⏱L'essentiel en quelques mots
Vous souhaitez investir dans un organisme de placement collectif immobilier (OCPI) ? Voici les principales caractéristiques à connaître sur les fonds de placement immobilier (FPI) :
- rattachés aux organismes de placement collectif immobilier, les FPI proposent un investissement diversifié et géré par des professionnels ;
- l'investissement dans un FPI se réalise via l'achat de parts ;
- les FPI investissent principalement dans des immeubles résidentiels et commerciaux ainsi que dans des parts de sociétés immobilières non cotées, tout en maintenant une liquidité minimale pour le rachat des parts ;
- les revenus locatifs des FPI sont imposés au titre des revenus fonciers, et les produits financiers au PFU ou au barème progressif de l'IR ;
- contrairement aux SPPICAV, les FPI offrent une structure moins flexible, mais bénéficient d'une gestion simplifiée et d'un cadre fiscal distinct pour les revenus locatifs et financiers.
Sommaire
FPI : définition
Un FPI est un type d'organisme de placement collectif immobilier (OPCI) permettant aux investisseurs de participer à un portefeuille diversifié d'actifs immobiliers, gérés de manière professionnelle. Ces fonds doivent contenir au moins 60 % d'actifs immobiliers, détenus directement ou via des sociétés immobilières non cotées. Ce modèle offre une flexibilité significative permettant aux investisseurs :
- de bénéficier de la solidité du marché immobilier ;
- d’éviter les problématiques liées à la gestion des biens en direct.
Le fonctionnement d’une FPI
L'investissement dans un FPI se fait par l'achat de parts. Le FPI est juridiquement similaire à une copropriété vendant des parts à des investisseurs. Ces dernières sont négociables à tout moment, permettant une certaine liquidité en se basant sur la valeur liquidative des actifs. Les FPI sont gérés par des sociétés spécialisées régulées par l'Autorité des marchés financiers (AMF) et supervisées par un conseil de surveillance. Cette structure assure une gestion transparente et réglementée, où les décisions de gestion et les stratégies d'investissement sont prises dans l’intérêt des investisseurs.
La composition du portefeuille d’actifs
Les FPI investissent principalement dans des immeubles résidentiels, commerciaux, et des parts de sociétés immobilières non cotées. En outre, pour répondre aux exigences réglementaires, ces fonds doivent maintenir une liquidité de 10 % minimum pour financer le rachat de parts, et peuvent également inclure des actifs financiers comme des actions ou des obligations, permettant une diversification accrue et une répartition des risques plus équilibrée.
La fiscalité
La fiscalité des FPI est scindée en deux catégories :
- les revenus locatifs sont imposés au titre des revenus fonciers, offrant aux investisseurs le choix entre le régime micro-foncier proposant un abattement forfaitaire de 30 %, et le régime réel permettant la déduction des charges réelles ;
- les produits financiers (dividendes, intérêts) sont soumis au PFU de 30 % ou au barème progressif de l'IR, en fonction de l'option fiscale choisie pour l'ensemble des revenus fonciers.
Quelle est la différence entre FPI et SPPICAV ?
Les fonds de placement immobilier (FPI) et les sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) sont deux types d'organismes de placement collectif immobilier (OPCI) offrant des opportunités d'investissement dans le secteur immobilier, mais ils se distinguent par leur structure, leur fonctionnement et surtout leur régime fiscal.
Fonctionnement et investissement
Les FPI représentent des fonds qui possèdent directement des immeubles ou des participations dans des sociétés immobilières non cotées. Un investissement en FPI permet ainsi aux investisseurs d'accéder à un portefeuille immobilier diversifié sans avoir à gérer les biens eux-mêmes. La gestion de ces actifs est déléguée à une société de gestion qui s'occupe de l'ensemble des opérations, de la location à la maintenance des biens immobiliers.
Les SPPICAV, en revanche, sont des sociétés à capital variable, ce qui leur permet une plus grande flexibilité en termes de gestion de capital. Elles investissent également dans l'immobilier, mais peuvent plus facilement ajuster leur capital pour répondre aux besoins d'achat ou de vente d'actifs, ce qui les rend potentiellement plus réactives aux fluctuations du marché immobilier.
Fiscalité
La différence la plus notable entre les FPI et les SPPICAV réside dans leur régime fiscal.
Les revenus distribués par les SPPICAV sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %. Les investisseurs ont cependant la possibilité d'opter pour l'imposition au barème progressif de l'Impôt sur le revenu (IR), si cela s'avère plus avantageux pour eux. Ce choix fiscal doit s'appliquer à l'ensemble de leurs revenus financiers.
Les avantages à investir dans un FPI
Les FPI offrent plusieurs avantages, comme la gestion déléguée à des experts, la diversification du risque grâce à un large éventail d'actifs immobiliers et financiers dans différentes branches d’activité et différents pays, et la relative facilité d'accès pour les investisseurs individuels ne souhaitant pas gérer des biens en direct.
Les inconvénients du FPI
Cependant, les inconvénients incluent une faible personnalisation des investissements, des frais de gestion potentiellement élevés, et une rentabilité qui peut être affectée par la volatilité du marché immobilier et les frais administratifs. Les investisseurs doivent également être conscients que les rendements peuvent varier et que les risques associés au marché immobilier peuvent influencer la performance du FPI.
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