⏱L'essentiel en quelques mots
Un OPCI (organisme de placement collectif immobilier) grand public fait partie des nombreux produits d’investissement immobilier accessibles aux épargnants particuliers.
- Il permet d’investir indirectement dans l’immobilier locatif et de disposer de revenus complémentaires proportionnels au montant placé.
- Contrairement à une SCPI (société civile de placement immobilier) qui possède quasi exclusivement des actifs immobiliers, un OPCI affiche un patrimoine mixte incluant des actifs immobiliers et financiers.
- L’OPCI grand public existe sous deux formes juridiques : SPPICAV (société de placement à prépondérance immobilière à capital variable) et FPI (fonds de placement immobilier). Selon le statut, le détenteur possède des parts (FPI) ou des actions (SPPICAV). Les dividendes perçus sont soumis à des régimes fiscaux différents (revenus fonciers pour les parts et capitaux mobiliers pour les actions).
- L’OPCI grand public est à distinguer de l’OPPCI (organisme professionnel de placement collectif immobilier) qui s’adresse exclusivement à des investisseurs professionnels et institutionnels.
Sommaire
Pourquoi parle-t-on d’OPCI grand public ?
On parle d’OPCI grand public car ce véhicule d’investissement immobilier et financier s’adresse au grand public, c’est-à-dire à tous les investisseurs non professionnels.
Cette expression permet de différencier l’OPCI de l’OPPCI (organisme professionnel de placement collectif immobilier) assez proche phonétiquement, qui est réservé lui aux investisseurs professionnels.
Rappel de ce qu’est un OPCI
Un OPCI est un produit d’investissement immobilier et financier, accessible sous forme de parts via un compte-titres ou un contrat d’assurance vie. Il s’adresse à tous les épargnants (personnes physiques ou morales) désireux d’investir dans l’immobilier de façon indirecte et de percevoir des revenus complémentaires, sans avoir à supporter certaines contraintes (gestion locative, recherche de locataire, travaux…).
Rôle de l’OPCI
L’OPCI se charge d’investir dans des immeubles existants, neufs ou anciens, ou en l’état futur d’achèvement dans l’optique de les mettre en location. Il peut aussi construire un immeuble et le louer. Il s’occupe pour cela de réunir les fonds nécessaires (apports des investisseurs ou emprunts), de réaliser des travaux en vue de la location et de gérer l’exploitation des biens (bureaux, commerces, immeubles d’habitation…).
Caractéristiques
Créés en 2005, les OPCI sont agréés par l’AMF (Autorité des marchés financiers). Ils peuvent exister sous la forme :
- d’une SPPICAV (société de placement à prépondérance immobilière à capital variable) ;
- d’un FPI (fonds de placement immobilier).
Les FPI sont des fonds communs de placement. L’investisseur possède des parts. Ses revenus locatifs sont imposables au titre des revenus fonciers.
Les SPPICAV émettent des actions proportionnellement aux demandes de souscription. L’investisseur devient donc actionnaire. Il perçoit des revenus imposables selon le régime des valeurs mobilières comme les dividendes et les plus-values d’action.
Bon à savoir
Si l’épargnant détient des parts ou des actions d’OPCI via un contrat d’assurance vie, les revenus perçus sont soumis à la fiscalité de l’assurance vie, et non à celle des revenus fonciers ou des capitaux mobiliers.
Différence entre OPCI et SCPI
Une SCPI (société civile de placement immobilier) investit quasi exclusivement dans l’immobilier (au moins 90 % de l’épargne collectée selon l’AMF), alors qu’un OPCI détient un patrimoine mixte composé de biens immobiliers, de produits financiers et de liquidités.
En effet, selon l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier), le patrimoine d’un OPCI doit obligatoirement disposer :
- de 60 % d’actifs immobiliers au minimum (dont au moins 20 % doit concerner des immeubles destinés à la location) ;
- de 5 % au minimum d’actifs liquides (pour rembourser rapidement les investisseurs qui revendent leurs parts) ;
- et de 35 % maximum d’actifs divers (actions, obligations…).
Obligations de distribution
L’OPCI doit respecter des obligations de distribution, différentes selon sa forme juridique.
- La SPPICAV est tenue de distribuer à ses actionnaires 85 % des revenus nets des actifs immobiliers et 50 % des plus-values nettes lors des cessions d’actifs.
- Le FPI doit rétribuer les épargnants-investisseurs à hauteur de 85 % minimum des revenus locatifs et financiers et à 85 % minimum des plus-values de cession.
OPCI grand public et OPPCI : quelles différences ?
Bien que l’OPCI grand public et l’OPPCI soient tous les deux des produits de placement immobilier et financier, ils diffèrent par certaines caractéristiques.
Deux profils d’investisseurs
L’OPCI grand public s’adresse aux investisseurs non professionnels, à la différence de l’OPPCI dédié aux investisseurs professionnels et institutionnels (banques, assureurs, caisses de retraite, entreprises…).
Souscription
Un épargnant peut investir dans un OPCI grand public en achetant des parts ou des actions ou via un contrat d’assurance vie, ce que ne peut pas faire un professionnel ou un institutionnel désireux d’investir dans un OPPCI.
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