⏱L'essentiel en quelques mots
Que vous soyez un investisseur novice ou chevronné, comprendre la fiscalité des OPCI est essentiel pour optimiser vos placements immobiliers. Voici les points clés à retenir :
- les OPCI se divisent en deux grandes catégories : les fonds de placement immobilier (FPI) et les sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV), chacun avec une fiscalité spécifique ;
- les revenus et plus-values des SPPICAV sont généralement taxés via le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%, mais l’option pour l'impôt sur le revenu est possible ;
- les revenus des FPI sont imposés au titre des revenus fonciers et leurs plus-values comme des plus-values immobilières, avec des abattements selon la durée de détention ;
- la revente d'OPCI suit des règles fiscales distinctes selon le type de fonds : PFU 30 %, ou taux forfaitaire de 19 % avec 17,2 % de prélèvements sociaux en sus ;
- les investissements en OPCI sont assujettis à l'Impôt sur la fortune immobilière (IFI), dans la limite des actifs immobiliers.
Sommaire
Rappel des types d’OPCI
Contrairement aux SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), les OPCI bénéficient d'une gestion plus flexible et d'un portefeuille d'actifs relativement diversifié, réduisant théoriquement le risque de pertes. En effet, les OPCI doivent investir au moins 60 % de leur portefeuille à l'immobilier, contre 95 % en SCPI. En outre, pour garantir une meilleure liquidité aux investisseurs, les OPCI doivent maintenir 10 % de leurs actifs en liquidités.
Les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) se classent principalement en deux catégories :
- les fonds de placement immobilier (FPI) ;
- les sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV).
Chacun de ces OPCI entraîne une fiscalité spécifique s’adaptant à différents profils d'investisseurs.
Les fonds de placement immobilier (FPI)
Les fonds de placement immobilier (FPI) représentent des fonds qui possèdent directement des immeubles ou des participations dans des sociétés immobilières non cotées. Les FPI investissent principalement dans des biens immobiliers destinés à la location, générant des revenus sous forme de loyers.
Ces revenus locatifs sont soumis à une imposition similaire à celle appliquée dans le cas d’un investisseur possédant un bien immobilier en direct. Cette structure est souvent privilégiée par les investisseurs cherchant à générer un revenu régulier.
Les sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV)
Les sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) fonctionnent davantage comme des sociétés d'investissement. Elles sont assimilées à des actions, donc leurs revenus et plus-values sont imposés sous le régime des capitaux mobiliers. Cela peut être attrayant pour les investisseurs cherchant une fiscalité d’OPCI simplifiée sur les revenus de placement.
Bon à savoir
La valeur liquidative d'un OPCI correspond à l'actif net divisé par le nombre de parts, et est calculée, selon le type de produit, deux fois par mois ou au minimum tous les six mois.
La fiscalité des FPI
Pour les fonds de placement immobilier (FPI), le détenteur de parts est fiscalisé comme s'il possédait des biens immobiliers locatifs en direct. Les loyers perçus sont donc imposés dans la catégorie des revenus fonciers, offrant aux investisseurs la possibilité de choisir la fiscalité de cet OPCI la plus avantageuse pour eux, entre :
- le régime micro-foncier : régime de plein droit lorsque le montant de vos revenus fonciers est inférieur à 15 000 € par an, ouvrant droit à un abattement forfaitaire de 30 % ;
- ou le régime réel permettant la déduction des charges réellement engagées au cours de l’année fiscale.
Les gains réalisés au travers de FPI sont imposés dans la catégorie des plus-values immobilières.
Bon à savoir Dans le cadre d’une acquisition d’OPCI au travers d’un contrat d'assurance-vie, c'est la fiscalité propre à cette enveloppe qui prévaut. Cette dernière se révèle plus favorable que la fiscalité appliquée sur les biens immobiliers à partir de la 8e année du contrat.
La fiscalité des SPPICAV
Dans le cas d'une SPPICAV, les revenus et les plus-values sont imposés au titre des revenus de capitaux mobiliers. Ces derniers sont donc assujettis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %.
Cependant, les investisseurs peuvent opter pour le barème progressif de l'Impôt sur le revenu si ce dernier s'avère plus avantageux pour eux. Attention, ce choix fiscal s'applique à l'ensemble de leurs revenus financiers.
Comment sont imposés les OPCI à la revente ?
La fiscalité dépend du type d’OPCI. Un investisseur réalisant une plus-value lors de la vente de SPPICAV est imposé au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %.
En revanche, concernant les parts de FPI, les plus-values étant imposées au régime des plus-values immobilières, ces dernières sont taxées à un taux forfaitaire de 19 % auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %, soit un total de 36,2 %.
Cependant, un abattement pour durée de détention est applicable au-delà de six années de détention avec une exonération :
- de votre impôt sur le revenu à partir de la 22e année ;
- des prélèvements sociaux à partir de la 30e année de détention.
Bon à savoir
Une surtaxe est due sur les plus-values nettes imposables supérieures à 50 000 €. Le taux de cette surtaxe est progressif et peut atteindre jusqu’à 6 % en présence de plus-value supérieure à 260 000 €.
Est-on soumis à l’IFI quand on investit dans les OPCI ?
La réponse est oui. Les OPCI, détenus en direct ou au sein d’un contrat d’assurance-vie, entrent dans le patrimoine taxable à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), mais seulement à hauteur de leurs actifs immobiliers. La fiscalité des OPCI exige de déclarer la valeur des parts ou actions d'OPCI et d'indiquer la quote-part réellement investie dans l'immobilier. Les sociétés de gestion ont l'obligation de fournir ces informations lorsqu’un investisseur en fait la demande.
Bon à savoir
Un contribuable est imposable à l’IFI si son patrimoine net taxable dépasse 1 300 000 €. L'IFI est ensuite calculé selon un barème progressif appliqué au patrimoine net taxable, de 0,5 % à 1,5 %.
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