien immobilier
Horizon	Long terme	Long terme	Long terme
Gestion	Stricte, contraignante	Souple	Complexe (si géré seul) mais peut être confié à un intermédiaire (agence, etc.) moyennant des frais supplémentaires.
Fiscalité	Revenus fonciers	Revenus fonciers ou revenus mobiliers, selon sa forme	Revenus fonciers
Frais	Élevés : entre 6 et 12 % frais de souscription + frais de gestion (entre 6 % et 10 %)	Modérés : entre 3 et 6 % frais de souscription + frais de gestion	Élevés : frais de notaire (autour de 8 %) + frais d’entretiens, taxes, etc.
Liquidité	Moyenne : en fonction des acheteurs	Les actifs sont plus liquides (en partie)	Moyenne : plusieurs mois, selon la demande (acquéreur potentiel) + temps de signature
Risques	Soumis au risque du marché immobilier	Soumis aux fluctuations du marché immobilier et à celles du marché financier	Vacance locative, frais importants