⏱L'essentiel en quelques mots
En matière d’investissement immobilier, il existe plusieurs solutions de placement.
- Parmi elles, les SCPI et les OPCI sont très prisées, notamment pour leurs performances intéressantes avec peu de contraintes.
- Ces deux placements ont de nombreux points communs, comme la mutualisation des risques et le processus d’investissement.
- Les différences entre SCPI et OPCI résident dans la nature des actifs : exclusivement immobiliers pour une SCPI et mêlant immobilier et placements financiers pour l’OPCI.
- L’OPCI est également soumis aux régime fiscal des capitaux mobiliers, alors que la SCPI est imposable sur les revenus fonciers.
- Une SCPI est une société civile de placement immobilier, qui achète des biens immobiliers pour les distribuer à ses associés sous forme de parts sociales.
- Un OPCI est un organisme de placement collectif en immobilier qui achète également des biens pour les mettre à disposition sous forme de parts, mais il investit aussi dans des placements financiers (actions, obligations ou monnaies).
Sommaire
SCPI ou OPCI : définitions
Les SCPI ou les OPCI sont tous les deux des placements immobiliers permettant d’investir dans la pierre sans acheter en direct un bien immobilier.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
La SCPI est une société civile de placement immobilier qui détient des biens immobiliers (logements, parkings, commerces…) qu’elle met en location. Les associés de la SCPI achètent des parts sociales et reçoivent des revenus fonciers au prorata du capital détenu.
Ainsi, la SCPI permet de mutualiser le risque et de déléguer la gestion locative tout en offrant un rendement intéressant sur le long terme et des avantages fiscaux.
Qu’est-ce qu’un OPCI ?
L’OPCI est un organisme de placement collectif immobilier. Le principe est le même que pour la SCPI, mais ici l’achat et la gestion de biens immobiliers ne concerne qu’au maximum 60% du capital. Le reste est investi dans des placements financiers : actions, obligations, placements monétaires…
Le portefeuille, en OPCI, est ainsi plus diversifié, avec les mêmes avantages en termes de mutualisation du risque et de rendement.
Quels sont les points communs entre ces 2 types d’investissement ?
Les SCPI et les OPCI ont de nombreux points communs.
La mutualisation des risques
Le premier point commun est de mutualiser les risques grâce à la gestion collective : en cas de baisse de rendement par exemple, elle est répartie entre tous les associés. La société de gestion doit avoir obligatoirement l’agrément de l’Autorité des marchés financiers (AMF) et doit disposer des fonds suffisants pour gérer les biens.
Le processus d’investissement
Qu’il s’agisse d’une SCPI ou d’un OPCI, l’investisseur achète des parts sociales pour bénéficier des revenus. L’acquisition des parts peut s’effectuer en direct auprès de l’organisme de gestion ou bien via une assurance-vie.
Un placement à long terme relativement rentable et sécurisé
Les OPCI et SCPI sont des placements immobiliers dont les rendements sont plutôt intéressants, mais restent soumis aux risques conjoncturels du marché. Ils sont intéressants pour diversifier son patrimoine et pour placer à long terme (la durée conseillée est souvent supérieure à 8 ou 10 ans).
Quelles sont les différences entre OPCI et SCPI ?
Les OPCI et les SCPI sont des véhicules de placement comportant des différences notables au regard des actifs, de la fiscalité et de la liquidité.
La composition de l’actif
Une SCPI est composée à 100 % d’actifs immobiliers : immeubles, parkings, locaux commerciaux ou professionnels, terrains… Le véhicule de placement peut donc être diversifié sur la typologie des biens ou leur localisation, mais on reste sur de l’immeuble.
Dans un OPCI, les actifs immobiliers sont majoritaires (au minimum 60%) et sont représentés par des immeubles et par des parts ou des actions de sociétés immobilières. L’OPCI conserve dans tous les cas 5% minimum de liquidités et investit le reste dans des actifs financiers : actions, obligations, placements monétaires…
La fiscalité
Les SCPI sont soumises à la fiscalité immobilière : les revenus sont donc imposés au titre des revenus fonciers et les plus-values, en cas de cession de parts, sont imposées au titre des plus-values immobilières. Vous payez donc des impôts sur le revenu et des prélèvements sociaux. Les parts de SCPI entrent en ligne de compte dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
L’OPCI est quant à lui soumis à la fiscalité financière et peut bénéficier du prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, incluant les prélèvements sociaux. La plupart du temps, les actions d’OPCI étant souscrites dans le cadre d’une assurance-vie, c’est la fiscalité de cette dernière qui s’applique.
La liquidité
La liquidité, c’est-à-dire la possibilité pour l’investisseur de retirer des fonds, est supérieure en OPCI qu’en SCPI, puisque l’OPCI dispose d’une partie de ses fonds en liquidités et en valeurs mobilières. Il est donc possible de récupérer son investissement à tout moment en tenant compte des délais de règlement.
En SCPI, il est plus compliqué de récupérer des fonds, puisque cela suppose que les parts soient vendues pour pouvoir verser le capital retiré par l’investisseur.
Comment choisir entre SCPI et OPCI selon votre profil d'investisseur ?
Choisir entre OPCI et SCPI dépend de votre profil d’investisseur et de vos besoins : si vous souhaitez avoir des liquidités plus facilement, il est préférable d’opter pour l’OPCI. En revanche, pour un placement long terme sans besoin de liquidités, la SCPI est le meilleur choix.
Votre profil fiscal doit aussi être pris en compte : si vous êtes soumis à l’impôt sur la fortune immobilière, l’OPCI est peut-être plus intéressant.
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